Kira birikimli tapu: Türkiye için yeni bir konut erişim modeli

Konut piyasasında uzun süredir tartışılan me­selelerden biri, hem yatırımcıya güvenli bir getiri sağlamak hem de kiracıya mülkiyet yolunu açabilmek. Türkiye’nin mevcut finansman mo­dellerinde yatırımcı ile kullanıcı arasındaki köp­rü çoğu zaman kurulamıyor.

Oysa dünyada giderek yaygınlaşan hibrit mo­deller, bu köprüyü kurmakla kalmıyor; aynı za­manda sosyal etkiyi de piyasa mantığıyla bütün­leştiriyor. “Kira Birikimli Tapu” yaklaşımı, as­lında iki farklı sistemin birleşiminden oluşuyor: “Rent-to-Own” ve “Shared Ownership.” Bir yan­dan kiracıya kira öderken mülkiyet kazanma im­kanı veriyor, diğer yandan yatırımcıya da erken çıkış, kira geliri ve sermaye kazancı sunuyor. Üs­telik bu model, atıl bırakılan payları yeniden pi­yasaya kazandırarak sistemin verimliliğini artı­rıyor.

Modelin işleyişi basit ama etkili: Projeye giren ilk iki yatırımcı, örneğin, toplam %65 payı üstle­niyor. Normalde geliştiricide kalan %35’lik bö­lüm ise pasif kalmak yerine yeni bir ürüne dönüş­türülüyor. Bu pay ya dış yatırımcılara satılıyor ya da doğrudan kiracıya kademeli sahiplik imka­nı sunuyor. Kiracı kira öderken aynı zamanda bu payı satın alıyor; süreç sonunda mülkün tamamı onun üzerine geçiyor. Böylece yatırımcı kazanı­yor, kiracı ev sahibi oluyor, şirket ise sosyal etki yaratan yeni bir ürünle farklılaşıyor.

Diğer taraftan, bugün bu tür hibrit modellerin önünde duran en kritik soru ise “Kiracının kade­meli alacağı pay hangi değer üzerinden belirlene­cek?” noktasında kitleniyor. Eğer bu noktada şef­faflık sağlanmazsa, modelin sosyal etkisi zayıflar. Burada devreye SPK lisanslı değerleme firmala­rının raporları girmeli.

Pay devri, dönemsel ola­rak bu raporlarla belirlenen güncel piyasa değe­rine göre yapılmalı. Böylece hem yatırımcı koru­nur (çünkü payını gerçek değerinden satmış olur) hem de kiracı adil bir zeminde ilerler. Aksi halde ya kiracıya aşırı avantaj ya da yatırımcıya haksız yük doğabilir.

Dolayısıyla, “Kira Birikimli Tapu” modeli sa­dece kira birikimi üzerinden değil, aynı zaman­da dönemsel değerleme mekanizması üzerinden güvenilir bir temele oturmalı. Burada önemli bir ayrımı da gözden kaçırmamak gerekiyor. Modelin temel dayanağı, geleceğe dönük kira gelirlerinin bugünden alacak gibi ele alınması değil; her aşa­mada tapuya yansıyan pay devri ve bu payların güncel taşınmaz değerine göre el değiştirmesidir.

Kira ödemeleri, mülkiyet transferini finanse eden bir nakit akışı işlevi görürken, asıl hukuki güven­ce SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının belirle­diği değerler üzerinden gerçekleşen pay sahipli­ğinden doğar. Bu yönüyle model, kira gelirini bir “alacak” olarak değil, mülkiyete giden süreci bes­leyen bir mekanizma olarak kurgular. Elbette bu tür bir modelde en kritik meselelerden bir diğe­ri de, kiracının süreci yarıda bırakması ihtima­li. Eğer kiracı ödemelerine devam edemezse, sis­temin tıkanmaması için “çıkış opsiyonu” meka­nizması gerekiyor.

Burada da yine en adil çözüm, SPK lisanslı değerleme firmalarının belirlediği güncel piyasa değeri üzerinden kiracının o ana kadar edindiği payı yeniden devredebilmesi. Böy­lece kiracıya hakkı korunmuş bir çıkış yolu sunu­lurken, yatırımcıların kira ve sermaye getirisi de aksamamış oluyor. Üstelik bu mekanizma, siste­me yeni kiracıların girmesine ve modelin sürdü­rülebilirliğine de imkân tanıyor.

Benzer örnekler dünyada uzun süredir uygula­nıyor. İngiltere’de “Shared Ownership” modeliyle hanehalkları evin %25 ila %75 arasındaki bir kıs­mını satın alıp kalanını kiralayabiliyor; zaman­la ek paylar alarak mülkiyeti %100’e çıkarıyor.

Fransa’da “Location-Accession (PSLA)” progra­mı, kira ödemelerinin bir bölümünü satın alma bedeline sayarak düşük gelirli grupları mülkiye­te taşıyor. Malezya’da devlet destekli Rent-to- Own projeleri, özellikle peşinat sorunu yaşayan hanelere kapı açıyor. ABD ve Kanada’da özel fon­lar aracılığıyla uygulanan benzer mekanizmalar da düşük gelirli grupların finansmana erişimini kolaylaştırıyor.

Türkiye’de bu modellerin doğru­dan ithali mümkün değil; ancak “Kira Birikimli Tapu” gibi hibrit bir yaklaşım üretmek elimizde. İngiltere’deki kademeli mülkiyet (staircasing) ile ABD’deki kira birikimli satın alma mantığını bir­leştirmek, Türkiye’nin kendi dinamiklerine uy­gun yeni bir çözüm doğurabilir. Böylece hem ser­maye piyasası ürünlerine yeni bir halka eklenmiş olur, hem de erişilebilir konut arayışına somut bir yanıt verilmiş olur.

Bugün kiracı için “kira öderken ev sahibi ola­bilme” fikri ne kadar cazipse, yatırımcı için de “erken çıkış ve düzenli getiri” o kadar cazip. Bura­da kritik olan, modeli regülasyon tarafında şeffaf ve güvenilir bir zemine oturtabilmek. Çünkü ko­nut piyasasında en değerli unsur, güven ve öngö­rülebilirliktir. Kısacası, “Kira Birikimli Tapu” sa­dece teknik bir finansman modeli değil; aynı za­manda sosyal etkisi yüksek, piyasa dostu, inovatif bir araç. Eğer doğru kurgulanır ve destekleyici politikalarla beslenirse, Türkiye’nin konut erişim sorununa güçlü bir katkı sağlayabilir.