Konut üretiminde olası dışlama etkisi (Crowding-out)

Türkiye, uzun yıllar sonra yeniden büyük öl­çekli bir sosyal konut hamlesine hazırlanı­yor. 81 ilde toplam 500 bin konut inşa edilecek. Bunun 100 bini İstanbul, 30 bini Ankara, 21 bini İzmir için planlanmış durumda; kalan bölüm ise diğer büyük şehirlere dağılacak.

Ayrıca sosyal kapsayıcılık açısından da dikkat çekici bir dağılım var:

-Şehit aileleri, gaziler ve engelliler için %5,

-Üç ve daha fazla çocuklu ailelere %10,

-Emeklilere %20,

-18–30 yaş arası gençlere yine %20 oranın­da kontenjan ayrılmış.

Fiyatlar da gelir seviyesine göre şekillendi­rilmiş: %10 peşinatla, 240 ay vade üzerinden, 1 milyon 800 bin TL’den başlayan satış bedelleri ve aylık 6.750 TL’den başlayan taksitlerle ödeme planı oluşturulmuş durumda.

Bir diğer önemli yenilik ise, özellikle İstan­bul’da başlatılacak kiralık sosyal konut uygula­ması. TOKİ eliyle hayata geçirilecek bu modelde 15 bin kiralık sosyal konut üretilecek. Öncelik; işçiler, asgari ücretliler, genç çiftler ve kentsel dönüşüm sürecindekilerde olacak. Aktarılan bilgiler ölçeğinde, bu konutlar rayicin yarı fiya­tına kiralanacak, 3 yıllık sözleşmeler yapılacak ve süresi dolan konutlar bakım sonrası yeniden kiraya verilecek. Yani “kira döngüsüyle sürdürü­len” bir sistem hedefleniyor.

Tüm bu detaylara bakınca, gerçekten önem­li bir kamu girişiminden söz ediyoruz. Ancak bu­rada kritik bir denge meselesi var. Mevcutta var olan sosyal konut projelerine ilave böylesine ge­niş ölçekli üretim, yani yarım milyonluk kamu ko­nut hamlesi, özel sektörün üretim alanını daralt­ma riski taşıyor. Bu durumu iktisatta “dışlama et­kisi (crowding-out)” kavramını benzetebiliriz.

Özel sektör de sürece entegre edilmeli

Nasıl ki finansal piyasalarda devlet tahvilleri ve Hazine bonoları düşük riskli ama yüksek reel getiri sunduğunda yatırımcıların özel sektör tah­villerine ilgisi azalıyorsa ya da kamunun bir alan­da yoğun varlığına bağlı olarak özel sektöre hare­ket alanı kalmıyorsa; konut üretiminde de benzer bir tablo oluşabilir diye endişe duyuyorum.

Crowding-out etkisi, kamunun ekonomik fa­aliyetlerde giderek daha fazla yer tutmasıyla, özel sektörün yatırım ve üretim alanının daral­ması anlamına gelir. Yani devlet, büyük ölçek­li harcama ve üretim programlarıyla piyasadaki kaynakları kendine yönelttiğinde, özel sektörün hem hareket alanı hem de beklentileri zayıflar.

Daha net ifadelerle, kamu eliyle büyük hacim­li, düşük maliyetli ve uzun vadeli projeler devre­ye girdiğinde, özel sektör için aynı alanda üretim yapmak ekonomik olarak cazibesini yitirir. Çün­kü hem piyasanın dinamikleri kamunun fiyatla­ma davranışıyla şekillenir, hem de yatırımcı gö­zünde “rekabet edilebilir alan” giderek daralır. Böyle bir durumda kamu üretimi toplumsal fay­da yaratırken, özel üreticiler süreçten dışlanma riskiyle karşı karşıya kalır. Oysa asıl hedef, ka­munun üretim gücünü artırırken özel sektörün dinamizmini de sistemin içinde tutmak olmalı.

Aslında, kamunun üretim sürecini tek başına üstlenmek yerine özel sektörün bu sürece entegre edilmesi, hem kaynak etkinliği hem de kalıcı piya­sa dengesi açısından çok daha sağlıklı olurdu. Ör­neğin, GYODER ve KONUTDER’in zaman zaman gündeme getirdiği kamu ve özel sektör işbirliği te­melli kiralık ve satılık konut üretim modelleri bu açıdan dikkate değerdi. Böyle bir yapı, kamunun arsa ve planlama avantajını özel sektörün finansal ve teknik kapasitesiyle birleştirerek, sürdürülebi­lir bir konut ekosistemi oluşturabilirdi. Çünkü ba­rınma hakkını kamunun koruması doğru; ama bu hakkın uygulanabilirliğini özel sektörün dinamiz­miyle desteklemek şart diye düşünüyorum.

Yazının başında belirtiğim finans piyasaların­daki crowding-out etkisini yeniden hatırlaya­lım. Açıklanan sosyal konut projeleri çok önem­li olmakla birlikte, gelecek açısından uyarımızı şimdiden yapalım. Kamu, üretimin garantörü rolüne sıkıştıkça, özel sektör üretici pozisyo­nundan “bekleyen gözlemciye” dönüşüyor. Bu da hem inşaat sektörünün kapasitesini sınırlı­yor hem de konutun piyasa dengesi içinde ken­di kendini regüle etme kabiliyetini zayıflatıyor.

Dolayısıyla düşünülmesi gereken, kamu ya­tırımlarını azaltmaktan ziyade; bu yatırımların yönünü yeniden tasarlamak. Dışlama etkisinin özel sektör oyuncularını tamamen kenara itme­sine izin vermeden, bugünden ortak planlamay­la ilerlemek gerekiyor. Kiralık ya da satılık sosyal konut üretiminde kamunun çerçeveyi belirledi­ği, özel sektörün ise üretim gücüyle katkı verdi­ği karma bir model, Türkiye’nin önümüzdeki on yılına yön verebilir. Amacımızın daha adil, daha kapsayıcı ve sürdürülebilir bir konut düzeni kur­mak olması gerektiğini düşünüyorum…