Konutu konuşmak, geleceğimizi konuşmak

Geçtiğimiz günlerde kıymetli dostum Dr. Levent Sümer ile birlikte uzun süredir üzerinde çalıştığımız bir raporu tamamladık: “İslam İşbirliği Teşkilatı (İİT) Üye Ülkelerin­de Yoksullar için İnsana Yakışır Konut.” İd­dialı bir başlık, farkındayım. Ama emin olun, içeriği de aynı ölçüde önemli ve kapsamlı. Çünkü mesele yalnızca kaç konut yapıldığı de­ğil; nasıl yapıldığı, kimler için yapıldığı ve ge­leceğe nasıl bir iz bıraktığı.

Raporun en önemli çıktısı şu oldu: Eğer ge­leceğe dayanıklı, sosyal olarak kapsayıcı ve fi­nansal olarak erişilebilir bir konut ekosistemi kuramazsak, konut sorunu her krizde yeniden karşımıza dikilecek. Sadece İİT ülkelerinde değil, Türkiye’de de.

Uzun vadeli bakışın eksikliği

Bugün birçok ülkede konut politikaları hâlâ günü kurtarma üzerine kurulu. Oysa demogra­fi değişiyor, şehirler büyüyor, iklim riskleri ka­pıda. Raporda detaylandırdığımız Singapur ör­neğinde gördüğümüz gibi konutu sadece bina olarak değil, ulaşımın, istihdamın, sosyal hiz­metlerin parçası olarak planlamak gerekiyor.

Düzenleme dili değişmeli

Kira artışları, imar kuralları, kredi sınırla­maları… Bunlar hep aynı kalıplarla yönetil­meye çalışılıyor. Oysa hayat çok daha akışkan. Veri odaklı, uyarlanabilir politikalar olmaz­sa piyasa ya kiracıya yük bindiriyor ya da ya­tırımcıyı köşeye sıkıştırıyor. İkisinin ortasını bulmak şart.

Diğer taraftan konut, sadece dört duvar de­ğil; kültür, aile yapısı, topluluk hafızası demek. Halkın sürece katılmadığı projelerin nasıl tı­kandığını hepimiz biliyoruz. Katılımcı kent­sel dönüşümün neden daha kalıcı olduğunu da. İnsanlar kendini sürecin parçası görmezse o projeye sahip çıkmıyor.

Kiralık konutun önemi

Ev sahipliği, İİT ülkelerinde olduğu gibi bizde de kültürel olarak hâlâ öncelikli bir de­ğer. Ancak gençlerin, göçmenlerin ve yoksul kesimlerin giderek büyüyen bir bölümü için güvenli ve uygun fiyatlı kiralık konut ihtiya­cı artıyor. Kiralık konutların genişletilmesi, mülkiyet yapısında çeşitlilik sağlıyor, piyasa­ları istikrara kavuşturuyor ve toplumsal hare­ketliliği artırıyor. Üstelik merkezî bölgelerde uzun süredir boş duran konutların mobilize edilmesi, arzı genişletmenin en maliyet etkin yollarından biri. Vergi indirimleri, kira garan­tileri veya uzun süreli boşluklara yönelik ce­zalar gibi araçlar bu süreci hızlandırabilir.

En yoksulları gözetmek

En yoksul haneler çoğu zaman finansal araçlar ya da piyasa kanalları üzerinden konu­ta erişemiyor. Bu nedenle devlet öncülüğünde müdahaleler hâlâ vazgeçilmez. Nitekim bir­çok üye ülkede uygulanan büyük ölçekli prog­ramlar bunun kanıtı. Devletin devreye girdi­ği yaklaşım, konutu salt bir piyasa malı değil, aynı zamanda bir sosyal hak olarak ele alıyor. Böylece özel girişimlerden dışlanan gruplara da güvence sağlıyor.

En yoksulları hedefleyen sübvansiyonlar, çapraz sübvansiyonlu proje­ler veya doğrudan kamu üretimi; eşitsizlik­leri azaltıyor, kent nüfuslarını dengeliyor ve gecekondu bölgelerinin derinleşmesini önlü­yor. Elbette maliyetli. Ama uzun vadede daha sağlıklı vatandaşlar, daha güçlü topluluklar ve daha az kent huzursuzluğu demek. Tam da bu nedenle, devlet öncülüğünde uygun fiyatlı ko­nut üretimi, adil bir konut politikasının temel taşı olmaya devam ediyor.

Finansmanı çeşitlendirmek

Murabaha, icara, sukuk, kooperatif… Bizim kültürümüze uygun ama yeterince kullanıl­mayan modeller. Geleneksel ipotek tek başı­na bu yükü taşıyamaz. Hele bugünkü faiz or­tamında…

Konut finansmanı sadece banka kredisine dayanırsa, her dalgalanmada sistem sarsılır. GYO’lar, GYF’ler, sukuk destekli tahviller gi­bi araçlarla uzun vadeli sermayeyi çekmek ve vatandaşları da paylı mülkiyetle işin içine kat­mak gerekiyor. Böylece hem sistem daha di­rençli hale gelir hem de küçük tasarruflar bü­yük çözümlere dönüşür.

Bütün bunların özünde tek bir şey var: Ko­nutu sadece “piyasa malı” olarak değil, gelece­ğin sosyal altyapısı olarak görmek. Bizim ra­porda altını çizdiğimiz nokta bu. Türkiye için de mesajı çok net: Eğer bugünden kiralık ko­nutu stratejik gündeme almaz, deprem riski­ne uygun modüler çözümleri yaygınlaştırmaz ve finansman modellerini çeşitlendirmezsek, bir sonraki krizde yine aynı soruları tartışıyor olacağız.

Kısacası, konutu konuşmak demek, aslında geleceğimizi konuşmak demek…