Kiralık sosyal konutlar için yeni bir finansman hikâyesi gerek

Geçtiğimiz haftalarda kamuoyuna yansıyan bir gelişme önemliydi ki aslında gelecek dönem­lerin de en önemli konusu aynı zamanda: “İstan­bul’da 15 bin adet kiralık sosyal konut için ilk adım atıldı.” Pilot bölge belirlendi, yüklenici firmayla süreç başlıyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişik­liği Bakanı Murat Kurum'un açıklamalarına bak­tığımızda ilgili kiralık konut projeleri Avrupa ve Anadolu yakasında olacak. Bu konutlar 3 yıllığına kiralanacak. Kira bedeli bölge rayiç bedelinin ya­rısı olacak.

Evler 3 yıl süre ile kiralanacak. 3 yılın ardından yeni kira bedeli belirlenecek ve bu ko­nutlardan belirlenen kriterlere uygun vatandaşlar faydalanabilecek. Ama bu açıklamanın asıl önemi, kamunun konut politikalarına artık sadece “satış odaklı” değil, “kira odaklı” bir pencereden de bak­maya başladığını göstermesi.

Bu, aslında uzun süredir bu köşede altını çizdiği­miz bir eksenin devreye alınması anlamına geliyor. 2023 yazında şu ifadeyi kullanmıştım: “Kiralama sürecini menkul kıymetleştirme ile entegre edebi­len yapıların çok daha hızlı büyüyebileceğini öngö­rüyorum.” Geldiğimiz noktada, bu öngörü yalnızca kâğıt üzerinde kalmadı; uygulama alanı bulmaya başladı. Ancak hâlâ cevap bekleyen temel bir soru var: Bu projeler nasıl finanse edilecek?

Sürdürülebilirlik önemli

Türkiye’de konut üretimi yıllardır satış gelirine endeksli yürüyor. Ön satış yapılıyor, oradan gelen gelirle inşaat devam ediyor. Ama kiralık sosyal ko­nut projesinde ise önden böyle bir kaynak yaratma imkânı yok. Kiracı profilinin gelir seviyesi düşük, kamu ise her projeye doğrudan bütçe desteği vere­mez. Dolayısıyla kiralık konut üretiminde en kilit nokta sadece inşaat yapmak değil, bu yapıyı finan­se edebilecek sürdürülebilir bir model kurmak. Ak­si durumda, TOKİ’nin kiralık konut üretimi sürdü­rülebilir olmaz ya da sadece TOKİ ile sınırlı kalır.

İşte burada Build-to-Rent (B-t-R) dediğimiz mo­del devreye girmeli. B-t-R içerisinde konutlar baş­tan satılmak için değil, yalnızca kiralanmak için üretiliyor. Ve en kritik fark da burada başlıyor: Ge­liştirici firma, satıştan değil, kira gelirinden ka­zanç sağlıyor. Finansman da bu kira akışına daya­nıyor. Yani daha proje aşamasında iken, ileride olu­şacak kira gelirleri temlik edilerek menkul kıymet ihraç ediliyor. Yatırımcı bu menkule yatırım yapı­yor; geliştirici ise bu kaynakla projeyi inşa ediyor.

Bu modelin dünyadaki örnekleri dikkat çekici. Yakın zamanda Belirttiğim gibi, ABD’de yalnızca bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Arbor Re­alty Trust, Build-to-Rent teminatlı 6.500’den fazla birim üzerinden 802 milyon dolarlık menkul kıy­met ihracı yaptı. Bu işlem, kira gelirlerinin ne öl­çüde bir finansman aracına dönüşebileceğini so­mut şekilde gösteriyor. İngiltere’de ise emeklilik fonları, sigorta şirketleri B-t-R portföylerine yeni bir varlık sınıfı olarak yaklaşıyor. Bizde neden ol­masın? Türkiye’nin kiralık sosyal konut gündemi, tam da böyle bir finansal mimariyle desteklenirse kalıcı etki yaratabilir.

Sermaye piyasasına entegre olmalı

Türkiye’de bu işin zemini hazır aslında. Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ) gibi ina­nılmaz iyi bir yapı var. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (Proje GYF) regülasyonu mevcut. Kurum­sal yatırımcılar, sabit kira akışına dayalı menkul kıymetlere ilgisiz değil. Kısacası, yapı taşları bir araya getirilebilirse, erişilebilir kiralık konut üre­timi sadece kamuya yük olmayan bir sosyal prog­ram değil; aynı zamanda sermaye piyasasıyla en­tegre bir finansman çözümüne dönüşebilir.

Bir örnekle somutlaştıralım. İstanbul’da üreti­lecek 15 bin kiralık sosyal konuttan yıllık ortalama 2,7-3 milyar TL kira geliri beklense, enflasyona en­deksli bu akış 10 yıl boyunca temlik edilerek 5 yıl vadeli menkul kıymet ihraç edilebilir. Bu yolla yak­laşık 12–15 milyar TL’lik bir finansman yaratılabi­lir. Ne ön satış riski ne bütçeye ek yük… Ama bunun için kurgu net olmalı…

Elbette bu yapının sadece finansman boyutunu konuşmak yetmez. Bu konutlar sosyal amaçlıysa, erişilebilirlik de garanti altına alınmalı. Aksi halde, Londra’da yaşanan örnekler gibi B-t-R projeleri za­manla piyasa fiyatlarının %15 üzerine çıkar, erişim sorunu daha da derinleşir. Bu nedenle Türkiye’nin kendi B-t-R modelini oluştururken şu tür kriterle­ri baştan koyması şart:

● Kira artışları sabitlenmeli ya da TÜFE’nin %50’siyle sınırlandırılmalı,

● Kiracılara 5+5 yıl gibi uzun vadeli kontrat gü­vencesi sunulmalı,

● En az %30’luk bir portföy “kira destekli özel gruplara” ayrılmalı.

Finansal model ne kadar güçlü olursa olsun, top­lumsal amaç eksikse, ortaya çıkan sonuç sosyal ko­nut değil, sadece kiralık lüks konut olur. Oysa bi­zim ihtiyacımız olan şey, kent merkezinde, gençler, emekliler ve dar gelirliler için ulaşılabilir nitelik­te sürdürülebilir kira modelleri. Aynı zamanda da sadece kamunun üzerine yük bindirmeden sürdü­rülebilir bir ekosistem yaratmak. Sonuç olarak, bu­günkü pilot proje umut verici bir başlangıç. Ama asıl dönüşüm, ortak akıl ile bu yapının arkasına ka­mu iradesini, yatırımcı güvenini ve finansal mü­hendisliği aynı anda koyabilirsek başlayacak…