Konut piyasası eylülde ‘bekleme odasında’

Konut piyasasında eylül ayı her zaman hareketli ve özel bir dönem olmuştur. Bu yıl ise tablo biraz daha karmaşık. Konut piyasası ne tamamen canlı ne de tamamen durgun. Bir tür “bekleme odasında” diyebiliriz.

Yaz ayları geride kalırken, konut piyasaları için ey­lül ayı her zaman özel bir dönemeçtir. Tatil sezonunun bit­mesi, okulların açılması ve aile­lerin yeniden büyük şehirlerde­ki yaşamlarına dönmesiyle bir­likte, piyasada hareketlilik artar. Bu yıl ise tablo biraz daha kar­maşık. Gerçi henüz elimizde en güncel veri seti olarak temmuz ayına ilişkin veriler olmakla bir­likte, hem TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) hem de TÜİK’in satış, yapı ruhsatı ve inşaat maliyet verileri, fiyatla­rın hâlâ yükseldiğini, ancak satış adetlerinde ve alım gücünde kay­da değer bir zayıflamanın oldu­ğunu gösteriyor.

Fiyatlar artıyor ama reel güç azalıyor

KFE, Temmuz 2025 itibarıy­la (bu yazı yazıldığında henüz Ağustos ayı verileri açıklanma­mıştı) yıllık bazda yüzde 32,8 arttı. Ancak aynı dönemde enf­lasyondan arındırıldığında reel bazda yüzde 0,5’lik bir gerileme var. Yani kağıt üzerinde fiyatlar yükseliyor; fakat reel anlamda, konutun yatırımcısına sağladığı değer enflasyon karşısında eri­yor. Bu durum, “konut fiyatla­rı yükseliyor ama kazandırıyor mu?” sorusunu daha sık duyma­mıza yol açıyor.

Üç büyük ilde tablo farklılaşı­yor: İstanbul’da yıllık artış yüz­de 33,5, Ankara’da yüzde 42,9, İz­mir’de ise yüzde 31,0 oldu. Özel­likle Ankara’daki ivmelenme dikkat çekiyor. Kamu istihdamı­nın yüksekliği, genç nüfusun ba­rınma talebi ve büyük projele­rin yoğunluğu bu artışı destek­leyen unsurlar. Buna karşılık Antalya-Burdur-Isparta bölge­sinde yıllık artış yalnızca yüzde 19,6 ile sınırlı kaldı. Yani fiyat­lar artık her yerde aynı hızla art­mıyor; bölgesel ayrışma giderek netleşiyor.

Satış adetlerinde belirgin daralma

TÜİK verileri, Temmuz 2025’te toplam konut satışla­rının bir önceki yılın aynı ayı­na göre gerilediğini gösteriyor. İpotekli satışlarda daralma da­ha da çarpıcı. Yüksek faiz oranla­rı, krediye erişimi fiilen imkân­sız hale getirmiş durumda. Ban­kaların uyguladığı faiz oranları ile hanehalkı gelirleri arasında­ki uçurum, “konut kredisiyle ev almak” fikrini giderek rafa kal­dırıyor.

Yabancıya satışlarda da yatay bir seyir var. Geçmiş yıllarda pi­yasayı destekleyen yabancı yatı­rımcı ilgisi, hem küresel faiz or­tamı hem de Türkiye’deki düzen­lemeler nedeniyle sınırlanıyor. Özellikle döviz kurlarındaki dal­galanma ve vatandaşlık progra­mına olan talepteki yavaşlama, yabancıların ilgisini kısmen tör­pülüyor.

Arz tarafi: Ruhsatlar ve maliyetler

Nisan–Haziran 2025 dönemi­ne ait yapı izin istatistikleri, yeni konut üretimi için alınan ruhsat­ların sınırlı bir artış gösterdiği­ni ortaya koyuyor. Yani gelecek dönemde arzın belirgin şekilde artmasını beklemek zor. Bunun üzerine inşaat maliyet endeksi Haziran 2025’te yıllık bazda yüz­de 70’e yaklaşan bir artış kaydet­ti. Malzeme fiyatlarındaki hızlı yükseliş, işçilik maliyetlerindeki artışla birleşince, yeni projelere başlamanın yükü ağırlaşıyor.

Dolayısıyla üreticiler için tablo zor: Bir yandan talep düşüyor, di­ğer yandan maliyetler hızla artı­yor. Bu çifte baskı, konut arzının kısa vadede genişleyemeyeceğini gösteriyor.

TCMB’nin yılın son çeyreğin­de faiz indirimi yönünde adım atacağına dair güçlü beklenti var. Politika faizinde yaşanacak ola­sı bir gevşeme, bankaların fonla­ma maliyetlerini aşağı çekecek­tir. Teoride bu durum konut kre­disi faizlerine de olumlu yansır; ancak Türkiye pratiğinde bunun her zaman birebir ve eş zamanlı olmadığını biliyoruz.

Örneğin geçtiğimiz yıllarda po­litika faizinde yapılan indirimler, konut kredi faizlerine çoğu za­man 2–3 ay gecikmeyle ve sınır­lı oranda yansımıştı. Bankalar, hem kaynak maliyetlerini hem de regülasyonlardan kaynaklı yü­kümlülüklerini göz önünde bu­lundurarak kredilerde hızlı bir gevşemeye gitmedi. Bugün de benzer bir tablo söz konusu.

Üstelik BDDK’nın 2023 Ağus­tos’unda uygulamaya koyduğu kredi daraltıcı tedbirler hâlâ yü­rürlükte. Bankaların kredi tah­sis kriterlerini sıkılaştıran, temi­nat ve oranlarda daha temkinli hareket etmelerine neden olan bu düzenlemeler, faizler düşse bile krediye erişimi sınırlı kılı­yor. Dolayısıyla politika faizin­deki indirim, piyasanın beklediği ölçüde bir canlanma yaratama­yacak.

Bu nedenle, 2025 sonunda TC­MB’nin faiz indirimi konut piya­sasında sınırlı bir psikolojik etki yaratabilir; ancak reel anlamda satış adetlerine hızlı ve güçlü bir yansıma yapması beklenmemeli.

Piyasanın dengesi

Bir yanda maliyet ve arz sıkın­tısı, diğer yanda finansmana eri­şimdeki darboğaz… Bu denge, Eylül 2025’e girerken piyasayı “durağan ama kırılgan” hale ge­tiriyor. Fiyatlarda ani bir düşüş beklemek gerçekçi değil; çünkü maliyet artışları üreticiyi yüksek seviyede tutmaya zorluyor. An­cak satış adetlerindeki daralma, piyasanın genişleme kapasitesi­ni ciddi biçimde kısıtlıyor.

Bu tabloyu belki de şöyle oku­mak gerekir: Konut piyasası ne tamamen canlı ne de tamamen durgun. Bir tür “bekleme odasın­da” diyebiliriz. Alıcı ve satıcılar, ekonomik belirsizliklerin netleş­mesini beklerken piyasadaki iş­lem hacmi sınırlı kalıyor.

Bu dönem için tavsiyeler

-Yatırımcıya: Nominal fiyat artışlarının cazibesine kapılmadan reel getiriye odaklanın. Alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırma yapmadan karar vermeyin. Kira çarpanlarının yükseldiği bölgelerde dikkatli olun.

-Konut alıcısına: Faizler düşse bile, kredi erişimindeki sınırlamalar devam ediyor. Nakit alım yapabilenler için bu dönem hâlâ avantajlı olabilir. Bekleyenler için ise önemli olan faizlerin yanında düzenleyici çerçevenin nasıl evrileceği.

-Konut Üreticisine: Özellikle demografik yapımızın hızla değiştiği, küçülen hanehalkı yapımızla doğru orantılı küçük metrekareli üretime yönelmek önemli. Geleneksel satış modelleriyle ilerlemek artık sürdürülebilir değil, dolayısıyla bu ortamda ortak mülkiyet, proje bazlı yatırım fonları gibi alternatif finansman yollarına yönelmek gerekiyor.

-Politika Yapıcıya: Sosyal kiralık konut üretimi gündemin merkezine alınmalı. Aksi halde hem erişilebilirlik sorunu hem de sektörel sürdürülebilirlik daha da derinleşecek.

Eylül hareketliliği bu yıl fiyatlardan çok beklentilerde yaşanıyor. Verileri nominal artışlarla değil, reel göstergelerle birlikte okumak, doğru politika ve yatırım kararları için kritik. TCMB’nin faiz indirimi piyasada kısmi bir nefes aldırabilir; ancak BDDK düzenlemeleri devam ettiği sürece bu nefes sınırlı kalacaktır. Konut, Türkiye’de hâlâ en önemli yatırım ve barınma aracı; ancak önümüzdeki dönemde daha seçici, daha hesaplı ve daha yenilikçi adımlar atmak gerekecek.