Temel iş başında

İnşaatın lokomotif güç olduğunu ya da her an patlayacak bir konut piyasası bulunduğunu konuşup duruyoruz. Umudumuzu da korkumuzu da Temel’e bağladık gidiyoruz. Temel de yoldan şaştı! Başta İstanbul olmak üzere, tüm Türkiye AVM ve standart dışı ofis mezarlığı. İstanbul’da yaklaşık 4.5 milyon m2’nin üzerinde A sınıfı veya A sınıfına yakın standartta diyebileceğimiz ofis binası var. Kaç bina eder dersiniz, yaklaşık 100. Uluslararası kriterlere uyan ofis binası sayısı ise 20’yi geçmiyor.

Dizi filmlerin doğal platosu haline gelen bulutlara uzanan yüksek binaları gördükçe, buralarda kim çalışıyor, bunlar dolu mu, yeni yapılanlar dolacak mı diye düşünmekten alamıyor insan kendisini.

AVM’ye doyduk

Türkiye’de alışveriş merkezine ihtiyaç, satın alma gücü ve gerçek talebe bakıldığında pek çok şehirde doygunluğa ulaşılmış durumda. İstanbul en büyük pazar. İstanbul geneline baktığımızda da çok merkezi noktalarda popüler ve iş yapan alışveriş merkezleri olsa da fark yaratamayanlar geride kalıyor, bir kısmı kapanıyor ya da fonksiyon değiştiriyor. Hiçbir şey yapamasa küçülüyor, içerideki kapalı mağaza sayısı artıyor. Depremden kaçış alanlarını, yeşil parkları dönüştürdüğümüz AVM’lerin fotoğrafı bu!

İş merkezleri konusuna gelince; uzaktan bakıldığında şık duran binalar. Çıplak gözle içerisi lüks ve şatafatlı görünen bu yapılar da can çekişiyor. Türkiye’de ofis pazarının merkezi de İstanbul. Yüksek metrekarelerde ofis stoğu görülüyor, buna karşın hala çok sayıda ofis inşaatı yapıldığını görüyoruz. İşin acıklı kısmı çoğu standart dışı olduğu için geleceği yok.

Türk işi ofis binası

Mimar Aslı Alptekin Selman’la tanıştım. Dünyanın en büyükleri arasında olan, Avrupa’dan doğmuş uluslararası bir yapı firması olan HB Reavis İş Geliştirme Direktörü. Uzmanlık alanı ticari gayrimenkul. Ağırlıkla ofis ve alışveriş merkezleri üzerine çalışıyor. Dünyadaki gelişimi ve Türkiye’yi sordum kendisine… O da bu alanda önemli standartlar olduğunu ve bizim “Türk standartları” oluşturarak ilerlediğimizi söyledi. İçimden “bize de bu yakışır” diye geçirmedim değil. Dünyanın standardından bize ne değil mi? Ama merakımı dizginleyemedim “Türk standardı ne?” diye sordum. Konut müteahhitlerinin karlılık beklentileri yüzünden evrilerek, gelişerek ofis sektörüne yönelmesi standartlarımızı oluşturmuş. Temel iş başında! Ve patlatmış ofis sektörünü. Helal olsun!

Selman’a bilinçli ofis inşaatı yapıp yapmadığımızı sordum, açıklamasını şöyle özetleyeyim: “Ofis binası temelde bir bina inşa etmekten oluşmuyor. O binanın kurgusunu, planını çok iyi yapmak kullanıcı ihtiyaçlarını anlamak lazım. Binayı kullanıma açıldıktan sonra nasıl yöneteceğinize kadar her şeyi planlayıp yola çıkmanız, hatta bu binayı kim kiralayacak sorusunun cevabıyla hareket etmeniz gerekiyor. Bir de kurumsal yatırımcının satın alabileceği kriterlerde inşa ediyor olabilmeniz bekleniyor. Bu da nedir; standart bir kat 1000 m2’dir. 1000 m2’nin altına düştüğünüzde kat verimliliğinizi öldürürsünüz. Bu standardın altında çok bina var. İstanbul’dan söz ediyor: “Özellikle 500-600 m2 katlardan oluşan epey bina var. 1000 m2’nin altında hala inşa edilenler var. Yani temel kriterler bazında gittiğimizde bunları eleyerek devam ediyoruz.”

“Altına Hücum”

Olacağı buydu! Evde fazla arz olunca, talep de düşünce konutçular ofisçi olmuş. Hatırlasanıza bundan 10 yıl önce o kadar az ofis binası vardı ki İstanbul’da… Kiracılar neredeyse sırada bekliyordu, iyi ofislerin hemen hemen hepsi doluydu. Mal sahipleri ana karar vericiydi, kiralar yüksek seyrediyordu. “Altına Hücum” mantığıyla talebi ölçüp anlamadan bol miktarda ofis arzı girmiş piyasaya…

Selman’a yüzdesel olarak boşluk nedir? diye sordum: “Mevcut pazardaki boşluk oranı yüzde 22-23’lere yakın şu anda. İstanbul genelinde boş. 4 milyon-6 milyon m2 arasında rakamlardan bahsediliyor. Kaliteli binalara ulaşma çabasına girdiğinizde benim tahminim 4 milyon m2’yi geçmeyecektir. Adet olarak 100’ün üzerinde. Yani %20’sinin boş olduğunu düşünün, ciddi bir rakam. Tercih edilen boşluk oranı %10’un altında olması.”

Böldük-sattık

İnşaat ekonomiyi canlı tutuyor, kabul! Yıllardır gördük, görüyoruz. Ama konu, inşaatın kalitesi olunca, sınıfta kaldığımız ortada. Öğreniyorum ki A sınıfı (gerçek A sınıfı) sorunumuz var. Nedir bir binayı A sınıfı yapan? Hiç aklıma gelmezdi, örneğin ofis binalarında mülkiyet temel konulardan biri. Tek mülkiyetli ya da az mülkiyetli binalar önemli. Bir uluslararası yatırımcı yatırım yapacaksa tek bir şirketten ya da şirketin ortaklarından almayı tercih ediyor. Selman, “Yapılan hatalardan biri o oldu aslında. Daha hızlı nakit geri dönüşünü sağlayabilmek için konuttaki gibi ofisleri bölüp sattılar. Konuta yatırım yapmak yerine kurumsal kiracılı ofislere yatırım yapan epey de bireysel yatırımcı oldu ve ofisleri satın aldılar. 50 m2 ölçüye kadar küçük boyutlarda satılan ofisler oldu. Bu sistem şöyle bir sıkıntıyı beraberinde getirdi; binalar bitip kullanıma açıldığında, kriz patladığında veya bölgede bir sıkıntı olduğunda, ofisler kiralanamadığında yatırımcı cebinden ortak gider ödemeye başlıyor. Bir konutun ortak gideri gibi değil ödediği rakam, yüksek meblağlara ulaşınca dayanma gücüne bağlı olarak kirayı aşağıya çekeceğim diyor. Biri düşürünce çevredeki diğerleri de düşürüyor ve ortalama aşağıya iniyor. İçerideki kiracılar düşen kiraları duyunca yeni pazarlıklara dönüyor… Bütün sistem bu şekilde allak bullak oluyor.”

Sınıfı geçebiliyor muyuz?

Anlaşılan o ki, İstanbul’da uzun vadede binaların çoğunun bakım onarım sorunu olacak. Kurumsal yatırımcı ve veya uluslararası kiracı ofiste ne arıyor… Selman şöyle aktardı; “Çok temel ve çok kemikleşmiş standartları vardır. Güvenliğe kadar ulaşan bir “check list” üzerinden ilerlerler. Eksik kalan yerler varsa binayı tercih etmezler. Dolayısıyla şu anki tüm İstanbul pazarına baktığımızda bu standartları yakalayacak bina sayısı 20’yi geçmiyor. İnşaat kalitesi yüksek, otomasyonuyla uluslararası sertifikaya sahip olmaları, ısıtma-soğutma ve havalandırma sistemlerinin üstün kalitede ve tüm hesaplarıyla binada çalışacak kişi sayısına göre hesaplanmış, asansör hesaplarının yapılmış olması… inşaat kalitesi ile ilgili kısımları. Yönetimsel tarafları var, operasyon tarafında işletmeye açıldığında olan standartlar var. Mimari ve tasarımla ilgili standartlar var… Tümü bir paket aslında. Ruhsatsız alanların olmaması çok temel bir kriter. Tipik bir modern ofis binasının kat yüksekliğinin 4 metre olması lazım. Eski binalara baktığınızda 3,5 metrelere kadar iniyor. Daha az ışık alıyor, sıkıcı alanlar. İyi şirketler çalışanının refahını düşünüyor. Markalaşmış binayı tercih ediyor. O binada çalışmak cazip oluyor. Biz eskiden A sınıfı diye nitelendirilen bir binayı B’ye çekiyoruz listemizi oluştururken.

İstanbul’da hala bir potansiyel var. Çünkü, büyük kurumsal kiracıların ihtiyacını karşılayacak bina sayısı az. Örneğin bir anda 10 bin m2 alan sağlayacak bina bulmanız çok zor. Yeni bir binaya geçeyim deseniz, her yeni bina kriterlerinizi karşılık vermiyor. Büyük metrekarelere ihtiyaç duyan kiracıların talebini karşılayacak yetersiz sayıda bina var.

İstanbul çaresiz mi?

İstanbul tarihi bir metropol. Diyelim burada yapı üretmek zor. Ama biz de dünya üzerindeki tek eski metropol değiliz ki… Eski binaların standardını yükseltmek de mümkün olmalı. Öğreniyorum ki, mümkün. Bir mimar olarak Selman’a nereden etkilendiğini sordum. Londra’dan etkileniyormuş: “Beni Londra’da çatı bahçeleri etkiliyor. Şehir merkezinde, büyük parklarının haricinde yeşil alan yaratmanız mümkün değil. Yeşili çatıya taşıyorlar, bir ofis binasına giriyorsunuz, en üst kata çıkın bir vahayla karşılaşıyorsunuz. İnanılmaz güzellikte bir peyzaj, yemyeşil, çiçekler fışkırıyor her yerden. Amacı oradaki çalışanları, orada yaşayanları mutlu etmek. Bir başka yönünü aktarayım; Londra’nın içinde trafik sıkıntılı, özel araçla şehir merkezine giremiyorsunuz. Çalışanların büyük bir kısmı artık bisiklet kullanıyor. Yeni ofis binalarının içinde otoparkların yanı sıra devasa bisiklet parkları ve devasa duşlar var. Çalışan memnuniyeti için ve şehrin refahı için yapılmış binalar bunlar. Bina dışında da standartlar var. Yine İngiltere’den bir örnek; binanızın diğer binaların üzerine düşüreceği gölgeye ilişkin hesaplar var. Bu standartlara uyuyor olmanız lazım.”

Hadi Temel iş başına. Kalitesizlikte deniz bitti, kalitenin tadına varsan ya… Çok şahane olacak!