Sertifikaya ilgi yoğun, devamı için risklere dikkat!

LEYLA İLHAN

İSTANBUL - Gayrimenkul sertifikasında ilk satışa konu olan Park Mavera 3 projesinde talep toplanmaya başlandı. TOKİ ve Makro İnşaat’ın gelir paylaşımı ortaklık modeli ile İstanbul Başakşehir’de hayata geçirdiği projede talep toplamanın ardından Borsa İstanbul’da Cumburbaşkanı'nın programına göre 5 veya 6 Nisan’da satışlara başlanacak. Talep toplamada beklentilerin üzerinde ilgi gören Park Mavera 3 projesi sertifikaya konu olan ilk yüzde 28,6 bölüme, yüzde 19.2 alanı daha ilave etti. Böylece açıklanan 143 milyon 239 bin TL gelir hedefini yakalaması bekleniyor.

Bu projenin dışında 10 şirketin daha sertifikalı satış için beklediği belirtiliyor.Sektördeki firmalara yeni bir finansman, borsadaki yatırımcıya ise faizsiz vergisiz yeni bir enstrüman aracı olması beklenen gayrimenkul sertifikasında bazı uyarılar da gelmeye başladı. Sistemin başarılı olması için dikkat edilecek konuların başında doğru fiyatlandırma, ardından sertifikalı satış yapacak müteahhidin mali yapısının sağlam olması gerektiği ifade ediliyor. Bir diğer konu da asli edinimlerin yoğunlaşmasıyla birlikte piyasada yeterince likidite oluşmama riski olarak ifade ediliyor.

Gayrimenkul sertifikasıyla ilgili konuşan TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul sertifikasını, gayrimenkulün farklı şekillerde finansmanın sağlanması açısından olumlu bir adım olarak yorumladı. Makbule Yönel Maya, sürecin başarılı olması için dikkat edilmesi gereken başlıkları şöyle sıraladı: “Sertifikalı satış yapacak firmalarda ilk çıkış fiyatı çok önemli. Satışa konu olan projede birim fiyatlarının doğru değerlendirilmesi bu noktada çok kritik. İnşaatı yapacak müteahhidin projeyi 3 yıl sonunda teslim etmesi gerekiyor. Burada projeyi yapacak firmanın mali açıdan güçlü olması önemli. Bu açıdan müteahhidin eskiden bitirdiği projelere ve piyasadaki itibarına da bakılmalı.”

Projelerde teslime yakın satışları azaltabilir

Yatırımcı için bu süreçten elde edilen kâr da sürecin önemli bir unsuru. Bu nedenle ilk çıkış fiyatı yanlış yapıldığında bir sonraki süreçte bu durumun sıkıntıya yol açacağını belirten Maya, “Ayrıca finansman okur yazarlığının olduğu bölgelerde bu enstrümanlar daha çok iş yapabilir” dedi. Maya, Makro projesinin 4 bin 200 TL ile bölge fiyatının altında çıkarak doğru fiyatlandırma yaptığına da dikkat çekti. Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise, sertifikaya konu olacak projenin yapılacağı bölge ve fiyatın dikkat edilecek unsur olduğunu kaydetti. Yazıcı, “Projenin fiyatıyla bölgedeki projeler arasındaki fiyatlara dikkat etmek gerekir” dedi. Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Proje tamamlandıktan sonra birçok gayrimenkulün aynı projede aynı zamanda satışa çıkartılması arz fazlalığı nedeni ile değerlerde gerileme de oluşturabilir. Daire almak isteyen ve belli bir miktarda birikimi olan kişiler de açık artırma zamanını bekleyebilir. Bu firmaların teslime yakın zamanda satışlarını azaltabilir” dedi.

Sertifikayı borsada neler bekliyor?

- Gayrimenkul sertifikasında sermaye piyasalarında toplanan fon sertifika ihraç eden şirkete verilecek. Burada düşük de olsa ilk yüzde 10’luk ödemeyi alan şirketin, parayı alıp inşaata başlamama riski var. Bu durumda TOKİ’nin projelerinde TOKİ, illerin çıkaracağı projede ise İl Bank’ın garantör olması ve kalan parayla projeyi tamamlaması bekleniyor.

- Bir diğer risk ise likidite riski olarak ifade ediliyor. Sertifikayı alan kişiler arasında asli edinim amaçlı yoğunlukta olursa bu amaçlı edinim bloke edileceğinden borsada işlem görmeyecek. İşlem görecek pay azalıp herkes elinde tutmak isterse piyasada likitide oluşma sorunu yaşanabilir.

- Fiyatların belli bir seviyeye ulaştığını düşündüğünde kişiler satışa yönelebilir bu durumda ya hemen likitide bulamayabilir, ya da alıcı bulamayabilir.

- 3 yıllık dönem içinde gayrimenkul fiyatlarında oluşacak sert iniş ve çıkışlardan etkilenme riski sözkonusu.

- Bir diğer risk; gayrimenkul tamamlandığında asli edinim edinmek isteyenler 8 bin pay biriktirip kalan 3 bin payı daha toplayıp daire almak istediğinde satan olmayabilir veya yüksek fiyat ile karşılaşabilir.

- Bu durumda açık artırmayı bekleyecek. Ancak açık artırmada proje etrafında yeni projelerin devreye girmesiyle birlikte düşük fiyat riski ile de karşılaşabilir.

- Özellikle faiz hassiyeti olan alternatif yatırım araçları arayanlar, ya da konut fiyatlarının yükseleceğini düşünüp ancak nereden konut alacaklarını bilmeyenler için alternatif yatırım olacak.

Dönüşümde, kamulaştırma yerini sertifikaya bırakabilir

Sistem oturduğunda kentsel dönüşümde değerlendirilebilir. Kamulaştırma için hak sahiplerine normalde bir ücret ödenmesi gerekiyor. Bu sistem oturursa bir mahalleyi komple kamulaştırıp kentsel dönüşüme sokacaklarına her daire sahibine dairesinin büyüklüğü oranında pay verilip borsada bu şekilde işlem görmesi sağlanabilir. Böylece hak sahibi sertifikasını bozdurup parasını alabilirken, bütçeden ve inşaatçı firmadan bir para çıkmadan borsadan toplanan para ile dönüşüm yapılması sağlanabilir. Bu konuda ilk adımın ise Antalya Büyükşehir Belediyesi’nden gelmesi bekleniyor.

1996'daki sertifika neden başarılı olmadı?

Türkiye’de ilk gayrimenkul sertifikası 1996 yılında Emlak Bankası tarafından Ataşehir konut projesinde denenmişti. Proje bazında başarılı olmasına rağmen sistem Türkiye çapına yayılamamıştı. O dönem sürecin yaygınlaşamamasının nedeni olarak Türkiye’de büyük çaplı proje geliştirecek müteahhit sayısının az olması gösterildi. Bugünkü koşullarda ise alt yapının hazır olduğu ifade ediliyor. Gayrimenkulün ekonomide lokomotif konuma geçmesi ve büyük çaplı proje yapacak müteahhidi sayısının artmasının sistemin yaygınlaşmasını sağlayacak koşulları sunduğu belirtiliyor.