Zor bir yıl geçiren inşaat 2024’e temkinli bakıyor

Nurdoğan A. ERGÜN - Hamide HANGÜL - Mehmet H. GÜLEL - Başak Nur GÖKÇAM

Yakın coğrafyada yaşanan savaşlar, deprem felaketi, yükselen faizler, krediye erişim zorluğu ve artan maliyetler karşısında inşaat sektörü, zor bir yıl geçirdi. Özellikle temel girdi maliyetlerinde son bir yılda yüzde 335 düzeyindeki artışlar hem konut üretimi, hem de konut fiyatlarının artmasına neden oldu. Bu zorluklara bir de personel açığı eklendi. Sektörde yaşanan yetişmiş personel eksikliği, depremle birlikte 2023 yılında iyice derinleşti. Vinç operatöründen sıvacıya, kalıpçıdan inşaat ustasına kadar yetişmiş eleman bulmanın güçleşmesi, şantiyelerin kimi zaman yavaşlamasına neden oldu.

Aylıkta yüzde 68,5’lik düşük

 Öte yandan finansman ayağında yaşanan zorluklar da sektörü etkiledi. Kamu bankalarında konut kredileri 300 bin TL ile sınırlandırılırken, faiz artırımlarıyla konut kredisi faizleri yüzde 40’ı aştı. Yine son üç yılın en yüksek seviyesine çıkan konut fiyatları ve kiraları düşürmek ve de ilk defa ev sahibi olmak isteyenlere öncelik tanımak için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) kararıyla, ikinci evini alacaklara kredi imkanları yüzde 75 daraltıldı. Söz konusu kısıtlama, ilk evini alacaklara ise uygulanmadı Bir yanda bir türlü durulmayan maliyetler, fahiş fiyat artışları ve finansman sıkıntısı, konut kredilerine erişimi zorlaştırdı.

Bu da satışlarda etkisini gösterdi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılı Ocak-Kasım döneminde konut satışları yüzde 14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 adete geriledi. İpotekli satışlar da yüzde 33,6 düşüş gösterdi. Aylıkta yüzde 68,5 düşüşle adeta sert geriledi. İnşaatın, yaklaşık 250 alt sektörü beslediğine işaret eden sektör temsilcileri, 2024 yılında satışların canlanması için girdi maliyetlerinin durulması ve krediye erişimin kolaylaştırılmasına istiyor.

“2024’te yurtdışındaki işlere daha çok odaklanacağız''

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Erdal Eren, müteahhitlik sektörünün yurt içinde “ekonominin lokomotifi”, yurt dışında ise “dünyayı inşa eden” olma görevini 2023 yılında da sürdürdüğünü söyledi. Eren, “Türk müteahhitler olarak 2023 yılında, yurt dışı müteahhitlik hizmetlerimiz kapsamında 20 milyar dolarlık yeni proje üstlenme hedefimiz bulunmaktaydı.

Yılı hedeflerimizin üstünde 27,4 milyar dolarla kapattık. Yurt içinde ise sektörümüzün milli gelirdeki payı açıklanan ilk dokuz aylık rakamlara göre yüzde 6‘lar seviyesinde gerçekleşti. Salgın, ekonomi ve savaş üçgeninde zor bir süreçten geçen inşaat sektörünün son yıllarda yaşadığı en büyük sorun kuşkusuz temel girdi maliyetlerinde yaşanan ve yüzde 335 düzeyine varan artışlar oldu. Öte yandan sektörümüzde yaşanmakta olan ara eleman sıkıntısı deprem ile birlikte iyice derinleşmiş, sadece yurt içinde değil yurt dışında bulunan şantiyeler için de istihdam edilecek usta ve operatör bulunamaz hale gelmiştir.

Cumhurbaşkanlığı'nın, 2024-2026 dönemine ilişkin yatırım programı hazırlıkları ile ilgili Resmi Gazete'nin mükerrer sayısında yayımlanan genelgede; tasarruf tedbirleri kapsamında zorunlu haller dışında 2024 yılı yatırım programına yeni proje alınmayacağı belirtildi. Bu karar kamuya iş yapan müteahhitlerimizin 2024 yılında kamudan yeni proje alamayacağını gösteriyor. Bu nedenle 2024 yılının Türk müteahhitlerinin yurt dışındaki başarılı işlerine daha fazla önem verdiği bir yıl olacağını öngörüyorum” dedi.

“Teşvik edici güncellemelerle barınma krizi aşılır”

 Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, 11 şehri etkileyen deprem felaketi, Merkez Bankası’nın faiz politikası, savaşlar ve krediye erişim zorluğu nedeniyle gayrimenkul endüstrisinin, 2023’te zor bir yıl geçirdiğini söyledi. TÜİK verilerine göre, konut satışlarının bu yıl ocak-kasım döneminde yüzde 14,9 azaldığına işaret eden Çekici, “2023 yılının 1,2 milyon bandında konut satışı ile kapanacağını öngörüyoruz” dedi.

Sektörde, maliyetlerdeki artışa da dikkat çeken Çekici, “TÜİK verilerine bakıldığında inşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 65,93, malzeme endeksi yüzde 52, işçilik endeksi yüzde 113,47 arttı. Söz konusu maliyet artışları, yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen oldu” diye konuştu. Sektörün, mevcut sıkıntılara rağmen talepleri karşılamaya istekli ve hazır olduğuna işaret eden Neşecan Çekici, “Bu yıl devlet eliyle alınacak birtakım önlemlerle, sektör tekrar canlanır.

Çünkü baskılanmış, bekleyen bir arz söz konusu. Sektörün yaklaşık 100 milyar TL can suyuna ihtiyacı olduğunu söyleyebiliriz. Devlet, bu imkânı yatırımcılara sunduğunda, en önemlisi arsa temininde, sürdürülebilir konut üretiminde kamu-özel sektör iş birliklerinin, yeni modellerin önünü açtığında, erişilebilirliği desteklediğinde, ilgili mevzuatlarda kolaylaştırıcı ve teşvik edici güncellemeler yaptığında barınma da dahil tüm krizlerin önüne geçebiliriz. Yılın ilk yarısı seçim psikolojisinden dolayı bir durgunluk yaşanabileceğini, ancak seçim sonrası sektörün tekrar canlılık kazanacağını düşünüyorum.” Çekici, 2024 yılında yeni konut modeline odaklanacaklarını da sözlerine ekledi.

“Yatırımlar daha temkinli olacak”

 Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, 2023’ün, maliyet artışları, deprem ve kentsel dönüşümün konuşulduğu bir yıl olduğunu söyledi. Şişik, şu değerlendirmelerde bulundu: “İnşaat maliyetleri metrekaresinde ortalama 30 bin TL bandında. Bugün 100 metrekarelik bir daire demek, 3 milyon TL’lik bir fiyat anlamına geliyor. Enflasyonun bir düzene girmesi gerekiyor ki fiyatlar da yerini bulsun. Yine kredi tutarlarının yüksek olması da konut alımını zorlaştırıyor.

Alt ve orta gelirli vatandaşları konut edindirebildiğimiz vakit konut sorunu çözülmüş olacak. Kalifiye eleman konusu bu yılın da gündem maddesi. Konut satışlarında düşüşün devam etmesini bekliyoruz. Yatırımlar daha temkinli olacak.” Diğer taraftan geçen yıl, dönüşümün hızlanması için yeni yasaların devreye girdiğine işaret eden Şişik, sözlerini şöyle sürdürdü: “Yeni yasayla 3’te 2 çoğunluğun aranmıyor olması çok önemli. Mülkiyet sahiplerinin yüzde 50+1 olunca kentsel dönüşüm hemen başlayıp hiç durmayacak. Ayrıca rezerv alanlara kentsel dönüşümün transferi de önemli. Şehirleşmesini yapmış yerlerdeki parsellerde artık rezerv alanı olabilecek. Bu yasayla birlikte kentsel dönüşümdeki tıkanıklığın önünün açılıp kentsel dönüşümün hızlanmasını bekliyoruz.”

“Konuta erişimin önü çılmalı”

KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, enflasyonist piyasa koşullarının, en çok sektörde, konuta erişim ve kira fiyatlarındaki hızlı yükselişle kendisini gösterdiğini söyledi. Üretici ve tüketici açısından 2023’ün zor bir yıl olduğuna işaret eden Kumova, “2023 yılının 1 milyon 180 bin bandında satışı ile kapanacağını öngörüyoruz” dedi. Türkiye’de ev sahipliği oranının düştüğüne işaret eden Kumova, “2018 yılında 700 bin adet birinci el konut satılırken biz bu seneyi 350 bin civarında birinci el konutla kapatacağız.

Birinci elde yarı yarıya düşüş var” diye konuştu. Sektör açısından, 2024 yılında da arzda sıkıntı yaşanabileceğini işaret eden Kumova, “Satışlarımız 2023’te yaklaşık yüzde 20 geriledi ve 2024’ün 2023’ten daha temkinli olunması gereken bir yıl olduğunu düşünüyoruz. Satışın olmaması halinde sektör yeni konut üretemez ve finansman yaratamaz. Bu da arzı geriye götürür. Sektör oyuncularından birçoğu öz sermayesinin yanında konut üretimini sattığı yeni konutlar ile finanse etmektedir” şeklinde konuştu.

Ev sahipliği oranının muhakkak artırılması gerektiğine vurgu yapan Kumova, sözlerini şöyle sürdürdü: “Konut ihtiyacı olan insanlar için uygun konut kredisi koşulları oluşturamadığımız sürece ev sahiplik oranını artırmamız da kiralık konut krizini çözmemizde maalesef mümkün değil. İlk evini alacaklara destek olacak kampanyalara sektör olarak destek olmanın yanı sıra ikinci ve üçüncü konutunu alacak olanların krediye erişiminin önünün açılmasını da önemsiyoruz. Çünkü yatırım amaçlı alınan daireler kira arzına çözüm olacak, fiyatların hızlı yükselişine denge getirecektir. Biz, çözüm önerilerimizi ilgili Bakanlıklarla ve Bürokratlarla paylaşmaya, sektörümüzün önünde engel teşkil eden sorunlara çözüm önerileri üretmeye, uluslararası araştırma şirketleriyle çalışarak veriye dayalı aksiyon planları oluşturmaya bu yıl da devam edeceğiz.