Arz-talep yasasını çürüten sektör: Konut
Kimilerine göre kapitalizm kendini ilk olarak 1929 buhranında imha etti, kimilerine göreyse güçlü olanın daha güçlü kalacağını içeren bu doğa bazlı ve zamanla çok sofistike hale gelen ekonomi sistemi güçlü olanla işbirliği yapıldığı sürece hep var olacak. Bu konulara fazla girmemem gerektiğini lise yıllarımdaki Türkiye’de öğrendim.
Konut sektörü gerek küresel ekonomide gerekse de ülkemizde hep sistem kaynaklı olarak başa bela olmuştur. 2008’deki mortgage krizinin adından da anlaşılacağı üzere, konut zamanla insanların barınma ve yaşam dolayısıyla anı biriktirme alanları olmaktan çıkıp, borsa gibi altın gibi bir yatırım aracına hatta histeriye dönüşmüştür. Ancak ülkemizde konut piyasasında yaşanan durum, özellikle son iki yılda oldukça tehlikeli boyutlara varmış durumda.
İstanbul'da depdem travması yeniden harekete geçti
Yaşadığımız deprem felaketiyle yeniden harekete geçen travmanın adresi İstanbul… 1999’da yaşanan bir başka felaket İstanbul’da çok yakın zamanda büyük bir depremin olabileceği sinyalini beraberinde getirmişti. Hatta o zaman çok iyi hatırlıyorum belli semtlerde ev fiyatları çok fazla düşmüştü. Ancak geçen sürede bu fiyatlar yeniden yükseldi, bunun yerine çok daha fazla katlı beton yığınları ve genellikle pahalı semtlerde yoğun kentsel dönüşüm gördük… Ne değişti? Gerçekten bilmiyorum ama sadece uyuyan bir travma harekete geçmiş oldu!
Türkiye konut fiyat artışında lider
Türkiye 2020-2022 arasında reel konut fiyat endeksi en çok artan ülke. OECD verilerine göre enflasyondan arındırılmış konut endeksi olan reel fiyat endeksi 2020 3. çeyrekte 103,32’den 2022 3. çeyreğe gelindiğinde 175,30’a yükselmiş. Bu korkunç bir artış.
Nedenlerine gelecek olursam; birincil sırada ülkemizde görülen çok yüksek enflasyon ve hane halkının reel getiri arayışında konutu bir seçenek olarak görmesi var. Bunun altında yatan neden ise yine hane halkının yıllar itibariyle tasarruf ve yatırımlarında yoğun dolarizasyon alışkanlığı. Kurun KKM enstrümanı ve bankalar aracılığı ile bir dizi düzenlemeyle belli bir çıpada tutulması, daha önceki bir yazımda da ifade ettiğim üzere hane halkı tasarruflarını döviz hesaplarından borsa ve konut piyasasına angaje etmiş oldu.
Konut üretimi azalıyor
Elbette ki dolarizasyondan çıkıp, borsaya hareket eden para akımı önemliydi ancak konut için aynı şeyi söylemek zor. Arz talep-yasasına gelince normal şartlar altında fiyatı artan bir şeye olan talep azalır ancak son iki yılda bunun tam tersine gittiğini, fiyatlardaki keskin artışa karşın özellikle İstanbul, Antalya, İzmir gibi kentlerde sürekli artan bir taleple karşı karşıya kalındı. Arz tarafına bakıldığında ise artan girdi maliyetlerinin etkisiyle azalan bir üretim olduğu dikkat çekmekte. Yapı ruhsatlarının dört çeyrektir azalıyor olması ise bu durumu destekler nicelikte.
İstanbul'da yapı denetim talebi arttı
İstanbul’da 6 Şubat’da yaşanan büyük yıkım sonrası yapı denetim taleplerinin önemli oranda arttığına şahit oluyoruz. Üstelik derinlemesine bir yapı denetiminin ciddi bir maliyet de gerektiriyor olması, artan kira ve ev fiyatları maddi durumu elverişli olmayan halk kesimleri için oldukça dramatik bir manzara ortaya çıkarıyor. Peki kısa vadede İstanbul için ne yapılabilir? Bu konuda daha önce bir proje için görüştüğümde de buna benzer fikirleri dile getirmiş olan Kiptaş Genel Müdürü Ali Kurt’un önerisini önemsiyorum.
Kendisi bir TV programında verdiği demeçte kentte 1 milyona yakın boş konut olduğunu ve bu yapıların dayanıklılığının denetlenerek, devlet eliyle satın alınması ya da kiralanması halinde İstanbul’daki riskli yapılardan boşaltılan hanelerin yerleştirilebileceği önerisini sunmuştur. Bu ve buna benzer uygulamalarla İstanbul başta olmak üzere, barınma ihtiyacının çaresizlik boyutundan çıkarılması daha fazla felaketin yaşanmaması açısından elzemdir.