Gayrimenkul sektörü başa bela olabilir
Geçenlerde İstanbul'da Büyük Ada'da bir kiliseye Hıristiyan, Musevi ve Müslüman yurttaşlarımızın ip bağlayarak dilek tuttuklarına ilişkin bir haberi televizyonda izledim. İnsanların en çok tuttukları dilek bir ev, sonra bir otomobil sahibi olmak ve iş bulmaktı. Bu dileklerde hiç de garipsenecek bir durum yok. Çünkü Türkiye'de olduğu bir çok ülkede insanları temel harcama kalemleri gıda, ulaştırma ve barınma (konut) kalemleri. Bireyler karnını doyurup, üstüne birkaç parça giysi geçirdikten sonra, konut sahibi olmak istiyorlar. Bizim de bir atasözümüz vardır: "ahi rette iman, dünyada mekan".
Konut bu kadar önemli olunca ülkelerin refah göstergelerden biriside konut sahipliği oluyor. TUİK'in yayınladığı son verilere göre ülkemizde halkın yüzde 60.8'i kendilerine ait konutta yaşıyor. AKP iktidarı ile birlikte konut sahipliği arttı. Üstelik sağlıklı koşullarda konutta yaşama oranı da yükseldi. Üstelik AKP yeniden iktidara gelirse 2023'e kadar 500 bin konut daha yapacağını seçim bildirgesine koydu. Bu tür verileri herkesi memnun ediyor. Üstelik biz akademisyenler inşaat sektörünün ileri ve geri bağlantılarının fazla olduğunu, dolayısıyla da büyüme ve istihdama olumlu katkısı olduğunu öğretiyoruz, yazıyoruz. Memnuniyet bir kat daha artıyor.
Ancak akademisyenlerin bir özelliği daha var. O da "neden, nasıl" sorularını iktisadi olgularla ilgili sık sık sormalarıdır. İnşaat sektörü büyüyor, konut sahipliği artıyor, ama nasıl finanse ediliyor? Bu soruya verilecek yanıt önemli. Çünkü gayrimenkul sektörüne yapılan yatırımlar kimi zaman başa bela oluyor.
Çok eski zamanlara gitmeyelim. 1995 yılında Kobe depremi sonrası Japonya'nın girdiği ve 2000'li yılların ortalarına kadar çıkmadığı durgunluğun ana nedeni 1990'lı yıllarda izlediği konut finansmanı modeli idi. Yine anımsıyorum, 1997 Güney Doğu Asya krizi ile birlikte Asya kaplanlarından Malezya'nın girdiği bunalımın ana nedenlerinden başında gayrimenkul sektörüne aktarılan kaynaklardı. O tarihlerde Malezya nerede ise, Türkiye'ye model oluyordu. Dönemin Başbakanı Erbakan bu ülkeye övgüler düzüyor, kimi akademisyenler bu ülkeye gidiyor, döndüklerinde de bu ülkeyi Türkiye'ye örnek gösteriyorlardı. Malezya 1997 krizi ile adeta çöktü. Ortada en azından iktisadi alanda model falan kalmadı.
Daha yakın örnek, 2008 yılında dünya ekonomisinin içine girdiği krizin tetikleyicisi ABD'de konut finansmanı modeli "mortgage" sistemi olmadı mı? ABD'liler satın aldıkları konutların borçlarını ödeyemediler. Ekonomi çöktü. Şimdi ABD'de bazı kentlerin kimi sokaklarındaki konutların yarısı satılık, alan yok. Bir başka örnek daha verelim. Komşumuz Yunanistan ekonomisi iflas noktasında, borçlarını ödeyemiyor. Yardımla ayakta kaldılar. Yunanistan'daki krizin nedenlerin başında yine gayrimenkul sektörünün finansmanındaki çarpıklıklar ve konut harcamalarının yüksek olması geldi.
Tüm bu örneklerin bir ortak noktası var. Ülkeler gayrimenkul sektörüne yatırım yapmaya kalktıklarında ya da bireyler gayrimenkul almak için atağa geçtiklerinde borçlanıyorlar. Yani likit bir değeri alıp, likit olmayan bir duran aktife aktarıyorlar. İş kredileri ödemeye gelince sıkıntı başlıyor. Sonuç da ülkeler cari açıklar, bütçe açıkları ile karşılaşıyorlar, firmalar ve bireyler iflas ediyor. Mutluluk, mutsuzluğa dönüşüyor.
Türkiye'de de tam bir gayrimenkul çılgınlığı almış başını gidiyor, kişi başına on bin dolar GSYH olan bir ülkede, "residence" inşaatından geçilmiyor. Bireyler bu borçları nasıl ödeyecek? Bankalar bu kredileri tahsil edemediklerinde yurtdışına aldıkları sendikasyonları nasıl ödeyecek? Cari açık yolu ile finanse ettiğimiz bu yatırımları ihraç edemeyeceğimize göre, hangi dövizle bu borçlar ödenecek?
Bu sorulara hükümette, bankalarda, halkta yanıt vermek durumda. Yanıt veremiyorlarsa o zaman sorun var demektir. Gayrimenkule yatırım yapmak kolaydır, önemli olan finansmanıdır. Osmanlı borca teslim olduğunda, yine de 1861-1865 tarihleri arasında Beylerbeyi Sarayı'nı inşa etmişti. Sonuçta ne oldu? 1875'te Osmanlı Devleti borçlarının faizlerini ödeyemeyeceğini açıkladı. Arkadan da 1881'de Düyûn-ı Umûmiye İdaresi geldi. Başka söz söylemeye gerek var mı?