Konut kredileri: Nereden nereye…

Konut satın almak isteyen kişilere ihtiyaç duydukları kaynakların sağlanması konut finansmanının en temel amacı.

Bu kapsamda ülkemizde konut finansmanına yönelik sağlıklı bir çözüm oluşturulabilmesi anlamında 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de ‘5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’ yürürlüğe girdi ve konut kredi yapıları tüketici kredilerinden ayrışarak ayrı bir kanuni düzenlemeye tabi oldu.

Ülkemizde ilk konut kredisi kullanımının 1989 yılında başladığı düşünüldüğünde 400 milyar TL’yi aşan bakiyenin önemli olduğu herkes tarafından kabul edilen bir gerçek. Hatta bugün gelinen noktada özellikle konut kredilerinde vadelerin 120 aya kadar uzadığı ve 2,1 milyon kişinin konut kredi borçlusu olduğu görülüyor.

Peki bu kredileri kim kullandı?

 Yukarıdaki soruya verebileceğimiz en net yanıt, ücretli çalışanlardır. Konut kredi kullanımlarında ücretli çalışanların payının yüzde 65'lerde olduğu söylenebilir. Çalışan ücretlerinde yapılan güncellemeler, bu kesimde gelir oynaklığının düşük olması ve bankaların kredi risk yönetimi açısından bu kesime yönelmesi tabi ki oran üzerinde etkilidir.

Hatta, bankalara konut kredi başvurusunda bulunanların ortalama kredi notunu son 3 yıllık dönemdeki ortalamasının 1450 düzeyinde olduğu (maks. kredi skoru 1900) görülmektedir. Dolayısıyla, düzenli gelir elde edenlerin kullanımında olan bir kredi yapısından bahsetmemiz yanlış olmayacaktır.

Konut kredilerine ilişkin son rakamlar

Hanehalkı finansal yükümlülüklerine bakıldığında Eylül sonu itibariyle 445 milyar TL tutarına yükselen konut kredilerinin GSYİH’ye oranı yüzde 2,5 olarak karşımıza çıkıyor. Ayrıca konut kredilerinin 2012-2019 döneminde yaklaşık olarak yüzde 37 olan bireysel kredilerdeki payı, yüzde 21’in altına gerilemiş durumda.

TCMB tarafından yayımlanan son Finansal İstikrar Raporu'nda bu konuya ilişkin önemli bir tespit de yer alıyor aslında: “Son yıllarda Türkiye’de konut fiyatlarının yüksek seyri, konut kredileri üzerinde makro ihtiyati politikaların sıkılaştırılması ve konut kredilerinin uzun vadeli olması nedeniyle mevcut faiz seviyelerinin borç servisini artırması konut kredisi büyümesini yavaşlatıyor.

Ayrıca, Türkiye’de konut kredilerinin gelişmiş ülke uygulamalarına göre daha kısa vadeli kullandırılması ve borcun sabit faizli yapısı nedeniyle zaman içinde anapara borcun azalması gibi faktörler de konut kredisi/GSYİH oranının diğer ülke ortalamalarının altında kalmasına neden olmuş durumda.”

Kredilere ilişkin son düzenleme

 ‘Kredi Kullandırımına, Taksit ve Borç Ödemelerine Yönelik Düzenlemeler’ kapsamında 24 Ağustos tarihinde, BDDK tarafından yapılan değişiklik doğrultusunda Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmeliğin ‘Konut, taşıt ve tüketici kredilerine ilişkin sınırlamalar’ başlıklı 12/A maddesi kapsamında tüketicilere, konut edinmeleri amacıyla kullandırılacak kredilerde azami kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranının; tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konutunun bulunması halinde %75 azaltılarak uygulanmasına karar verilerek önemli bir sınırlama getirilmişti.

Devamında ise, konut alımlarında kredi değer oranlarının düşürülmesinin ve yükselen kredi faiz oranlarının etkisiyle 13 haftalık yıllıklandırılmış konut kredi büyümesi yüzde 10 seviyesinin altına kadar geriledi. Daha net ifadeyle konut kredileri durdu.

Ama esas soru, peki bundan sonrası ne olacak şeklinde sorulmalı

Mevcut durumdaki aylık yüzde 3,5-yüzde 4,0 olan konut kredi faiz oranları, 2024 yılının ilk yarısında da yüksek oranlarda kalmaya devam edecek. Konut arzı artmadığı sürece (ki kısa vadede zor), konut fiyatlarındaki artış oranı azalabilir ama fiyatların geri gelmesi zor görünüyor.

Dolayısıyla yüksek konut fiyatları ve yüksek faiz ortamı birleşince ortaya çıkan yüksek taksitler, kişilerin harcanabilir gelirlerinde yüksek pay almaya devam edecek. Kaçınılmaz son, kredi kullanımları daha da azalacak. Aslında son açıklanan TÜİK konut satış sayıları da bunu destekliyor; Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 58,0 azalış göstermiş durumda.

Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı da yüzde 5,9 olarak gerçekleşti. Konut kredisi kullanımları tarihsel ortalamasının da altında kalmış durumda ve fakat konut satışlarında aynı ölçekte gerileme söz konusu değil. Dolayısıyla, ücretli çalışanın borçlanarak konut alması hiçte kolay olmayacak. Diğer taraftan da olası bir konut kredi kampanyası maalesef ki konut fiyatlarını yukarı taşımaya devam edecek ve borçlanarak erişilebilirlik daha da sorunlu hale gelecek.