Gayrimenkule dayalı opsiyon kontratları
Konu hakkında ilk kez 5 yıl öncesinde bir yazı yazmıştım. Devamında, İstanbul Teknik Üniversitesi’ndeki bir konferansta konuyu sunma imkanımız olmuştu.
Aslında konu hakkında ilk düşüncemiz çok daha eskilere dayalı. 2009 yılıydı sanırım, o dönem var olan İzmir Vadeli İşlemler ve Opsiyon Borsası ile konut fiyat endekslerine dayalı türev ürünler olabilir mi sorusuna yanıt aramıştık.
Şikago Emtia Borsası’nda (S&P Case-Shiller konut fiyatlarına dayalı kontratlar) benzeri vardı çünkü. Belki de o zamanlar bizim için doğru zamanlar değildi ya da biz zamanın ilerisinde kalmıştık…… Bu konuyu yeniden gündeme getirmek istememdeki en büyük neden, 3 hafta önceki yazımda saklı aslında. Sermaye piyasalarında ürün çeşitliliği ve yatırımcı sayısı hızla artarken, gayrimenkul piyasalarının daha yoğun şekilde sermaye piyasaları ile buluşması gerekiyor. Ürünlerin farklılaşması gerekiyor.
Gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ilişkin gelişmelerin yaşanmaya başlandığı ülkemizde henüz resmi olarak uygulama alanı “Gayrimenkule Dayalı Opsiyon Kontratları” tam anlamıyla alıcı ve satıcının ihtiyaçlarına yanıt üreterek, alım-satım sürecine ilişkin doğabilecek sorunların çözümü için de uygun bir finansal araç.
Geleneksel bir gayrimenkul alım-satım sürecinde, satıcının pazara sürmüş olduğu mülke ilişkin çok sayıda alıcı talepte bulunabilir ve mülk sahibi içlerinden biri ile anlaşıp belirli bir fiyat üzerinde uzlaşarak süreci sonlandırabilir. Burada her iki tarafın ortak bir noktada uzlaştığı varsayılmakla birlikte, satıcının amacı ilgili mülkü olabildiğince yüksek fiyattan satmak, alıcının beklentisi ise ilgili varlığı olabildiğince düşük fiyattan almaktır.
Bu noktada alıcı acaba doğru fiyat üzerinden doğru yatırım yaptığına emin midir, mülkün bulunduğu bölgede değeri arttırıcı nitelikte olmasını beklediği gelişmeler gerçekten yaşanmış mıdır, beklentisinin tam tersi durumda mülkü edindikten sonra vazgeçmek isterse nasıl bir strateji izlemelidir; satıcı açısından elden çıkartılan mülk için doğru bir uzlaşı noktası bulunmuş mudur, bölgede/ekonomide/gayrimenkulün ait olduğu piyasada yaşanan olumlu gelişmeler mülkü düşük fiyattan elden çıkarması noktasında satıcı açısından farklı bir seçenek olsa değerlendirebilir miydim kaygısı uyandırmış mıdır?
gibi zihinlerde bazı kaygı ve soru işaretleri oluşturmaktadır. Ancak bu sürecin içerisine bir tutam sihir - finansal ürün - dahil edildiğinde aslında her iki tarafın gelecek beklentilerine ilişkin kaygılarını da gidermek mümkündür. Opsiyon kontratları tam olarak bunun için var.
Gayrimenkule dayalı opsiyon kontratları
Gayrimenkule dayalı opsiyon kontratları, alıcı ile satıcı arasında özel olarak tasarlanmış bir sözleşmedir. Gayrimenkule dayalı opsiyon kontratlarında mülk alıcısı ödeyeceği bir opsiyon pirimi karşılığında mülkü satın alma hakkına münhasır olarak sahip olur, ancak bunu vade tarihi geldiğinde uygulamak zorunda değildir. Aslında opsiyon kontratını düzenleyen ve mülkün de sahibi olan satıcı, alıcıya belirli bir süre (6 ay- 1 yıl gibi) için bugünden belirlenmiş sabit bir fiyattan (kullanım fiyatı) mülkü satın alma seçeneği sunar.
Alıcı ise, opsiyon işlemine girmekle ileri tarihteki gayrimenkulün fiyatını bugünden sabitlemektedir. Ancak bugünden anlaşılan bu fiyat, vade tarihindeki pazar fiyatına kıyasla kendisi açısından avantajlı değilse opsiyonu uygulamayacaktır. Opsiyonlarda işlemin gerçekleşmesi zorunlu olmadığından, alıcı böyle bir opsiyonu uygulasın veya uygulamasın, satıcıya başlangıçta peşin olarak belli bir pirim ödemektedir.
Alıcı opsiyon tipine bağlı olarak, opsiyondan doğan hakkını vade tarihini bekleyerek gerçekleştireceği gibi (Avrupa Tipi Opsiyon), vade tarihini beklemeksizin (Amerikan Tipi) de opsiyondan doğan hakkını kullanabilecektir. Bu tür uygulamalar başta Amerika Birleşik Devletleri olmak üzere gerek organize piyasalarda gerekse de tezgah üstü piyasalarda arsa ve ticari gayrimenkuller dayanak varlık gösterilerek sıklıkla uygulanmaktadır.
Sonuç
Ülkemizde gayrimenkul piyasası ile sermaye piyasalarının entegrasyonu noktasında sadece sertifika, fon ya da gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin değil; arsa, mesken, ticari mülk gibi gayrimenkulün kendisine veya gayrimenkul fiyat endekslerine dayalı opsiyon kontratlarının kullanılması, bunun için uygun ortamların yaratılması son derece önemlidir.
Bu noktada tüm süreçlerin standart bir yapı içerisinde sürdürülebilmesi için bu işlemlerin organize bir borsa dahilinde yapılması, kontrat özelliklerinin borsa tarafından belirlenmesi ve denetim fonksiyonunun sürekli olarak yerine getirmesi; alıcı ve satıcının gayrimenkule ilişkin fiyatı sürekli olarak gözlemleyebileceği bir platformun oluşturulması; işlemin gerçekleşebilmesi için takas sisteminin güvenilir olarak çalışması gerekmektedir.