Konutu kiralamak için inşa et, geliştir
Yerel seçimler geride kaldı. Gayrimenkul sektöründe iki ana gündem hala güncelliğini koruyor: Kentsel dönüşüm süreçlerine ve konutta barınma sorununa çözüm üretilmesi gerekiyor. Yerel yönetimlerden hepimizin beklentisi bu yönde…
Bugünkü konumuz konutta barınma sorununa çözüm önerilerinden biri: “Konutu Kiralamak İçin İnşa Et, Geliştir”… Arz-talep dengesizliği ortamında bugüne geldik ve şimdi çözüm üretmeye çalışıyoruz. Arzı arttırmak istesek de hem arsa üretim sorunu hem kura endeksli hızla yükselen maliyetler ve işgücü problemleri nedeniyle, bu mümkün olamadı. 2021, 2022 ve 2023 yıllarındaki yapı ruhsat düzeyi son 10 yıl ortalamasının çok altında kaldı.
2024 ve sonrası için hala çok yetersiz bir ürün girişinden bahsediyoruz. Daha önce de yazmıştım, KONUTDER’in İstanbul özelindeki raporunda gelecek 10 yıllık dönemde farklı nedenlere bağlı olarak 1,23 milyon adetlik konuta ihtiyaç duyulduğunu biliyoruz. Talep var, üretim yok ya da üretim var doğru talep ile eşleşmiyor. Konuta finansal erişilebilirlik sorunu olduğunu hep söylüyoruz; gelir yetersizliği ve yüksek fiyat nedeniyle konut alınamıyor.
Aslında pek çok ülkede benzer sorun var ama çözüm için özellikle kiralık mülk edinimi doğrultusunda projelerin desteklendiğini görüyoruz. Birilerinin bu ihtiyacı varsa, birilerinin de bu kapsamda ürün üretmesi, finansman kurgusunun doğru yapılması gerekiyor. Konut üretimi diğer ürün üretim süreçlerine kıyasla daha uzun bir zaman dilimini kapsadığı için arzın artışı için hızlı bir düzeltme olmayacağını belirtmek gerekiyor.
Ancak, ihtiyaca bağlı olarak proaktif davranıp ya satılık (bulit-to-sale) ya da kiralık (built-to-rent) konut arzının artırılması gerekiyor. Kiralık konut üretimini hedefleyen geliştiricilerin satılık konut geliştiricilerine göre bir avantajı olduğunu da söyleyebiliriz; çünkü bu tür firmalar sadece ilk satışı yapıp tek seferlik sermaye kazancı elde etmiyorlar, uzun vadeli bir planlama gerçekleştiriliyorlar. Topluma yatırım ve zaman, bağlılık ve tasarım aracılığıyla katkı sağlıyorlar.
Peki nedir bu “konutu kiralamak için inşa et, geliştir” modeli?
Ülkemizde uzun vadeli, sürdürülebilir konutlar sunulmasının arazi ve finansman açısından teşvik edilmesi (örneğin Londra'da kiralık konut geliştirmek için daha fazla kamu arazisinin kullanılması kapsamında kamu ve özel ortaklıklardan yararlanılıyor...) gerekiyor. Barınma ölçeğinde artan talebi doğru ürünle buluşturabilmek uzun vadeli düşünmeyi, istikrarı ve sürecin sermaye piyasası ile entegre edilmesini zorunlu kılıyor.
Özellikle gelecekte elde edilecek kiralara dayalı menkul kıymet ihraç edilerek finansman sağlanması ve bunun yeni kiralık konut üretiminde kullanılması sürecin doğru işletilmesi anlamında çok daha faydalı olacaktır. Konut sektöründe barınma sorununu çözmek, konutu finansal açıdan erişilebilir kılmak için hayati önem taşıyan “kiralama için inşa et, geliştir (bulit-to-rent)” planı, birçok inşaat-kiralama geliştiricisinin gösterdiği uzun vadeli yatırım bakış açısına ihtiyaç duyuyor.
Aslında, konut geliştirme alanında inşa edilen kiralık mülkler, kurumsal yatırımcılara istikrarlı uzun vadeli getiri sağlama imkanı da veriyor. Kiralık konut üretiminin desteklenmesi; kiralık mülk arzında artış, konut seçiminde daha fazla çeşitlilik, uzun vadeli kiralamalara daha fazla odaklanılması ve kiralık stok standardını/müşteri deneyimini iyileştirme potansiyeli yaratmaktadır.
Sonuç…
Yerel yönetimlerin bu alana zihin yormaları gerekiyor… Çok önce yazdığım bir yazının sonuç kısmıyla bu yazımı sonlandırmak istiyorum… Kiralık konut üretimini teşvik edici mekanizmalar ve üretimi yönlendirecek modeller geliştirilmeli, kiralık stokun alt-piyasalardaki düzeyi düzenli olarak takip edilmelidir.
Bugün ülkemizin ihtiyaç duyduğu konut üretimine katkı sağlamanın ve üretilen konutlara toplumun geniş bir kesimi için erişilebilir kılmanın alternatif bir yolu olarak “erişilebilir kiralık konut üretimi” için kamu özel sektör işbirliği modelini önemli bir seçenek olarak düşünülebilir. Öneri kurgusunda, kamu otoritesinin serbest piyasa dinamiklerine müdahale etmeden, ya da en az müdahale seçeneğiyle, hedeflenen erişilebilirlik sonucuna ulaşmak adına belirlenmiş regülasyonlar ile kiralık sosyal konut üretimi teşvik eden bir yapı tasarlanmalıdır.