Konut projelerinin finansmanında yeniliklere ihtiyaç var
Konut projelerinin finansman ihtiyacına üst ölçekten bakmak gerekiyor; ihtiyaç “arazi ve proje geliştirmenin finansmanı, inşaatın finansmanı, stokun finansmanı” şeklinde karşımıza çıkabiliyor.
Farklı miktarlarda ve amaçlar doğrultusundaki bu ihtiyacın fonlanması hususunda senetli satışlar, barter, sat-yap modeli olarak da adlandırabileceğimiz ön ödemeli konut satışı gibi kurumsal olmayan yapılar kullanılabiliyor.
Fonlama kurumsal yapı çerçevesinde ise ya finansal kuruluşlar üzerinden proje finansman kredileri ile ya da finansal piyasalar üzerinden doğrudan geliştirici firmanın halka arzı, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm ve devamında halka arz, gayrimenkul sertifikası ihracı veya gayrimenkul yatırım fonu özelinde gerçekleştirilebiliyor.
Her ne kadar 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 2012 yılından günümüze kurumsal yapı ölçeğinde sermaye piyasası araçlarını kullanımı göreli olarak artmış olsa da, geliştiricilerin hala eski kalıplaşmış kurumsal olmayan finansmana dayalı alışkanlıklarını devam ettirdiklerini de gözlemliyoruz.
Ancak, finansmanda eski alışkanlıkların değişmesi gerekiyor; buna zemin hazırlayan gelişmeler daha da görünür artık: Faiz artışlarına bağlı olarak konut kredi faizlerinin aylık yüzde 3,0-3,5 olduğu bir ortamda, özellikle nakit alım yapma imkânı olan üst gelir grubu dışında tüm gelir gruplarının satın alma gücünün giderek azaldığını biliyoruz. Kredili alımlar ise bitti gibi. Geçtiğimiz hafta içerisinde açıklanan konut satış istatistiklerine bakıldığında, Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,5 azalış göstererek 5.915 oldu.
Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise %7,4 olarak gerçekleşti. Bugünkü ortamda kredili talep geçmiş dönemlere kıyaslandığında zayıflıyor ve görünür gelecekte de zayıflamaya devam edecek gibi duruyor. Dolayısıyla, konut kredileri üzerinden projelerin finansmanı döneminin sonuna gelmiş bulunmaktayız.
Yeniliğe doğru…
Finansmana erişimin zor ve maliyetli olduğu ortamda, son dönemlerdeki halka arzlar içerisinde gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümün ve devamında halka arzın tercih edildiğini söylemek yanlış olmayacaktır. 2023 yılı içerisinde gerçekleştirilen 54 halka arzın 9 tanesi gayrimenkul yatırım ortaklıklarının halka arzı olarak karşımıza çıkmış durumda. Toplam halka arz büyüklüğü ise 15,6 milyar TL düzeyinde oldu.
İlerleyen zaman dilimlerinde 2017 yılındaki gayrimenkul sertifikası ihracına benzer bir başka ihracında yolda olduğunu söylemek gerekiyor. Bu konuda daha da fazla ihracın, önümüzdeki yıllar içerisinde olabileceğini düşünüyorum. SPK’nın beklenen düzenlemesinin sonrasında ise proje gayrimenkul yatırım fon ihraçlarını gözlemlersek de şaşırmamak gerekiyor.
Beklentiler…
Şimdilik eksiklerimizden biri gayrimenkul projesinin kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihraç edilmesi. Özellikle düzenli kira geliri ölçeğinde nakit girişi elden eden geliştiricilerin buraya doğru da yöneleceklerini düşünüyorum.
Bir başka eksik ise kitle fonlaması tarafında. 2021 yılında yürürlüğe giren Kitle Fonlaması Tebliği’nin 12.b maddesi kitle fonlaması platformlarının, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların alım satımı ve gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi ile diğer şirketlere yatırım yapılması amaçlı projelere ilişkin kitle fonlaması faaliyetini yürütemeyecekleri hükmünü içeriyor.
Yurt dışı uygulamalarda ise kitle fonlamasına bağlı konut projelerine finansman sağlanması kullanılan bir uygulama. Şahsi düşüncem, Tebliğ’in ilgili maddesinin gelecek dönemlerde değişebileceği yönünde. Eski alışkanlıkların değişmesi ve sermaye piyasası araçlarının daha aktif olarak konut projelerin finansmanında kullanılması gerekiyor. Kurumsal geliştiriciler bunun farkında ama genel olarak bunun sektörün tüm unsurları için bilinmesi önemli.