Kentsel dönüşümün finansmanı: Eksiklikler ve olması gerekenler

Doğal afetlerin yaratacağı maddi ve manevi kayıpları azaltabilmek ve dirençli şehirler yaratabilmenin öncelikli koşullarından biri kentsel dönüşüm… Dönüşüm ihtiyacı fazla ve fakat kaynak yetersizliği söz konusu… Bakanlık bünyesinde kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ise önemli bir adım… Daha iyi bir gelecek için yapılan yanlışlar ve olması gerekenleri aktarmaya çalıştım…

Kentsel dönüşüm sürecinde finansal açıdan oluşan yanlışlar ve eksiklikler…

 -Kentsel dönüşüm süreçlerinde finansman aracı olarak tek başına yapı yoğunluğu (imar hakları) artışının kullanılması

-Faiz desteğinin yetersiz kalması ve kentsel dönüşüm kredisi kullanımındaki uygulama sorunları

-Alan/ada bazlı dönüşümler ölçeğinde geliştiricilere gerekli finansal desteğin sağlanmaması

-Kamu kuruluşlarının yönlendirici ve düzenleyici aktör olarak aktif rol almaması

- Dönüşüm projeleri özel hesabının kaynak yapısının çeşitlendirilmemesi

-Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında sermaye piyasası araçlarının kullanımında yetersiz kalınması

-Kentsel dönüşüm sonucunda ortaya çıkan değerin kamusal finansmanda kullanılmaması

Kentsel dönüşüm sürecinde finansal açıdan olması gerekenler…

-Kentsel dönüşüm alanlarında finansman aracı olarak tek başına yapı yoğunluğu artışının önüne geçilmelidir. Dönüşüm sürecinde yer alan kamu kurumlarının mali yapılarının güçlendirilmesi sağlanmalıdır.

-5393 sayılı Belediyeler Kanunu’nun 68nci maddesinde belirtildiği üzere belediye, görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla sadece belediyenin yatırım programında yer alan projelerinin finansmanı amacıyla tahvil ihracı gerçekleştirebilir. Belediyelerin kentsel dönüşüm projelerinde uzun vadeli tahvil ihracı yapması teşvik edilmelidir.

-Bakanlığın mevcut yapıda hak sahiplerine sağlamış olduğu konut kredilerinde faiz desteği yaygınlaştırılmalı ve özellikle alan bazlı dönüşümlerde proje geliştiricisi kurumlara da benzer destek sağlanmalıdır.

-Bakanlık bünyesinde kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kentsel dönüşümde yönlendirici ve finansman sağlayıcı bir rol alması ve süreçte etkin olması teşvik edilmelidir. Bu doğrultuda Başkanlık bünyesinde oluşturulan Taşınmaz ve Kaynak Geliştirme Genel Müdürlüğü’nün Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketini kurması konusunda proaktif davranması gerekmektedir.

- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kentsel dönüşüm projelerine finansmanı sağlanırken, il bazında tüm kentsel dönüşüm projelerine bakılmak suretiyle avantajlı ve dezavantajlı bölgeler arasında mutlak denge sağlanmalıdır.

- Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı'nın (KDÖH) büyütülmesi için yeni kaynakların uygulamaya konulması gerekmektedir.

- Doğal Afet Sigortalar Kurumu (DASK)’nun kentsel dönüşüm amaçlı olarak KDÖH’na kaynak aktarması sağlanmalıdır.

- TOKİ vb. kamu kuruluşları eliyle gerçekleştirilen hasılat paylaşımı, gelir paylaşımı, arsa payı paylaşımı gibi yöntemlerin uygulandığı projelerden elde edilen gelirin belirli bir oranın KDÖH’e aktarılması sağlanmalıdır.

-Yabancılara satış yapılan gayrimenkullerin tapu harçlarının tamamı veya belli bir payının KDÖH’e aktarılması sağlanmalıdır.

- Hazine arazilerinin satış bedelinin belli bir oranı KDÖH’e aktarılmalı ve aktarılan bedel, ilgili ilçe belediyesinin kentsel dönüşüm payına eklemelidir.

-Yapı Denetim Kanunu’nda yapılacak düzenleme ile idareye ve bakanlığa ayrılan payların dışında KDÖH’e de belli bir payın ayrılması sağlanmalıdır.

-Gayrimenkul Sertifikası (GMS), Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) ve Dönüşüm Sertifikası (DS) gibi menkul kıymetlerin çeşitlendirilerek dönüşüm finansmanında kullanılması gereklidir.

-Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında kullanılmak üzere projelerden elde edilecek gelire bireysel yatırımcıların da ortak olmasının sağlanması için “gayrimenkul sertifikası” enstrümanı daha etkin kullanılmalıdır.

-Gayrimenkul yatırım fonlarının TOKİ, İLBANK, belediyeler gibi kamu kurumlarının yürüttüğü dönüşüm projeleri ile özel sektör tarafından gerçekleştirilen projelere yatırım yapabilmesi teşvik edilmelidir.

-Ülkemizde uygulanması düşünülen Afet Yeniden İmar Fonu’nun Avrupa Yatırım Bankası tarafından şehirlerin yeniden imar süreçlerinde sürdürülebilir finansmanına ilişkin yürüttüğü Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA-Şehir Alanlarında Sürdürülebilir Yatırımlar İçin Ortak Avrupa Desteği) modeline benzer nitelikte kurgulanması gerekmektedir.

Sonuç…

İki konunun altını çizmek istiyorum:

1) Riskli bina-müteahhit-maddi yetersizlik eşleşmesinin doğru kurgulanarak gerçekçi bir önceliklendirme çalışmasının yapılması hususunda katkı sağlanması;

2) Başkanlığın farklı kaynaklardan yaratacağı fonu kentsel dönüşüm ihtiyaçları doğrultusunda doğru kullanması gerektiği... Daha iyiye ulaşmak bizim elimizde…