Konut sektörü üzerine II
IMF’in yükselen ekonomilerde konut sektörde kırılganlığın arttığına ilişkin raporu, hem sektörde hem de bankalarda tedirginlik yarattı. Buna Türkiye’den iki farklı tepki geldi. İlki, hayır konut sektöründe balon yok diyenlerden. Bu kesim geçen ay ülkemize gelen Nobel İktisat Ödülü sahibi ve Robert Shiller’in Türkiye’de konut balonu yok şeklindeki açıklamasını dayanak aldı. Dayanak esaslı, çünkü Shiller sıradan bir iktisatçı değil. Nobel Ödülünün yanında Case-Shiller konut fiyat endeksinin de sahibi. İkinci görüşte olanlar konut sektöründe balon var diyenler. Bu görüştekilerin dayanağı da Nobel Ödülü olmasa da, kriz kahini unvanına sahip Nouriel Roubini.
Biz bu iki görüşü, herhangi bir dayanağı baz almadan irdeleyelim. İlk görüşü savunanların en önemli verisi, Türkiye’de konutta fiyat/kira oranının yüksek olmaması. Gerçekten de fiyat/kira oranı ülkemizde birçok ülkeye göre düşük. Dünyanın belli başlı kentleri için hesaplanan oran, İstanbul’u ancak on yedinci sıraya yerleştiriyor. Nitekim Schiller’da bu veriye bakarak konut balonu yok diyor.
Konut talebi sadece konut gelirinin gelecekteki getirisine bakarak oluşmuyor. Konutu talep edenler iki hafta önceki yazımda da belirttiğim gibi konuta bir varlık olarak bakıyor. Yani hisse senedi, tahvil gibi. Tıpkı bu varlıkları talep edenlerin iki getiriye bakarak alış pozisyonu almaları gibi konut satın alıyorlar. Bu getirilerden birisi fiyat getirisi, yani varlığı düşük fiyattan alıp, yüksek fiyatta satılarak elde edilen getiri. Diğer de hisse senedi için kar payı (temettü), tahvil için faiz geliri getirisi. Konutta da durum aynı. Konutu alan bir fiyat getirisi elde ediyor, bir de kira geliri elde ediyor. Varlığın bugünkü değeri düşüğünde ise balon patlıyor. Eğer analize sadece bu yönlü bakarsanız, sektörde sorun olmadığı gibi tartışmayı da noktalamış olursunuz. Fakat kazın ayağı öyle değil. Bu analizde aksayan noktalar var. Tehlike de bunlardan kaynaklanıyor:
• Konut hisse senedi ve tahvil gibi el değiştirme hızı yüksek bir varlık değil.
• Konut yine menkul değerler kadar uluslararası piyasalara açık değil. Yani bir gecede kalkıp başka ülkelere gidemiyorsun.
• Konut ile diğer varlıklar (aktifler) arasında ikame esnekliği yüksek değil.
• Konut talebini etkileyen değişkenlerin başında krediye ulaşabilme imkanı geliyor. Yani eğer kredi alınabiliyorsa konut talebi artıyor, buna karşı kredi yoksa konut talebi de olmuyor. Nitekim Türkiye’de 2014 yılında krediye erişimin zorlaşınca konut talebi de düştü. Bu ilişki hemen hemen tüm yükselen ekonomilerde oldukça güçlü ve yüksek bir katsayı ile biri birine bağlı. Çin bu ülkelerden birisi.
• Türkiye’de hane halkı borç stoku oranı (hane halkı borç stoku/ harcanabilir gelir) henüz krize giren ülkelerdeki kadar yüksek değil, %55 dolayında. Ancak borç stoku oranında Pareto optimumu düzeyi her ülkede aynı değil. Yani bu oran İtalya’da %80 ise, Türkiye’de budur diyemezsiniz.
• Üstelik Türkiye’de gelir dağılımı daha bozuk. Mevcut borçlanma düzeyini hane halkının kaldırması zorlaşıyor. Nitekim iki gün önce Türkiye Bankalar Birliği 2014’ün ilk beş ayında bireysel kredi ve kredi kartı borç taksitlerini ödeyemeyenlerin sayısı %25,4 oranında arttığını ve 600 bin kişiye kadar yükseldiğini açıkladı.
Sonuç olarak sektörün sorunlu olduğunu söyleyebiliriz. Bunun en çok farkında olan da Hükümet. Sorun yok diyenlerin çoğu ise aman işler bozulmasın derdinde.