Kentsel dönüşüm sürecinden beklentiler
Birkaç ay sonra yerel seçim süreci tamamlanmış olacak. Bugün konuştuğumuz gibi, o günlerde de deprem riski nedeniyle bağımsız bölümlerin dönüşümünü konuşmaya devam edeceğiz.
6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasının işlerlik kazandığı 2012 yılından günümüze, afet riski altında veya bozulmaya ve çökmeye yüz tutan kentsel alanın, ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak strateji ve eylem planlarını hayata geçirmeye çalışıyoruz. Hatta bu çerçevede, sürdürülebilir kentsel dönüşüm modeli benimseneceği, kentsel dönüşüm uygulamalarında yerinde dönüşüm esas alınacağı, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına önem verileceği, yatay mimari esas alınacağı, kentsel dönüşüm ile şehrin sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılanacağı vurgulanıyor.
Bu kapsamda da kentlerde var olan afet risklerini bertaraf etmek amacıyla yılda 300.000 olmak üzere 20 yılda 6 milyon yapının dönüşümü gerçekleştirileceği ve bu yapıların yılda 25-30 bin adeti Bakanlıkça dönüştürüleceği ifade ediliyor.
Kentsel dönüşümde geç kalınan her günün faturası daha da ağır hale geliyor…
İlgili yasa ihtiyaçlara bağlı olarak pek çok değişikliğin ardından Kasım ayındaki yeni düzenlemeleri ile karşımıza çıkmış durumda. Süreçleri takip edenler çok iyi bilecektir; özellikle son düzenlemeler ile birlikte, dönüşümü hızlandırmak anlamında özellikle, 2/3 çoğunluğa istinaden yüzde 50 artı 1’lik bir çoğunluğa geçiş yapılması çok önemli.
Malum toplamda 6 milyon yapının elden geçirilmesi gerekiyor; bu durum ciddi bir finansman yükü getiriyor. Artan yapım maliyetleri ise her geçen gün bu süreci zora sokuyor. Diğer taraftan riskli yapıların mümkün olan en hızlı şekilde dönüştürülmesi de gerekiyor.
Yeni düzenleme ile ilgililere ulaşmayan tebligatlar, riskli yapı tespitinin engellenmesi, sağlanamayan 3'te 2 çoğunluk sorunlarının aşılacağını da düşünüyorum. Özellikle başta İstanbul olmak üzere dönüşüme mutlak ihtiyacı olan şehirler özelinde süreçlerin daha da hızlanacağını düşünüyorum. Hızlanmalı da.
Unutulmaması gereken en önemli husus; konut üretim maliyeti ile dolar kuru arasında 0,99 gibi çok yüksek bir korelasyonun olduğu, orta vadeli programda da belirtildiği gibi artan kur ortamında süreçte geç kalınan her günün maddi faturasının da yüksek olduğu gerçeğidir. Ayrıca, her ne olursa olsun kentsel dönüşüm projelerinin kentsel dönüşüm strateji belgesi ile uyumlu olarak yürütülmeye devam edilmesi de gerekiyor.
Kentsel dönüşüme maddi destek…
Açıkçası ülke milli gelirinin yaklaşık üçte birlik kısmı İstanbul özelinde yaratılıyor. Sorunlu konut stokunun en yüksek oranda olduğu şehrin de İstanbul olduğu söylenebilir. Geçtiğimiz haftalarda İstanbul özelinde Bakanlıkça bir destek paketi de yayınlandı.
Hibe, tahliye ve kredi destekleri kapsamında toplamda 1,5 milyon TL’lik bir katkı söz konusu. Evini yenilemek isteyenler için önemli ama artan konut üretim maliyeti ve enflasyon ortamında bu rakamlarında yetersiz kalabileceğini söylemek gerekiyor. Diğer taraftan, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası “kentsel dönüşüm kredisi ve bu kapsamdaki faiz desteğinden” bahsediyor ama banka tarafına yöneldiğimizde aslında bu uygulamanın tipik bir konut kredisi kullandırımı şeklinde karşımıza çıktığını söyleyebiliriz.
Yıllık yüzde 40’ların üzerine çıkan kredi faiz oranı ortamında Bakanlık faiz desteği de anlamsız kalıyor. Buradaki destek kurgusunun yeniden planlanması gerekiyor. Sonuç olarak, kamunun özellikle rezerv yapı alanlarını doğru çalıştırması ve riskli bina-maddi yetersizlik eşleşmesinin doğru kurgulanarak gerçekçi bir önceliklendirme çalışmasının yapılması gerektiğini söylemeliyiz.