Yabancıya konut satıyoruz, adı doğrudan yatırım oluyor

Ödemeler dengesinin finansmanında en önemli kalem kuşku yok ki doğrudan yatırımlar. Diğer finansman kalemleri portföy yatırımları ve borçlanma.

Doğrudan yatırım önemli olmaya önemli de doğrudan yatırımın da daha fazla önemli olanı var.

Yani gerçek doğrudan yatırımdan söz ediyoruz.

Gerçek doğrudan yatırım; kazmayı toprağa vurup yepyeni bir tesis ortaya çıkarmak, yeni üretim yapmak, yeni istihdam sağlamak, yeni vergi oluşmasına katkıda bulunmak.

Bunun ötesinde mevcut tesislerin satın alınması ya da bu tür tesislere ortak olunması yoluyla döviz getirilmesi de doğrudan yatırım. Yani yerli sermayeli A firmasının yönetimindeki şirketin yabancı sermayeli B firmasına geçmesi... Tanım olarak bu da doğrudan yatırıma giriyor.

Yerli A firmasının sahip olduğu şirketi yabancı sermayeli B firmasının işletmesi kapasite artırılmıyorsa, yeni teknoloji getirilmiyorsa, üretim 100 birimden 110 birime çıkarılamıyorsa döviz getirilmesi dışında çok da önemli değil.

★★★

Son yıllarda doğrudan yatırımın en önemli kalemi haline gelen bir gayrimenkul gerçeği ile karşı karşıyayız.

Ağırlıkla konuttan oluşan gayrimenkul satıyoruz, gelen para doğrudan yatırım başlığı altında yer alıyor.

Yani yabancılara konut satıyoruz, böylece Türkiye’deki doğrudan yatırım artmış oluyor!

Tamam, ödemeler dengesinin tanımı anlamında bu şekilde gelen dövizi başka kalemde göstermek belli ki mümkün olmuyor, kabul; ama başka ülke vatandaşlarına yönelik konut satışlarının Türkiye’de yapılmış yatırım gibi görünmesi de doğrusu tuhaf kaçıyor.

Aslında daha tuhafı, giderek önemli bir kısmı konut satışından oluşan doğrudan yatırımlarındaki bu gerçeği görmezden gelerek yabancıların Türkiye’deki yatırımlarını sürekli artırdıklarını söylememiz oluyor.

Neredeyse yarısı konut satışı

Merkez Bankası verilerine göre bu yılın ilk yarısındaki net doğrudan yatırım toplamı 3.1 milyar dolar. Bu dönemde 4.6 milyar dolarlık girişe karşılık 1.5 milyar dolarlık da çıkış gerçekleşmiş.

Ödemeler dengesi metodolojisinde yabancıların döviz getirmesi Türkiye'nin yükümlülüğü olduğu için bu kalem net yükümlülük oluşumu, yerli yatırımcıların yurtdışında yaptıkları yatırımlar ise varlık sahibi olma anlamına geldiği için net varlık edinimi olarak tanımlanıyor. Bizi net yükümlülük oluşumu, yani yabancıların Türkiye’deki yatırımları ilgilendiriyor.

Altı aydaki 4.6 milyar dolarlık yatırım girişinin 2.2 milyar doları net gayrimenkul satışından oluşmuş. Yani yabancının doğrudan yatırım adı altında getirdiği her 100 doların 48 doları gayrimenkul alımına dönük.

İşte bu da doğrudan yatırım sayılıyor!

Gayrimenkul dövizinin oranı 2017 ve 2018’de de yüzde 40’ın üstünde oluşmuş durumda.

2009’dan bu yılın haziran ayı sonuna kadar geçen on buçuk yılın toplamına bakıyoruz; gayrimenkul dövizinin gelen doğrudan yatırım dövizi içindeki payı yüzde 27 düzeyinde. Her dört doların bir gayrimenkul için...

Toplam finansmanın onda biri Gayrimenkul alımı için getirilen döviz on buçuk yıl toplamında toplam finans kalemi içinde yaklaşık yüzde 10’luk bir yer tutuyor.

Bu oranın 2018 yılının tümüyle bu yılın ilk yarısında yüzde 73 ve yüzde 65 gibi çok yüksek gerçekleşmesi, söz konusu dönemlerde Türkiye’nin finansman sıkıntısı çekmesinden kaynaklanan bir durum. Bu oranlar genel eğilimi yansıtmaktan çok uzak.

Geçen yılki oran da zaten yılın ikinci yarısındaki olumsuzluktan kaynaklanmıştı. O olumsuzluk bu yılın ilk yarısında da sürdü ve finansman kanallarının tıkanması gayrimenkulün payının çok yüksek görünmesi sonucunu doğurdu.

250 bin dolara vatandaşlık

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımına hız vermelerini tetikleyen iki etken var.

Birincisi, Türk parasının son yıllarda hızla değer yitirmesi. Aynı tutarda dövizle üç beş yıl önceye göre çok daha iyi gayrimenkul almak mümkün oldu.

Gayrimenkul alarak kaç kişi Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı hakkı kazandı bilmiyoruz ama vatandaşlık hakkı elde etmenin daha kolay hale getirilmesi de yabancı ilgisini artırmış olabilir. Daha önce bir milyon dolarlık gayrimenkul alana vatandaşlık hakkı veriliyorken, bu tutar geçen yılın eylül ayında 250 bin dolara düşürüldü.

Döviz bulduk da harcamadık mı yani!

Cari açığımız hızla düştü ve haziran itibarıyla yıllık bazda artıya bile geçtik.

Ne yani ihracatımız fırlayıp gittiği için mi böyle oldu; petrol ya da doğalgaz mı keşfettik, ormanlarımızı katletmemize değdi ve on milyarlarca dolarlık altın çıkarmaya mı başladık, ne oldu?

Hiçbiri! Daha az üretim, daralan ekonomi ve gerek duyulmayan ithalat. Artı, zaten döviz bulamıyoruz ki!

Türkiye’nin son bir yılda sağladığı dış finansman ne kadar, diye sorsak acaba ne cevap alırız...

Soru yanıltıcı aslında. Çünkü son bir yılda dış finansman bulamadık ki, Türkiye’den net 9 milyar 864 milyon dolarlık çıkış oldu.

Olmayan para harcanmaz! Dolayısıyla finansman bulamadan nasıl açık vereceğiz?

Peki para niye gelmiyor, özellikle yabancı niye doğrudan yatırıma niyetlenmiyor da gayrimenkul satışıyla avunuyoruz. Bu başka bir yazı konusu...