21 °C
Volkan AKI
Volkan AKI İŞ'TEN SOHBETLER volkan.aki@dunya.com

Emlakta başarının formülleri !

Evet üretim, evet inovasyon diyoruz ama bakarsanız Türkiye’de ekonominin önemli bir kısmını hala inşaat ve emlak oluşturuyor. Para kazancı, rant yaratımı bu sektörden geliyor. Bu rant aslında başka sektörleri de besliyor. Konut ve ofis açığı, kentleşmenin sürüyor olması, buradaki fırsatları da artırıyor. Kentsel dönüşüm de hareketliliği katlıyor. Diğer yandan bu kadar cirosu yüksek sektörde emlakçılık, hiç iş bulamayanların yaptığı bir iş olarak devam ediyor.  Şimdi emlakta yeni bir kanun hazırlanıyor. Eğitimli emlakçılar gelecek. Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş ile biraz kanundan, sektörden, biraz fırsatlardan konuştuk. 

Geçtiğimiz günlerde manşetimizde vardı. Emlakçılıkta yeni bir kanun tasarısı var. Sektöre yeni bir düzen getirilmeye çalışılıyor. Olumlu görünüyor. En azından her önüne gelen emlakçı olamayacak. Yeni düzen daha sağlıklı bir ortam yaratır diye düşünüyorum. Tabii bu sektörde vergiden tutun pek çok farklı sorun da var. Ülke ekonomisinin büyük hacmini kaplıyor ama ülke bundan ne kadar kazanıyor soru işareti… Gerçekte doktor olan ve girişimci kişiliği ile de ilginç bir portre olan Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş ile konuştum biraz. Hem piyasaya hakim hem de girişimcilik ve emlak yatırımları açısından size bazı ipuçları da verebilir. Tabii ilk sorum yasa oldu. Ne getirecek emlakçılar açısından? Gökhan Taş şöyle diyor: “Emlakta yeni yasaya göre emlak komisyoncusu, 4 yıllık üniversite mezunu olmak zorunda ve bu yasa mesleğin itibarını artıracak. Emlak sektörü 1936’dan kalma ‘Tellaliye Yasası’ ile yönetiliyor. Resmi tanım olarak şu anda emlakçılar ‘tellal’… İşin önemli yanı, 10 yıl çalışıyorsunuz, bu 10 yıl boyunca aldığınız en değerli şey gayrimenkul. Bankadaki 5 bin liranızı değerlendirirken portföyünüzü eğitimli kişiler yönetiyor fakat gayrimenkul portföyünüzü yönetecek eğitimli kişi yok. Bu yasa ile eğitimli brokerlar, gayrimenkul portföyü yönetecek.”

Danışmanlığa geçiş olacak

Gerçekten ironik bir durum, Türkiye’de bireylerin yaptığı en büyük yatırım emlak ve herkesin tek derdi bir ev almak olsa da, ancak ‘burnu iyi koku alanlar’ başarılı oluyor galiba… Taş, “Eskiden emlakçılar sadece yer gösteren kişiydi. Şimdi durum değişiyor. Alım gücü yükseldi, lüks konutlar var. Emlakçılıktan gayrimenkul danışmanlığına geçiş var” diyor. Gökhan Taş, dünya ve Türkiye’yi değerlendirdiğinde şu yorumu yapıyor: “Türkiye’de gerçekten en çok para kazanılan alan emlak yatırımı. Fakat bu dünyada da benzer şekilde gelişiyor. Amerika’da yapılan araştırmaya göre 1 milyon doların üzerinde servet sahibi kişilerin yüzde 74’ü normal işlerden kazandığı parayı gayrimenkule yatırarak bu zenginliği elde etti. 2008 global krizinin temelinde gayrimenkul alanındaki spekülasyonlar var.”

Türkiye’deki son rakamlar

Tabii bazı istatistikler var ama ben Türkiye’de emlak piyasasında onların tahminlerini sordum. Gökhan Taş ilginç veriler verirken, trendlerden de bahsediyor. Örneğin, emlak satın alma yaşının düşmesi önemli bir konu… Taş şöyle anlatıyor: “Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının değeri resmi rakamlara göre 280 milyar dolar. Ama biz bunun gerçek değerinin 400 milyar dolar olduğunu düşünüyoruz. Adet olarak bakıldığında 2015’te 1 milyon 289 bin adet satış var. 2014’te ise 1 milyon 140 bin adet satış gerçekleşmişti. Baktığınız zaman çok enteresan bir şey var. 2015’te 2 seçim oldu, terör olayları oldu. Trend hiç aşağıya dönmedi. Bunda farklı dinamiklerin rolü de var. Türkiye’de 43 olan ortalama konut edinme yaşı, 35’e düştü. Üniversite eğitimi gören gençler çok rahat kredi kullanabiliyorlar. Geç evlenmeye başladılar, ailelerinden ayrı yaşıyorlar. Boşananlar da gayrimenkul piyasasını hareketlendiriyor. Boşanan kişi şehir merkezini hareketlendiriyor.”

Emlakta kazanmanın formülü

Peki o zaman size uzmanından emlakta kazanmanın formüllerinden de bahsedelim. Dövizde olduğu gibi, emlakta da herkes uzman oldu aslında Türkiye’de ama ben yine birkaç satır Gökhan Taş’ın yorumlarını aktarayım: “Emlakta formül ulaşımdır. Asıl formül şu, gayrimenkulde garanti istiyorsan eski şehirden uzaklaşmayacaksın. Kâr istiyorsan şehrin çeperini seçmek gerekiyor. Örneğin İstanbul için Çekmeköy, Kartal, Maltepe, Başakşehir-Bahçeşehir hattı hala potansiyel kar getiren noktalar. 

Finanskent ve çevresi yeni bir yapılanma, hemen arkasındaki Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşümdeki metrekare fiyatını 3 bin TL’den 6 bin TL’ye yükselir. Fikirtepe’de kentsel dönüşüm var, ilk başladığında ev fiyatları Göztepe’den ucuzdu, şimdi Fikirtepe’de evler Göztepe’den pahalı. Arsa da önemli bir yatırım aracıdır. Muratlı’dan alınan bir arsanın metrekaresi 2 yılda 8 dolardan 80 dolara çıktı. Hangi evi alırsanız alın bu karı alamazsınız. Arsa ve tarlada kâr 30 katına çıkabiliyor. Yalova’da Körfez Otobanı arsa fiyatlarını uçurdu örneğin. Bursa ve  çevresinde ciddi anlamda bir artış olacak. Anadolu’da pek çok yeni gelişen kentte fırsatlar var. Anadolu’da yatırımcı yüzde 60 kâr edebiliyor.

İstanbul’un Şile bölgesinde çok ciddi anlamda artış olacak. İstanbul özelinde metro ciddi anlamda genişlemede. Metronun geçeceği yerlerde halen değer artış potansiyeli var. Zeytinburnu-Göztepe hattı, 3. Köprü değer katan unsurlar.”

Konut fiyatları pahalı mı? 

Gelelim konut fiyatlarına… Herkes bir şey söylüyor Gökhan Taş’ın ilginç bir hesaplama yöntemi var. Katılırsınız katılmazsınız ben yazayım buraya… Şöyle: “Bir şehirde veya ülkede konut fiyatlarında ortalama birim fiyatı kişi başına yıllık gelirin 3’te 1’i ise pahalı. Bizde 12 bin dolar kişi başı yıllık gelir, metrekare fiyatı 4 bin dolara kadar pahalı değil. Türkiye’de metrekare fiyatı bin dolardan başlıyor.” Peki durgunluk var mı? Bu konuda şöyle diyor Gökhan Taş: “2009 yılından başlayarak 6 bin lira üzerindeki projelerde ev alamıyor insanlar, çünkü ipotek ederek aldıkları yerleri satıp yenisini alamıyorlar. Daha uygun fiyatlı bir projeden ev alanlar daha rahat satış yapabiliyor. Konutta el değiştirme sorunu yok, metrekare birim fiyatı 3 bin doların üzerinde olan konutlarda sorun var. Bankalardan, gayrimenkul alacaklar, son yıllarda ortalama 180-190 bin lira bandında kredi kullanılırken, son 8 ayda 90 bin’e düşmüş durumda kredi ortalama tutarı.”

Kiralayarak nasıl kazanırsınız? 

Gökhan Taş emlakçılıkta önemli bir başarı elde ederek Master Franchise olmuş. Siz de franchise almak istiyorsanız bu tür şirketlere başvura bilirsiniz. Biz Taş’dan ve kendi hayatından yine başarı formüllerine biraz daha devam edelim… Emlakçılığın da başarı formülleri var burada: “Gayrimenkul işinde satıcının belki oğluna, belki ortağına bile söylemediği gayrimenkulleri oluyor. Gerçekten size güvenmesi gerekiyor. Ben güven kazandığım için satış yapıyordum. Türkiye’de emlak danışmanı olarak ‘Yer gösteren olmayın, yol gösteren olun’ diyerek satış gerçekleştirdim. Bir gayrimenkul alırken kâr etmeliyiz, satarken kâr etmeyi düşünmek ikinci planda olmalı. 2 milyon liraya 15 bin lira kira getirecek yeri almak yerine, Etiler’de 4 bin liraya kirada oturabileceği yeri alıyor bizde insanlar ve 11 bin lira zarar ediyor. Çünkü öncelikle kendinin oturacağı yeri alıyor, oturmasa da… 5 milyon liraya 10 gayrimenkul almak yerine 1 gayrimenkul alıyor, 3 tane 1+1 alıp 3 kira alacağına, 1 tane 4+1 alıyor, kiradan zarar ediyor.”

Yabancıya satış efsane

Yine bugünkü piyasa durumuyla ilgili Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş şu değerlendirmeleri yapıyor: “Bugünkü eğilime bakacak olursak şehrin merkezinde yeni yapılan yapılar satılmıyor. Müteahhitler 1 milyon dolara ev satamıyor. Dolar, 1.7’den, 2.7’ye sonra 3 liraya çıktı. Metrekare birim fiyatı 3 bin doları geçmeyen 2.ci ellerde sirkülasyon var, ihtiyaç için olan bir sirkülasyon var. Yatırımla ilgili alıcılar ve satıcılar hala şüpheli yaklaşıyor. Ama adetlere baktığımız zaman dramatik bir düşüş yok. Örneğin, Bodrum’da yüzde 7 düşüş var genelde… Yabancı satışının çok olduğu söylemi bir efsane. Geçen yıl 18 bin adet satış var. Araplara satış yapılıyor ama abartılan derecede bir satış yok. Örneğin, Dubai’de gayrimenkulün 4’te 3’ü yabancılara satılıyor ortalama 5 bin-6 bin dolar fiyatlarda.”

224 milyar dolar satışı var

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, kendi şirketi ile ilgili de şu bilgileri veriyor: “Coldwell Banker uluslararası bir broker şirketi. Biz ortalama olarak çalışanlarımıza bugün 60 günlük eğitim veriyoruz. Bir gayrimenkul danışmanı 30’a yakın eğitim alıyor. Dünyadaki Coldwell Banker Üniversitesi’nin eğitim materyallerini kullanıyoruz. Coldwell Banker’ın dünyada 224 milyar dolar satışı var. En yakın rakibi 135 milyar dolar yapıyor. Coldwell Banker’ı diğerlerinden ayıran en temel özelliği 1906’da kurulduğundan beri 700’e yakın Amerika’da kendi ofisi var. Kendisi bu işin içinde tamamen, franchise şirketi değil. 224 milyar dolarlık satışın 110 milyar dolarını kendi ofisleri yapıyor. Şu anda dünya lideri. Coldwell Banker Türkiye olarak, 104 ofis 1.050 danışmandan, 200 ofis ve 2 bin danışmana çıkmayı hedefliyoruz.  Master Franchise olarak Reidin ve Google altyapısını tüm danışmanlarımıza ücretsiz sunuyoruz. İstanbul projelerini Anadolu’daki yatırımcılarla buluşturuyoruz.

Ağaoğlu ve Ege Yapı’nın tüm projelerinin Anadolu satışlarını gerçekleştiriyoruz.”