Konut kredilerine hoş geldin BSMV

Geçen hafta Meclis’e sunulan torba yasa kapsamında, konut kredilerine yönelik banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) istisnasının ilk konutla sınırlandırılması gündemde; görünen ikinci ve sonraki konut alımları için kredi kullanılması halinde artık yüzde 5 oranında BSMV alınacak olması.

Konut finansmanı sisteminin gelişmesinin hem bireylerin konut ihtiyacının karşılanması hem de inşaat ve finans sektörleri ile 250’den fazla alt sektörün büyümesi açısından büyük öneme sahip olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Bu kapsamda da konut piyasasının gelişimi 2007 yılından beri kredi kullanımı kapsamında vergisel düzenlemelerle de desteklenmişti.

Hatırlayanlar mutlaka vardır, o dönemlerdeki ilk düşünce yapısında 100 Bin TL’ye kadar kredi kullanan ve ilk kez konut sahibi olacak kişilerin faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından düşebilmelerine olanak sağlayacak bir düzenleme yapılması öngörülmüş; ancak Meclis görüşmelerinde Maliye Bakanlığı’nın olumsuz düşüncesi nedeniyle bu düzenlemeden vazgeçilmişti. BSMV ve KKDF muafiyeti yeterli bulunmuştu. Kanun yasallaşırken faiz üzerinden verginin alınmayacak olması, kredi kullanımının artırılması konusunda olumlu taraf olarak da değerlendirilmekteydi.

Düzenlemenin gerekçesi

Gelinen noktada torba yasadaki gerekçeye baktığımızda, “kişilerin bugüne kadar düşük maliyetli konut kredisi kullanarak temel ihtiyaçtan (barınma ihtiyacı) ziyade yatırım amaçlı konut edinilmesinin önünün açılmış olduğu; ayrıca, mevcut konutların teminat gösterilerek ihtiyaç kredisi kullanımının teşvik edilmesine neden olduğu” şeklinde açıklandığını görebiliyoruz.

2007 yılından beridir devam eden süreçte, bugün bu yönde bir tespit yapılmış ise aslında bunların çok önceden değerlendirilerek vergi uygulaması hakkında karar verilmesi gerekirdi. Ayrıca bunları engellemenin yolu vergi artışı mıdır, orası da tartışmalıdır. Özetle barınma ihtiyacının karşılanması amacını aşan krediyle konut edinimlerinde vergi düzenlemesinin geleceği belirtiliyor.

Düzenlemenin doğrudan etkisi

Mevcutta konut kredi faizleri zaten yüksek; TCMB’nin son yayımladığı ‘Bankalarca Açılan Kredilere Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları’ istatistiklerine baktığımızda, konut kredi faizleri yüzde 3,45 düzeyinde. Tabelada yüzde 4’ün üzerinde konut kredisi sunan bankalar da mevcut. BSMV’nin ilk konutlar hariç uygulanmasının yüksek olan faiz ortamında tüketicinin maliyet yüküne etkisi tabi ki olacaktır.

TCMB’nin yayımladığı son konut fiyat endeksi raporunda ülke geneli için ortalama metrekare fiyatı 29 bin TL tutarında. 110 m2’lik bir konut için ortalama yaklaşık fiyat 3 milyon TL olup, BDDK’nın 24 Ağustos tarihindeki kredi düzenlemesinden hareketle kişinin ikinci konutu için çekebileceği en yüksek kredi tutarının 675 bin TL (ikinci tapulu konut için kredi kullanacaklarda, konutun değerinin yüzde 22,5’i kadar kredi kullanabiliyor) olduğunu düşünelim.

TCMB’nin son finansal istikrar raporunda da belirtildiği üzere konut kredilerinde vade de 120 aya uzamış durumda. Basit bir hesaplamayla, mevcut düzenlemede 10 yıl vadeli kredide toplam maliyet (tahsis ücreti, ekspertiz ücreti ve taşınmaz rehin ücreti dahil olmak üzere) yaklaşık 2,8 milyon TL iken, BSMV’nin alınacak olması ile toplam maliyette 108 bin TL tutarında bir artış oluşacaktır.

675 bin TL tutarındaki kredi anaparası ile oranlandığında etkisi yüksek olup, bu etkinin göreli yüksek olmasının nedeni de kredi faiz oranının yüksek olmasından kaynaklıdır. Diğer taraftan, günümüz ve görünür gelecekteki yüksek kredi faiz oranı ortamının devamı dikkate alındığında, ikinci ve daha fazla konut sahipliği noktasında kullanılacak krediler için etki yüksek olmaya devam edecektir.

BSMV’nin olası diğer etkileri

Konut kredi faiz ödemeleri üzerinden vergi alınmasının kredi maliyetini artırmaya ilave, yaratabileceği dolaylı etkilerde söz konusu. Bunlardan ilki yatırımcı boyutu; ikincisi ise kentsel dönüşüm kredileri. TÜİK’in ‘Bina ve Konut Nitelikleri’ araştırmasına göre Türkiye genelinde kiracıların oranı yüzde 27,6. Kiracıların oranını tersten yorumlarsak, ülke genelinde her 10 haneden 3’ü yatırımcıların tasarruflarını değerlendirmek anlamında satın aldıkları konutlarda ikamet ediyorlar.

Dolayısıyla, yatırımcıların varlığı da kiralık konut piyasasının sürdürülebilirliği açısından önemli. Tabi ki kaç kişinin ikinci ve daha dazla sayıdaki konutunu krediyle aldığını tam bilemiyoruz ama konutu üreten ve ürettiği konutların kısmen yarısını yatırım amacıyla tasarrufta bulunmak isteyen kişilere satan geliştiriciler açısından bu tür vergisel düzenlemelerin yatırımcı bulunabilirliği noktasında olumsuz etki yaratacağını söyleyebiliriz.

Olayın bir de kentsel dönüşüm boyutu var. 6302 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ‘kentsel dönüşüm kredisi ve bu kapsamdaki faiz desteğinden’ bahsediyor ama banka tarafına yöneldiğimizde aslında bu uygulamanın tipik bir konut kredisi kullandırımı şeklinde karşımıza çıktığını söyleyebiliriz. Yıllık yüzde 40’ların üzerine çıkan kredi faiz oranı ortamında Bakanlık faiz desteği anlamsız kalıyor. Hele ki, BSMV etkisiyle bu kredi kullanılırken kişinin başka bir konutu da varsa, doğal olarak vergi yükü kentsel dönüşüm kredilerinde de olacaktır diye düşünülebilir