Otopark yatırımları ve finansman model önerisi
Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde konvansiyonel gayrimenkul yatırımlarının getiri potansiyellerinin azaldığı, proje nakit akışlarında sürdürülebilirliğin sorun olduğu bu ortamda otopark yatırımları her zaman için bir alternatif olarak öne çıkmaktadır.
Otopark yatırımları, kamu yöneticileri için, konut/ ticari mülk sahipleri için, araç sahipleri için, gayrimenkul geliştiricileri için ayrı anlamlar taşımaktadır. İlgili yatırımlar, ulaşım ve trafik açısından yararlı olması gibi, aynı zamanda ekonomik açıdan da işletmeci ve yatırımcılar için kazanç sağlayıcı, düzenli nakit girişi sunması beklenen, alternatif gayrimenkul yatırım aracı olarak da değerlendirilebilecek, bir yatırım projesidir. Dolayısıyla, otoparkların yalnızca bir hizmet olarak değil, aynı zamanda bir işletme olarak yönetilmesi önemlidir.
Bu açıdan değerlendirildiğinde otopark alanı işletme planları araç park alanları analiz bölgelerine kurgulanan araç park alanı alt bölge ve bölgelerine ait yatırımcı, işletmeci ve kullanıcı boyutunda ele alınarak ücretlendirme, zaman ve finansal kaynak geliştirilmesi politikalarına yönelik hususları içermelidir. Otopark yatırımlarında kullanılabilecek finansal çözümler kapsamında, yerel yönetimler ve özel sektör işbirliği çerçevesinde hayata geçirilebilecek uygulamalar söz konusu olabilir. Bu kapsamda,
Yap-İşlet-Devret (YİD);
Yap-İşlet (Yİ);
Tasarla-Yap-Finansla-İşlet (TYFİ);
Yap-Sahiplen-İşlet-Devret (YSİD);
Yap-Sahiplen-İşlet (YSİ);
Yap-Kirala-İşlet-Devret (YKİD) ve Kamu Özel Sektör Ortaklığı (KÖSO) gibi yaklaşımlar öne çıkmaktadır. Burada belirtilen uygulamalar içerisinde özellikle “Kamu Özel Sektör Ortaklığı” önemlidir. Bu yapı özel sektör ve kamunun, kamu altyapı projelerini ortaklaşa yürütmesi olarak tanımlanır. Bu tip projelerde devlet ve özel firma; yatırım, risk, finansman, sorumluluk ve kar gibi konularda paylaşım içindedir. Kamu ve özel sektörün ortaklığa gitmesinin amacı, iki tarafın da sahip olduğu avantajları ortak bir projede kullanabilmesidir.
Her farklı projede tarafların üstleneceği roller farklı olabilir. Bazı ortaklıklarda özel sektör firması hizmetin verilmesinde hâkim rol oynarken, bazen sadece inşaatın yapılması ve finansman sağlanmasında öne çıkabilir. Bu tip ortaklıklar yoluyla, kamu altyapı yatırımları ve kamu hizmetlerinin sağlanmasında, tasarım, finans, inşaat, işletme ve bakım faaliyetlerinde verimlilik artışı sağlanmış olur. Diğer taraftan, kamu özel sektör ortaklığı projeleri içerisinde gerçekleştirilecek otopark yatırım projelerinin iki ana sorun ile karşı karşıya kaldığı görülmektedir:
Trafik denetimi eksikliği ve Yol üstü ücretsiz parklanma
Belirtilen iki ana sorun, özel otoparkların beklenen nakit akışlarının proje öngörülerinden sapmasına neden olmaktadır. Bu durum, projelerin geri dönüş sürelerinin uzamasını ve yatırımcının beklediği karlılığı elde edememesini ortaya çıkarmaktadır. Bu nedenle otopark yatırımlarında özel sektör yatırımcılarının isteksiz davranması söz konusu olabilmektedir. Çözüm Önerileri:
1- Bölgesel Yönetim İzni Verilmesi: Yol Üstü + Açık + Kapalı Otoparkların belirlenen bir bölgede özel sektör tarafından bütüncül yönetimidir. 1 km, 500 m vb. yarıçapında olacak şekilde belirlenen bölge, tüm otopark kapasitesi ile beraber yönetilmek üzere özel sektöre belirli süre için (3-5-7 yıl vb.) devredilir.
Böylece özel sektörün kapalı otopark için yaptığı yatırımların atıl durumda kalması engellenmeye çalışılır. Yol üstü ve açık otoparkların kontrol edilip ücretlendirilmesi aynı zamanda özel sektör için yeni gelir olanağı olacaktır. Böylece yatırımın toplam geri dönüş süresi kısalacaktır.
2- Otopark için Birim Araç Park Gelir Garantisi Verilmesi: Ulaştırma yatırımlarında genellikle değerlendirilen bir çeşit kapasite garantisine benzetilebilir. Kapalı Otopark yatırımı için harcanan bedelin, ekonomi mantığı içerisinde kabul edilebilir bir geri dönüş süresi içinde elde edilmesini sağlamaya yöneliktir. Nasıl ki, havalimanı, köprü ve kara yollarında belirli bir kapasite garantisi olarak var ise benzer uygulama, otopark yatırımları için de park edecek araç birim sayısı sağlanamazsa merkezi yönetim ya da yerel yönetim tarafından eksik araç kapasitesi kadar ödemeyi taahhüt etmektir.