Seçime giderken gayrimenkul ekosistemi için öneriler-3: Gayrimenkule yatırım

Seçim sonrası dönem için üzerinde ağırlık verilmesi gereken önemli konulardan bir diğeri, özellikle geliştirici firmalar açısından gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarının kullanımının artırılması olmalıdır. Sermaye piyasası üzerinden finansmana erişmek ve bunu gayrimenkul projelerinde kullanmak önemlidir.

Burada gayrimenkulün büyüklüğü ve finansmanında kullanılacak fon yapısı, mülkiyetin kullanımı, inşat hakları, finansman maliyeti, gayrimenkul projesinin planlanması ve inşaat süresi ile projenin sağlayacağı düzenli nakit akımları ve karlılığı finansmanda kaynak yönteminin seçimini etkileyecek unsurlardır. Ülkemizdeki yasal düzenlemeler dikkate alındığında, özellikle sermaye piyasası üzerinden geliştirici firmaların finansmana erişmesi söz konusudur.

Mevcuttaki gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul sertifikalarına ilişkin uygulamalar ile arsanın temininden stokun finansmanına kadar farklı alanlardaki finansman ihtiyaçlarına çözüm üretilmeye çalışılmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları…

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş sermaye piyasası kurumlarıdır.

Ülkemizdeki mevzuat açısından açıklanmaya çalışılan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ilk kez Türkiye’de 1995 yılında kurulmuş olup, 2022 sonu itibariyle toplam GYO sayısı 39’dur. Gayrimenkul sektörünün devamlılığı ve değer yaratması hem yatırımcısı ve hem de ülke ekonomisine katkı açısından çok önemlidir.

Dünyadaki örneklerine baktığımızda son derece verimli ve tercih edilen bir finansal enstrüman olan GYO’ların 1995 yılından beri geçen 27 yılı aşkın sürede arzulanan seviyelere çıkamamış olmasının ana sebepleri “borsadaki düşük işlem hacmi, net aktif değerin açıklanmasının zorunlu olmaması, yetersiz yatırımcı ilişkileri, sektörel verinin sağlıksız ve güvensiz olması, mevcut temettü politikası, GYO’ların çok farklı portföy büyüklüğü ve çeşitliliğinde olması regülasyon tarafındaki karışıklıklar” olarak sıralanabilir.

Bu sebeplerin tümü değişik ağırlıklarla GYO hisselerinin değerlerine etki etmekte ve sonuçta GYO’ların toplam aktif değerleri ile piyasa değerleri farklılaşmaktadır.

GYO’lar için öneriler…

Özellikle seçim sonrası dönem için, yatırım ortaklıklarının gerek net aktif değer tablolarını yayımlamalarının zorunlu hale getirilmesi (ki bu konuda GYODER ve TSPB’nin çok önemli çalışmaları da söz konusu), gerekse de kar payı dağıtımlarının düzenli hale getirilmesi hususunda teşvik edilmesi önemli olacaktır.

Diğer taraftan, dünyadaki ve ülkemizdeki proptech alanındaki gelişmeler dikkate alındığında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ana operasyonel faaliyetleri ve/veya bunlarla ilişkili olabilecek yan/tamamlayıcı alanlarda kendi ekosisteminde proptech yatırımları yapmalarının önünün açılması sektör açısından oldukça faydalı olacaktır. GYODER’in de bu konuda önemli çalışmaları da söz konusu aslında.

Dolayısıyla, gayrimenkul ve gayrimenkul projeleriyle ilgili yapılmakta olan iş kolunda fayda sağlayacak proptech girişimlerine aktiflerinin belli oranını geçmeyecek şekilde doğrudan sermaye ve/veya sermaye borç karması olarak nitelendirilebilecek finansal sözleşmelerle yatırım yapılmasına ilişkin değişiklik yapılması mutlaka düşünülmelidir. Not: Önümüzdeki hafta “Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gayrimenkul Sertifikları”na ilişkin değerlendirmeleri ele almaya çalışacağım…