Apartman, site, işyeri ve AVM’lerin yönetim, denetim ve aidat sorunu

Apartman, site, işyeri ve AVM’lerin yönetimi, 1966 yılında yürürlüğe gi­ren 634 sayılı Kat Mülkiye­ti Kanunu hükümlerine gö­re yapılmaktadır. Bu kanun zaman içinde bazı değişik­liklere uğramış olsa da, gü­nümüzün koşullarına uy­gun şekilde güncelleneme­diği için özellikle yönetim ve aidat sistemleri konusunda ciddi sorunlar yaşanmaktadır.

Eskiden yalnızca apartman ve işyerleri yaygınken, günümüzde apartmanların yerini siteler, iş­yerlerinin yerini ise AVM’ler al­mış durumdadır. Bu tür yerleşim alanlarında hem malikler hem de sakinler açısından önemli yöne­tim ve aidat sorunları ortaya çık­maktadır. Malik, mülkün sahibi; sakin ise ilgili mülklerde kiracı ko­numundaki kişidir. Mevcut yasa­ya göre yönetimle ilgili karar alı­cılar kat malikleridir; bu nedenle kiracılar sıklıkla çeşitli zorluklarla karşı karşıya kalmaktadır.

Kat mülkiyeti kanununa göre ana gayrimenkulün yönetimi

Ana gayrimenkul, kat malikle­ri kurulu tarafından yönetilir. Yö­netim şekli, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurul tarafından belirlenir. Yö­netim planı, yönetim tarzını, kul­lanım amacını ve şeklini; yönetici ve denetçilerin alacakları ücret­leri ve yönetime ilişkin diğer hu­susları düzenler. Bu plan, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan durumlarda ortaya çıkabilecek anlaşmazlık­lar, ilgili kanun ve genel hükümle­re göre çözülür.

Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez olmak üzere yönetim pla­nında belirtilen zamanlarda top­lanır. Eğer plan bu konuda bir tarih içermiyorsa, toplantı her takvim yılının ilk ayında yapılır. Toplu ya­pılarda ise toplantı en geç iki yılda bir kez olmak üzere yönetim pla­nına göre gerçekleştirilir.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöne­ticinin, denetçinin veya kat malik­lerinin üçte birinin talebi üzerine kurul, toplantı yapılacak tarihten en az on beş gün önce tüm kat ma­liklerine imzalattırılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektupla toplana­bilir. Bu ilk çağrıda, yeterli çoğun­luk sağlanamazsa ikinci toplantı­nın yeri ve tarihi de belirtilir. İlk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır.

Kat malikleri kurulu, sayı ve ar­sa payı bakımından çoğunluğun katılımıyla toplanır ve kararlar oy çokluğuyla alınır. İlk toplantı ya­pılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve burada salt çoğunluk yeterlidir.

Her kat maliki, arsa payına ba­kılmaksızın bir oy hakkına sahip­tir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için ayrı oy hakkına sahip olmakla birlikte, sahip olduğu oy sayısı toplamın üçte birinden fazla olamaz. Bir ba­ğımsız bölümün birden fazla ma­liki varsa, bunlar kurulu bir kişi aracılığıyla temsil eder.

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, noter tasdikli bir karar defterine yazılır ve toplan­tıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy kulla­nanlar gerekçelerini belirterek imza atar. Daha sonra yaşanabile­cek anlaşmazlıklarda, bu deftere daha önce alınmış bir karar varsa, çözüm ona göre yapılır.

Kat malikleri, yönetimi arala­rından veya dışarıdan seçecekle­ri bir kişiye (yönetici) ya da üç ki­şilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan gayrimen­kullerde yönetici atanması zorun­ludur. Tüm bölümler tek bir kişiye aitse, malik otomatik olarak yöne­tici sayılır. Yönetici, kat malikleri­nin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyuyla atanır ve her yıl yeniden seçilir. Yönetici atanamazsa, sulh hukuk mahke­mesi yönetici atar.

Yönetici, alınan kararları, ya­pılan ihtarları, giderleri ve tebli­gatları tarih sırasıyla deftere yaz­mak ve belgeleri saklamakla yü­kümlüdür. Bu defter her yıl sonu itibarıyla noter tarafından kapat­tırılmalıdır. Yönetim planında iş­letme projesi yoksa, yönetici ge­cikmeden bir proje hazırlar. Bu projede; yıllık tahmini gelir-gi­derler, kat maliklerine düşecek gider miktarı ve gerekli avans tu­tarları yer alır. Proje, maliklere imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Yedi gün için­de itiraz edilirse, konu kurulda görüşülerek karar alınır.

Yönetimin denetlenmesi

Kat malikleri kurulu, yöneti­cinin görevlerini sürekli olarak denetleme yetkisine sahiptir ve haklı bir gerekçe oluştuğunda yö­neticiyi her zaman değiştirebi­lir. Hesapların denetimi, yönetim planında aksi belirtilmedikçe üç ayda bir yapılır. Ancak önemli bir sebep oluşursa bu denetim her za­man gerçekleştirilebilir.

Kat malikleri kurulu, denetim görevini sayı ve arsa payı çoğun­luğu ile kendi içinden seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik bir de­netim kuruluna verebilir. Denet­çi veya denetim kurulu, yönetim planında aksi belirtilmedikçe, her takvim yılının ilk ayın­da kurulun bilgisine sun­mak üzere bir rapor hazır­lar. Bu raporda denetim so­nuçları ve gayrimenkulün yönetim tarzına ilişkin gö­rüşler yer alır. Raporlar ço­ğaltılarak taahhütlü mek­tupla tüm kat maliklerine gönderilir. Ayrıca bu rapor­lar ve diğer kararlar, noter onaylı karar defterine tarih sıra­sıyla yazılarak imzalanır.

Mevcut sorunlar ve öneriler

Zamanında apartman ve dük­kân olarak kullanılan gayrimen­kuller, günümüzde site ve AVM’ler olarak karşımıza çıkmaktadır. Kentleşmenin artmasıyla birlik­te şehirler büyük ölçüde metropol hâline gelmiştir. Bu değişim, toplu yaşam alanlarında gerek mesken gerek işyerlerinde her geçen gün yeni sorunların ortaya çıkmasına neden olmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanu­nu ise bu yeni ihtiyaçlara cevap ve­remez hâle gelmiştir. Bu nedenle, söz konusu yasanın günümüz ko­şullarına uygun şekilde güncellen­mesi zorunlu hâle gelmiştir.

Başlıca sorunlar ve çözüm önerileri şunlardır:

-Birçok apartman veya işye­rinde, ilgili kanun kapsamında hâlâ bir yönetim sistemi kurul­mamıştır. Özellikle kat mülkiye­tine geçmemiş, sadece kat irtifa­kı olan yerlerde tapuda “yönetim planı” bulunmadığından yöne­tim sistemleri ya kurulamamak­ta ya da mevzuata uygun yürütü­lememektedir.

-Yönetim sistemi bulunan yerlerde ise yanlış yönetim ve haksız aidat uygulamaları ciddi anlaşmazlıklara yol açmakta, bu ihtilaflar çoğunlukla yargıya ta­şınmaktadır.

-Mesken ve işyerlerinde keyfi olarak belirlenen aidatlar mevzuata uygun şekilde hesap­lanmamakta, birçok durumda neredeyse kira tutarına yaklaş­maktadır.

-Özellikle AVM’lerde uy­gulanan, ciro üzerinden aidat tahsilatı yöntemi, çeşitli anlaş­mazlıkların ortaya çıkmasına neden olmakta ve bu ihtilaflar yargı organlarında çözüm bek­lemektedir.

-Birçok yerde yönetim kuru­lu bulunmasına rağmen, etkili bir denetim mekanizması mev­cut değildir. Denetim kurulları­nın işlevselliği artırılmalıdır.

-Özellikle AVM’ler ve bü­yük siteler için mevzuat deği­şikliğine gidilerek, günümüz koşullarına uygun yönetim ve denetim yönetmelikleri oluş­turulmalı, belirli büyüklüğe sa­hip yapılar her yıl bağımsız de­netim kuruluşları tarafından denetlenmelidir.