Aşamalı mülkiyet modeli Türkiye’de uygulanabilir

Sürekli yukarı çıkan ama hiçbir yere varmayan bir merdiven gibi, kiralar artıyor ancak sorun çözülmüyor. Bugün geldiğimiz noktada, o döngünün toplum üzerindeki yıkıcı etkilerini daha net görüyoruz. Uluslararası deneyimler, özellikle aşamalı mülkiyet (shared ownership) modelinin Türkiye için uygulanabilir olduğunu gösteriyor.

Türkiye’de konut piyasa­sı, son 10 yılda yalnızca fiyat ve kira artışlarının boyutuyla değil, erişilebilirlikte­ki hızlı bozulmayla da gündemin merkezinde. TÜİK ve OECD ve­rilerine göre son 10 yılda konut fiyatları yaklaşık 21 kat, kiralar ise 15 kat arttı. Yakın zamanda­ki enflasyonist ortam, ihmal edil­miş arz politikalarıyla birleşince; yüksek finansman maliyetleri, gelir–fiyat dengesizliği ve boş ko­nut stoku bugünkü sorunun baş­lıca nedenleri haline geldi.

Sahiplikten kiracılığa kayış

Türkiye’de ev sahipliği oranı 2016’da yüzde 59,7 iken 2024’te yüzde 56,1’e düştü. Aynı dönemde kiracı oranı yüzde 24,4’ten yüzde 28’e yükseldi. OECD ortalaması yüzde 70,9 seviyesindeyken Türki­ye’nin bu tabloya gerilemesi küre­sel trendlerin de ötesinde bir hızla gerçekleşti. Hanelerin yüzde 84,8’i konut giderlerinin bütçelerini zor­ladığını belirtirken, kira yükü sa­dece dar gelirli haneleri değil, orta sınıfı da ciddi biçimde baskı altına alıyor. Diğer taraftan mevsimsel kullanım, yatırım amaçlı bekletme veya ikinci konut edinimi nedeniy­le piyasaya girmeyen ve boşta atıl kalan stok, özellikle büyükşehir­lerde fiyatları yukarı çeken görün­mez bir bariyer işlevi de görüyor.

Kira sorunu: TÜFE bağımlılığı ve döngüsel çıkmaz

Türkiye’nin barınma sorunu yalnızca ev sahipliği üzerinden de­ğil, kira piyasası üzerinden de de­rinleşiyor. Büyükşehirlerde kira bedelleri asgari ücretin iki katına yaklaşmış durumda. Burada temel sorun, kiraların TÜFE bağımlılığı ile belirlenmesi. 12 aylık ortalama TÜFE’ye endekslenen kira artış­ları, yüksek enflasyon ortamında ne ev sahibini ne de kiracıyı tatmin ediyor. Piyasa kirası ile yasal kira arasındaki makas açıldıkça tahliye baskıları artıyor, kayıt dışı sözleş­meler çoğalıyor ve mülkiyet ihti­lafları derinleşiyor.

Ben bu döngüyü daha önce Dünya Gazetesi’nde yayımlanan ‘Penrose Merdiveni’ yazılarımda anlatmıştım: Sürekli yukarı çı­kan ama hiçbir yere varmayan bir merdiven gibi, kiralar artıyor ama sorun çözülmüyor. Bugün geldiği­miz noktada, o döngünün toplum üzerindeki yıkıcı etkilerini daha net görüyoruz.

Çözüm için önerim, çekirdek ko­nut enflasyonu endeksi ile artışla­rın belirlenmesi. TÜİK’in konut­la doğrudan ilgili kalemlerini baz alacak, enerji ve gıda gibi oynak bileşenleri dışarıda bırakacak bir katsayı sistemi, hem ev sahiplerini hem kiracıları daha öngörülebilir ve adil bir zeminde buluşturabilir.

Finansal inovasyon: Sertifikalar ve proje GYF’ler

Ağustos 2025’te devreye alı­nan gayrimenkul sertifikaları, bu alanda yeni bir finansman ens­trümanı olarak öne çıktı. Dam­la Kent projesinde halka arz edi­len sertifikalara talep, arzın 1,87 katına ulaştı ve toplam 21,4 mil­yar liralık satış gerçekleşti. Mo­del, küçük yatırımcıya konuta eri­şim imkânı sunduğunu iddia etse de gerçek etkisini ancak zaman içinde oluşacak kullanım ve talep davranışları gösterecek. Şimdilik kesin bir yargı için erken.

Sertifikaların yanı sıra pro­je bazlı GYF’ler de giderek önem kazanıyor. Teoride, yatırımcılar­dan toplanan fonun getirisi ba­şarılı projeler üzerinden dağıtıl­ması gerekirken, Türkiye’de kimi uygulamalarda finansman aracı ile yatırım aracı arasındaki çiz­gi bulanıklaşıyor. GYF’lerin ger­çekten yatırımcıyı projeye ortak eden yapılar olması, erişilebilir­lik politikalarıyla ilişkilendiril­meleri kritik.

Aşamalı mülkiyet ve kooperatif modelleri

Uluslararası deneyimler, özel­likle aşamalı mülkiyet (shared ownership) modelinin Türkiye için uygulanabilir olduğunu gös­teriyor. İngiltere’de alıcı evin ön­ce yüzde 25–50’sini satın alıyor, kalan pay için kira ödüyor; gelir arttıkça yeni pay satın alarak tam mülkiyete ulaşıyor. Türkiye’de genç haneler için benzer bir mo­del, TOKİ veya belediyeler eliyle hayata geçirilebilir.

Ayrıca İsviçre ve Almanya’daki kooperatif konutları, maliyeti dü­şürürken uzun vadeli kira istikra­rı sağlıyor. Bu model, hem piyasa dalgalanmalarından korunmayı hem de kolektif finansman gücü ile erişilebilirliği artırmayı müm­kün kılıyor.

Sosyal kiralık konut: Kamu-özel iş birliği modeli

Türkiye’de bugüne kadar sos­yal konut üretimi büyük ölçüde satılık projeler üzerinden yürü­tüldü. Oysa barınma krizini ha­fifletmek için artık sosyal kiralık konutun gündeme alınması şart. Bu üretimi yalnızca kamuya bı­rakmak da sürdürülebilir değil. Daha önceki yazılarımda da vur­guladığım gibi, kamu–özel sek­tör iş birliğiyle hayata geçirile­cek ‘sosyal kiralık konut’ modeli, Türkiye için en gerçekçi çıkış yol­larından biri olabilir.

TOKİ’nin üretim kapasitesi, belediyelerin yerel planlama gü­cü ve özel sektörün finansman– uygulama esnekliği bir araya ge­tirildiğinde; gençler, öğrenciler, mevsimlik çalışanlar ve güvence­siz haneler için erişilebilir kiralık konutlar üretmek mümkün hale gelir. Türkiye’nin önünde duran en kritik görev, bu ortaklık mode­lini kalıcı bir politika haline ge­tirmektir.

Sonuç: Zaman daraliyor

Türkiye, konuta erişilebilirlik­te dünyanın en zayıf ülkelerinden biri olarak anılıyor. Eğer bu gidişat devam ederse, sadece konut piya­sasında değil, toplumsal huzurda ve makroekonomik dengelerde de ciddi kırılmalar yaşanabilir.

Çözüm, birbirini tamamlayan adımlarla mümkün:

* Arzı artırmak,

* Gelir uyumlu finansman mo­delleri geliştirmek,

* Sertifika ve GYF gibi enstrü­manları erişilebilirlik odaklı kur­gulamak,

* Aşamalı konut edinimi ve ko­operatif uygulamalarına akıl yor­mak,

* Sosyal kiralık konutu kalıcı politika haline getirmek.

Türkiye, bu adımları hayata ge­çirirse bugünkü krizi yönetmek­le kalmaz; geleceğin barınma ih­tiyacını da güvenli, kapsayıcı ve sürdürülebilir bir zemine oturtur. Aksi takdirde, bugün umut bağla­nan yenilikçi araçlar yatırım ürü­nü olarak kalacak, geniş toplum kesimleri için konuta erişim daha da zorlaşacaktır

Ulusararası örnekler: Türkiye için dersler

* Benzer sorunlarla boğuşan ülkeler farklı çözümler geliştirdi. İspanya’da kira artışları TÜFE yerine Ulusal Kiracı Endeksi’ne bağlandı ve ‘yüksek kira baskılı alan’ ilan edilen bölgelerde sınırlamalar getirildi.

* Almanya’da ‘Mietpreisbremse’ ile kira artışları bölgesel ortalamaya endekslendi; 10’dan fazla mülk sahibi olan ev sahiplerine ek yükümlülükler getirildi.

* Portekiz’de artış oranı, oynak kalemlerden arındırılmış özel bir enflasyon katsayısıyla belirleniyor. Singapur’da kamu, sadece satılık değil, kiralık konut üretiminde de doğrudan rol alıyor.

* OIC üyesi ülkelerden örnekler de dikkat çekici. Malezya, ‘Rent-to-Own’ modeliyle önce kiralama, ardından mülkiyete geçiş imkânı sunuyor. Bu model, özellikle ilk kez ev sahibi olacaklar için güvenli bir köprü işlevi görüyor.

* Endonezya, Rusunawa adı verilen dikey sosyal konutlarla işçiler ve öğrenciler için düşük kira imkânı sağlıyor.

* Fas’ta, sosyal konutun yalnızca satılık üretilmesi büyük bir kiralık boşluk yaratıyor.

* Mısır’da ise 1970’lerden kalan süresiz kontratlar piyasayı tamamen kilitlemiş durumda; ev sahipleri dairelerine yatırım yapmıyor, alıcı bulamıyor, kiracılar ise düşük fiyata oturmaya devam ediyor.

* Bu örneklerin hepsi tek başına kopyalanamaz; ancak Türkiye için uyarlanabilir yönler fazlasıyla mevcut.