Bizim büyük çaresizliğimiz: Kira hukuku ve tahkim
Türkiye’de kiracılık, yalnızca ekonomik bir tercihten ibaret değildir; kentleşme, göç, aile yapısı ve sınıfsal hareketlilik gibi sosyolojik unsurların iç içe geçtiği büyük bir toplumsal olgudur. Ülkede yaklaşık 15 milyon hane bulunurken bunun 10,3 milyonu ev sahibi, 3,6 milyonu kiracıdır; kiracı nüfusunun 20–24 milyon kişi aralığında olduğu tahmin edilmektedir.
Bu veriler, kiracılığın toplumun neredeyse üçte birini doğrudan ilgilendiren bir ilişki biçimi olduğunu gösterirken, yüksek enflasyon ortamı ve konut maliyetlerindeki artış bu ilişkiyi daha kırılgan ve çatışmalı hale getirmektedir. Ev sahipleri mülkiyet hakkını koruma kaygısıyla, kiracılar ise barınma güvencesini sürdürebilme endişesiyle hareket etmektedir. Böylece kira sözleşmesi, tarafların yalnızca ekonomik değil psikolojik ve sosyal risklerini de yönettiği bir hukuki denge alanına dönüşmektedir.
Kaç kişi mülk sahibi?
Türkiye’de konut sahipliği oranı son on yılda belirgin şekilde gerilemiştir. 2014’te yüzde 61 seviyesinde olan oran, 2024 itibarıyla yüzde 55–56 bandına düşmüştür. Büyük şehirlerde kiracı oranı ülke ortalamasının oldukça üzerine çıkmış; yüksek kredi faizleri ve artan konut fiyatları, kiracılığı bir zorunluluk haline getirmiştir.
Genç nüfus daha uzun süre kirada kalmakta, göç hareketliliği konut talebini artırmakta, gelir dağılımındaki bozulma ise kiracılık ilişkisinin sosyolojik yükünü ağırlaştırmaktadır. Bu tablo, kira piyasasını hem sosyal hem ekonomik bir problem alanı hâline getirirken, kira sözleşmelerinin niteliği de basit bir kullanım hakkından çıkıp uyarlama talepleri, fahiş artış şikâyetleri ve tahliye süreçleriyle çok katmanlı bir hukuki yapılara dönüşmüştür.
En çok uyuşmazlık kiracılıkla ilgili
Adalet Bakanlığı verilerine göre yalnızca 2023 yılında kira uyuşmazlıklarına ilişkin 76 bin 780 arabuluculuk başvurusu yapılmış, bunların 32 bininden fazlası anlaşmayla sonuçlanmıştır. Buna rağmen büyükşehirlerde kira uyuşmazlıklarının yüzde 80’e varan bir kısmının dava aşamasına geçtiği belirtilmektedir.
Mahkemelerin kira uyuşmazlıkları nedeniyle ağır bir yük altında kalması, tahliye ve uyarlama davalarının aylarca hatta yıllarca sürebilmesi, yargı sistemindeki tıkanıklığı görünür kılmaktadır. Bu nedenle arabuluculuk, yalnızca zorunlu bir prosedür olmaktan çıkıp kira hukukunun sürdürülebilirliği için kritik bir mekanizmaya dönüşmüştür. Arabuluculuk hızlı ve daha düşük maliyetli olsa da kiracı-ev sahibi ilişkisinin duygusal ve sosyal boyutu nedeniyle her zaman başarıyla sonuçlanmamaktadır.
Ticari kiralamalarda tahkim klozu şart
Bu çerçevede tahkim, özellikle ticari kiralamalarda dikkati çeken bir alternatif çözüm yolu olarak ortaya çıkmaktadır. Mecralegal ve akademik kaynaklar, tahkimin bağımsız hakemler önünde daha hızlı, uzmanlık gerektiren ve maliyet açısından öngörülebilir bir süreç sunduğunu vurgulamaktadır. Büyük alışveriş merkezleri, kurumsal ofisler, depolar ve lojistik alan kiralamalarında tahkim şartı giderek yaygınlaşmaktadır.
Buna karşın konut kiralarında tahkim uygulaması hem hukuki koruma dengeleri hem de tarafların sosyoekonomik konumu nedeniyle sınırlıdır. Konut kiracısının korunmaya değer konumu, yüksek tahkim masrafları ve tüketici benzeri bir statünün varlığı, tahkimi bu alanda uygulanabilir olmaktan uzaklaştırmaktadır. Bununla birlikte, yüksek hacimli ticari kira sözleşmelerinde tahkim, yargı yükünün hafifletilmesi ve daha hızlı çözüme ulaşılması açısından işlevsel bir alternatif olarak önem kazanmaktadır.
Kira hukukunu yeniden tasarlamak
Tüm bu gelişmeler, Türkiye’de kira hukukunun yeniden düşünülmesini zorunlu kılmaktadır. Kiracılık oranının artması, sosyal devlet ilkeleri ile piyasa dinamikleri arasındaki gerilimi görünür kılmakta; geçici düzenlemelerle piyasayı yönetmeye çalışmak sürdürülebilirlik açısından zorluk yaratmaktadır.
Hem ev sahiplerinin mülkiyet hakkını hem kiracıların barınma güvencesini koruyabilecek daha açık, uzun vadeli ve öngörülebilir düzenlemelere ihtiyaç bulunmaktadır. Yargı sisteminin yükünü azaltacak, taraflar arasındaki gerilimi yumuşatacak ve ekonomik gerçekliklerle uyumlu bir yeni kira hukuku mimarisi, Türkiye’de milyonlarca haneyi ilgilendiren bu alanda istikrarı yeniden tesis edebilir. Tahkim ve arabuluculuk gibi mekanizmaların doğru tasarlandığı bir sistemde kira ilişkileri hem daha hızlı çözülür hem de kiracı-ev sahibi arasındaki sosyal kırılganlık daha yönetilebilir hâle gelir.
Kira meselesi bir sosyolojik olgudur!
Sonuç olarak, kira hukuku artık yalnızca özel hukuk ilişkisi değil; ekonomik dengeler, sosyal politikalar ve yargı reformu ile iç içe geçmiş stratejik bir alan halindedir. Türkiye’nin büyük çaresizliği, tam da bu alanın hızla büyüyen sorunlarını geleneksel yollarla çözmeye çalışmasında yatmaktadır. Yeni bir yaklaşım ise daha güçlü, daha adil ve daha öngörülebilir bir kiracılık düzeninin anahtarı olabilir.
