Demografi kırılınca: Konut piyasasında yeni gerçekler

Ne kadar önemseniyor bilmiyorum ama her yıl açıklanan doğum istatistikleri yal­nızca nüfus artış hızını değil, konut piyasası­nın önümüzdeki on yıllarda alacağı şekli de belirliyor.

Bundan birkaç ay önce TÜİK’in “İs­tatistiklerle Aile 2024” raporunu yayımlamış­tı. İlgili raporla birlikte okunması gereken bir diğer kritik veri, toplam doğurganlık hızının 2023 yılındaki 1,51 çocuk düzeyinden 2024’te 1,48’e düşmesidir. Bu rakam, Türkiye'nin nü­fus yenileme eşiği olan 2,10’un artık çok daha gerisinde kaldığını göstermektedir. Kısacası, Türkiye tarihinde ilk kez kalıcı nüfus daralma­sı riskinin eşiğine gelmiş görünüyor.

Bu durum konut piyasasında arz-talep denkleminden başlayarak, barınma politi­kalarına kadar pek çok başlığı etkiliyor. Son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan yükseliş, kiraların kontrolsüz artışı ve artan barınma sorunu, genellikle göç, enflasyon ve yatırım ta­lebi gibi faktörlerle açıklansa da, göz ardı edi­len bir parametre daha var: Demografi…

Hanehalkı küçülüyor konut talebi değişiyor

İstatistiklerle Aile 2024 raporu verilerine göre ortalama hanehalkı büyüklüğü 3,14 ki­şiye düşmüş durumda. 2008’de bu sayı 4’tü. Aynı süreçte tek kişilik hanehalkı oranı yüz­de 19,7’ye çıkarken, çekirdek aile dışındaki ya­şam biçimleri (örneğin tek ebeveynli haneler veya arkadaş grubu paylaşımı) daha yaygın ha­le geldi. Klasik 3+1 daire tipolojisine dayanan konut stoku, bu dönüşen talep yapısına cevap vermekte zorlanıyor.

Gerek arzda gerekse kentsel planlamada ha­la geçmişin aile modellerine göre üretim yapıl­ması, mevcut konut stokunun ihtiyaçlara cevap verememesine yol açıyor. Bunun en net çıktısı­nı, kira fiyatlarındaki dramatik artış ve metre­kare başına barınma maliyetinin hızla yüksel­mesi şeklinde yorumlasak yanlış olmayacaktır.

Arzda “yanlış tip” sorunu: Talep var ama karşılık yok

Yatırımcılar açısından "konuta talep var" ifadesi kulağa olumlu gelse de, asıl soru şu: Ta­lep neye var? Küçük metrekareli, enerji ve­rimli, ulaşımı kolay, aidat yükü düşük dairele­re mi, yoksa geniş metrekareli, yüksek fiyatlı, amortismanı uzun konutlara mı?

Demografik daralma ve genç nüfusun evden ayrılma yaşının ilerlemesi, talebin niteliğini ciddi biçimde değiştirmiş durumda. Özellikle büyükşehirlerde evlenen çift sayısındaki düşüş ve ev içi ortak yaşam biçimlerinin çeşitlenme­si, kompakt yaşam alanlarına ihtiyacı artırıyor. Buna rağmen piyasada halen geniş metrekareli konut üretimi sürüyor. Bu “yanlış tip üretimi”, konutun satılamaması ya da kiralanamaması gibi sorunları da beraberinde getiriyor.

Konut talebinin finansmanı da değişiyor

Bir başka kırılma da konutun finansmanı tarafında yaşanıyor. Hanehalkı gelirleri reel anlamda gerilerken, genç nüfusun konuta eri­şimi imkânsız hale geliyor. Ebeveyn desteği, miras, ya da yurtdışından döviz transferi gibi yollarla yapılan alımlar dışında, klasik “çalı­şan bireyin ev alması” modeli artık sürdürü­lemez görünüyor. Bu da yeni alternatif finans­man modellerine (paylı sahiplik, kirala-sahip ol, uzun vadeli kira destekleri, sosyal konut fonları vb.) duyulan ihtiyacı artırıyor.

Nüfus azalıyor, ama barınma krizi bitmiyor

Toplam doğurganlık hızındaki düşüş, ilk ba­kışta konut talebinin düşeceği ve fiyatların dengeye geleceği şeklinde yorumlanabilir. An­cak mevcut konut piyasasında talep azalma­sı otomatik olarak fiyat düşüşüne yol açmıyor. Çünkü arz tarafındaki yapısal sorunlar, bölge­sel dengesizlikler ve yatırım aracı olarak konu­tun konumlanışı bu etkiyi dengeliyor. Özellikle göç alan bölgelerde, barınma sorunu artık yal­nızca konuta erişim değil, aynı zamanda konut­ta kalabilme meselesi haline gelmiş durumda.

Barınmanın geleceğini bugünden konuşmak gerekiyor

Türkiye’de demografik yapı ciddi biçimde değişiyor. Aile yapıları dönüşüyor, doğurgan­lık düşüyor, tekil yaşam biçimleri yaygınlaşı­yor. Bu yeni tablo, konut üretimini, arz tipo­lojisini, fiyat oluşumlarını ve kamusal barın­ma politikalarını yeniden düşünmeyi zorunlu kılıyor. Bugünün yatırım kararları, yalnızca bugünün verileriyle değil; gelecek on yılın de­mografik gerçekleriyle uyumlu şekilde şekil­lenmeli. Aksi takdirde, üretilen konutlar gele­ceğin ihtiyaçlarına değil, geçmişin alışkanlık­larına hizmet eden atıl stoklara dönüşebilir…