Erişilebilir konut göstergeleri

Konuta erişilebilirliğin nasıl tanımlanacağı veya ölçüleceği konusunda uluslararası bir fikir birliği olmadığını ve konu hakkında farklı ölçütlerin kullanıldığını belirterek başlayalım.

OECD tarafından hazırlanan “Overview of Affordable Housing Indicators” başlıklı çalışma yine de bizlere fikir verir niteliktedir. Gösterge detaylarına ve Türkiye/İstanbul özelindeki rakamlara az sonra değineceğim.

Ancak öncelikle genel bir tanımlama yapmakta fayda var. Finansal açıdan erişilebilir konut tanımı göreceli bir kavram aslında. “Uygun fiyatlı ” olarak pazara sunulan ve hane halkının konut alımında ödeyeceği kredi taksitleri ya da kira için ayırdığı pay dışında kalan geliri ile mevcut refah düzeyini bozmaksızın yaşamını devam ettirebileceği nitelikte erişilebilir olan konutların bu kapsamda tanımlanması doğru olacaktır.

Konut fiyatı-hane halkı gelir ilişkisi; konutun satın alımında yapılan kredi taksit ödemeleri ya da kira ödemeleri ve gelir arasındaki ilişki gibi ölçümler çoğu ülkede kolaylıkla bulunabilen verilere dayanan nispeten basit nitelikteki erişilebilirlik metrikleridir.

Aslında bunlar gelir düzeyleri ile konut fiyatları (veya harcamaları) arasında bir ilişki sağlarlar. Diğer taraftan, artık gelir ölçümleri ya da oda başına gelir gibi daha veri yoğunluklu göstergeler ise hane halkının konut için ödeme yaptıktan sonra geride bıraktığı gelire ya da geliri ile alabileceği oda / metrekare gibi metriklere odaklanmaktadır. Ben ise sürekli olarak 4 göstergeyi takip etmeye çalışıyorum:

1) Konut Satın Alma Gücü Endeksi;

2) Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı;

3) Konut Kredi Taksitlerinin Hane Gelirine Oranı;

4) Konut Satın Alma ve Kiralama Maliyet Endeksleri TCMB’nin ve TÜİK’in en son yayımladıkları veriler dikkate alınarak MintLab tarafından türetilen

«Konut Satın Alma Gücü Endeks» verisi, İstanbul’da ağustos için eşik değer olan 100’ün altında 33 puan olarak ölçülmüş; satın alma gücü ise önceki yıla kıyasla %35 oranında azalmış durumdadır.

«Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da ağustos ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 5,41 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün üzerinde yer almaya devam etmiştir.

«Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da ağustos ayında kredili ev alımlarında konut kredisi aylık taksitlerinin hane halkı net harcanabilir gelirinden daha fazla olduğu görülüyor.

Son 20 yılın en yüksek konut kredi faiz ortamında, aynı ölçekte de gelirler artmayınca, gelinen durum konut kredi taksit-gelir oranını 1,01’e taşımış durumda.

Yurt dışı uygulamalarda, bu oranın %28’in altında olmasının sağlıklı bir ödeme planı açısından önemli olduğu vurgulanmakta. Son olarak «Konut Satın Alma ve Kiralama Maliyet Endeksleri» bize, ağustos ayı itibariyle İstanbul’da barınabilmek anlamında kiralama yapılabilmesi için mevcut hane halkı harcanabilir net gelirinin ortalama 1,95 kat; konut satın alabilmek için ise mevcut gelirin ortalama 4,23 kat artması gerektiğini gösteriyor.

İlave Not: Geçtiğimiz günlerde Celal Erdoğdu’nun bir paylaşımında görmüştüm: “Asgari Ücret ile 100 m2’lik Bir Konutun Fiyatı” arasındaki ilişki üzerinden erişilebilirliği tanımlamıştı.

Hesaplamalarına göre, ortalama konuta erişim Aralık 2022’de 27 yıllık asgari ücrete kadar yükselmişti. Şu an 20 yıl olan çarpan için uzun dönem ortalama ise 15 yıl düzeyinde. Sonuç: Orta gelir grubu açısından konuta erişemez bir noktaya doğru gittiğimizi rakamlar bize gösteriyor.

Görünür gelecekte gelirlerde hızlı artış beklemek yanıltıcı olur; diğer taraftan özellikle yeni üretilen ve üretilecek konutlarda fiyatların geri gelmesi ise kolay değil.

Gerek arsa kıtlığı ve maliyetinin yüksekliği, gerek inşaat sürecinde kullanılan malzemelerin dolar kuru ile arasındaki yüksek korelasyon ve gelecek dönemlerdeki kur artış beklentisi, gerekse de işçilik ücretlerindeki yükseliş yeni konutların fiyatlarında bir gerilemenin olmayacağını bize gösteriyor.

Ki zaten, yeni ruhsat alımları da bize gelecek dönemde daha az ürünün piyasaya gireceğini işaret ediyor. Kısıtlı arz ise kiraların aşağıya gelmesindeki en önemli engel. Ülkemizde ürün gelir arasında bir eşleşme problemi olduğunu da düşünüyorum. Konutta üretilen ürün ile konuta ihtiyaç duyanın geliri uyuşmuyor.

Yapı ruhsatlarına baktığımızda üretilen konutların 110 metrekare ve üzerinde olduğunu gözlemliyoruz; büyük kullanım alanı yüksek finansman ihtiyacı ve maliyete katlanmak anlamında da geliyor. Oysaki demografik yapının hızla değiştiği, ortalama hane halkının düştüğü ve harcanabilir gelirlerin azaldığı bir ortamda enerji verimliliği yüksek, küçük metrekareli konutların üretilmesinin mutlak bir şekilde teşvik edilmesi de gerekiyor.