Gayrimenkule dönüştürülebilir tahvil: Türkiye için yeni nesil bir finansman aracı mı?

Faiz oranlarının yüksek seyrettiği, klasik kredi kanallarının daraldığı bir dönemde, gayrimen­kul sektörü finansman bulmakta her zamankinden daha fazla zorlanıyor.

Artan inşaat maliyetleri, sı­nırlı ön satış kapasitesi ve kurumsal yatırımcıların temkinli yaklaşımı, özellikle yeni projeler için cid­di bir tıkanma yaratıyor. Bu ortamda, gayrimenkul sektörünün hem geliştiriciler hem de yatırımcılar açısından daha esnek, şeffaf ve yapısal araçlara ih­tiyacı olduğu açık. Bu araçlardan biri de, yurtdışın­da özellikle ABD piyasasında son yıllarda daha faz­la öne çıkan “convertible debt” - yani dönüştürüle­bilir borçlanma senetleri.

Dönüştürülebilir borçlar ne sunar?

Dönüştürülebilir borçlanma senetleri, başlan­gıçta klasik bir tahvil/bono gibi işleyen, ancak belirli koşullarda bir ortaklık payına veya varlığa dönüşme hakkı tanıyan hibrit bir enstrüman as­lında. Bu özellik, yatırımcıya hem düzenli faiz ge­tirisi (kupon) sağlar hem de projeye ortaklıkla po­tansiyel sermaye kazancı imkânı sunar.

Bu ürün, gayrimenkul geliştiricisi açısından ise bu araç, banka kredisine göre daha esnek ve orta vadeli planlama yapmaya imkân tanıyan bir kaynak şeklinde değerlendirilmeli. Özellikle he­nüz tamamlanmamış, ruhsat aşamasındaki ya da kademeli satışa çıkacak projeler için bu tür ya­pıların işlevsel olabileceğini düşünüyorum. Zira burada hem risk paylaşımı hem de potansiyel ge­tiri beklentisi daha net çerçevelenebiliyor.

Türkiye’de uygulanabilir mi?

Son dönemde hem SPK ve GYODER tarafından yürütülen “Gayrimenkule Dayalı Tahvil (GDT) Tebliği” hazırlıkları hem de GYODER’in 17 Ha­ziran’da düzenleyeceği “Gayrimenkulün Yeni Fi­nansal Gerçekliği” etkinliği tam da bu noktada kritik bir gelişme. SPK Başkanı Dr. M. Ömer Gö­nül, geçtiğimiz aylarda yaptığı açıklamada, ya­tırımcıların doğrudan bir projeye tahvil yoluyla finansman sağlayabileceğini ve bu tahvilin geti­risi ile birlikte olası gayrimenkul hakkına dönü­şebileceği modellerin gündemde olduğunu be­lirtmişti. Bu açıklama, Türkiye’nin klasik “ön ödeme+konut edinme” modelinden daha sofisti­ke, sermaye piyasası derinliğini artıran, likidite­si yüksek ve denetime açık bir modele yönelme umudu olduğunu gösteriyor.

Model nasıl işleyebilir?

Diyelim ki bir geliştirici, İstanbul’da 300 da­irelik bir proje başlatmak istiyor. Bu projenin 60 dairesi GDT ihracıyla fonlanacak. Her bir daire­ye karşılık gelen nominal GDT değeri, SPK lisans­lı bir değerleme şirketi tarafından belirlenmiş ol­sun. Yatırımcı 2 yıl vadeli kupon ödemeli GDT sa­tın alıyor. Vade içinde dilerse, bu GDT’yi projenin %60’ı tamamlandıktan sonra 2+1 daireye dönüş­türebiliyor. Talep edilen dairenin cephe ve katına göre önceden belirlenmiş bir şerefiye farkı varsa, onu da ödeyerek konutun tapusunu alıyor. Veya hiç bu hakkını kullanmayıp vade sonunda ana pa­ra + faizini alarak çıkıyor.

Bu yapı, geliştiriciye özkaynağa yakın esnek bir kaynak sunarken, yatırımcıya da getiri opsiyonu ve gayrimenkule ortaklık imkânı sağlıyor. Ayrıca, doğru yapılandırılmış bir teminat mekanizması ile bu model, bireysel nitelikli yatırımcıdan ku­rumsal portföy yöneticisine kadar geniş bir taba­na hitap edebilir.

Yasal altyapı ve risk yönetimi şart

Bu önerinin işlerlik kazanabilmesi için üç te­mel başlıkta düzenleyici ve sektörel hazırlık ge­rekiyor:

1 Hukuki Netlik: Tahvilin hangi koşullarda, ne tür bir gayrimenkul varlığa dönüştürüleceği açık ve şeffaf bir şekilde tanımlanmalı.

2Değerleme Sistemi: Hem ihraç anındaki tah­vil fiyatı hem de dönüşüm anındaki gayri­menkul değeri için SPK lisanslı değerleme şir­ketleri tarafından yapılacak bağımsız raporlar esas alınmalı.

3Gözetim ve Şeffaflık: SPK iznine tabi yapılan­dırılmış yatırım araçları üzerinden yapılacak bu ihraçların, şeffaf ve yatırımcıyı koruyacak me­kanizmalarla desteklenmesi zorunlu.

Türkiye’ye özgü bir model mümkün

Bu model yalnızca yeni bir finansal ürün değil; aynı zamanda sektöre güveni artıracak bir yapısal reform potansiyeli taşıyor. Geliştiricilere banka­lardan bağımsız esnek kaynak imkânı sunarken, yatırımcıya da güvenceyle desteklenmiş bir alter­natif yaratıyor. Kurumsal yatırımcılar açısından da portföy çeşitlendirme anlamında cazip olabilir.

Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe, klasik modellerin ötesine geçmek için bu tür sermaye piyasası kökenli yapıların daha fazla teşvik edil­mesi gerekiyor. Gayrimenkule dönüştürülebilir tahvil, bu dönüşümde güçlü bir köprü olabilir. Sü­rece emek verenlere teşekkürler…