Kentsel dönüşümün çilingiri: Gayrimenkul Sertifikası

Türkiye’nin büyük şehirleri uzun yıllardır sadece büyümüyor, aynı zamanda yaşla­nıyor. Kentsel dönüşüm, bu büyümenin sür­dürülebilirliği açısından kritik bir araç olarak gündemde kalmaya devam ediyor. Ancak artık sadece fiziksel dönüşümün değil, finansal dö­nüşümün de konuşulması gereken bir aşama­dayız.

2012 yılında yürürlüğe giren Kentsel Dönüşüm mevzuatından bu yana eksik kaldı­ğımız taraf ise sürecin finansal boyutu oldu. İşte tam bu noktada, geçen haftaki yazımda detaylarını paylaştığım şekliyle, gayrimenkul sertifikası modeli bir kez daha masaya geliyor. Üstelik bu kez sadece yeni projeleri finanse etmek için değil; kentsel dönüşüm süreçleri­nin daha katılımcı, daha esnek ve daha erişi­lebilir hale gelmesi için kullanılmak isteniyor.

Son dönemde Emlak Konut GYO ve TOKİ tarafından gündeme alınan yeni gayrimenkul sertifikası modeli, yatırımcıyı konut projele­rine ortak etme hedefiyle yola çıkarken, aynı zamanda kamu eliyle yürütülen büyük ölçekli dönüşüm alanlarında da alternatif bir finans­man kanalı oluşturma potansiyeli taşıyor. Bu modelin dönüşümle entegre şekilde kurgu­lanması durumunda, sadece klasik kredi ve peşinat yöntemlerine dayalı yapıdan çıkıla­rak, finansal katılım yoluyla dönüşümün top­lumsallaştırılması mümkün olabilir.

“Kentsel dönüşüm artık sadece fiziki bir müdahale değil; yeni nesil finansal katılım mo­delleriyle toplumsal bir ortaklık meselesi.”

Bütçede yükü azaltacak

Nasıl mı? Diyelim ki bir dönüşüm alanın­da 1.000 bağımsız bölüm planlanıyor. Mev­cut maliklere verilecek 700 daire dışında ka­lan 300 dairenin finansmanı için gayrimenkul sertifikası ihraç ediliyor. Bu sertifikalar, SPK onaylı izahname ile Borsa İstanbul’da işlem görüyor. Yatırımcılar sertifika alıyor; kimi bu sertifikaları zamanla biriktirip daire sahibi olmayı hedefliyor, kimi de al-sat yoluyla geti­ri sağlamak istiyor. İnşaat tamamlandığında, elde edilen gelir ya da daire hakkı, sertifika sahipleri arasında belirlenen mekanizmalara göre dağıtılıyor.

Bu modelin en büyük avantajı, kamu büt­çesi üzerindeki yükü azaltması, özel sektör finansmanına ihtiyaç duymadan küçük ya­tırımcıları sürece dahil etmesi ve sosyal ka­bul üretmesi. Dönüşüm süreçlerinde en çok karşılaşılan problemlerden biri, "Benim pa­yım ne olacak?" sorusuna kamu tarafından ve­rilecek ikna edici yanıtların eksikliği. Değer odaklı sertifika modeli ise bu soruyu yatırımcı ölçeğinde somut bir çerçeveye oturtuyor: ne alacağını, ne zaman alabileceğini ve süreci na­sıl takip edeceğini baştan bilen bir yatırımcı profili yaratıyor.

TOKİ’nin bu modelde sadece arsa veya mü­teahhit belirleyicisi değil, aynı zamanda yön­lendirici, dengeleyici ve güven sağlayıcı ka­mu aktörü olarak yer alacak olması, modeli bir adım ileri taşıyor. Dönüşümün sadece fiziksel değil, aynı zamanda finansal mimarisinin de kamusal denetim altında kurulması; yatırım­cı psikolojisi açısından önemli bir avantaj.

“Yatırımcıyı sürece dâhil eden gayrimen­kul sertifikası modeli, dönüşümün sadece duvarlarını değil, güvenini de inşa edebilir.”

Elbette bu modelin sorunsuz çalışabilmesi için dikkat edilmesi gereken noktalar da var. Öncelikle maliklerin dönüşümdeki konumu ve beklentileri ile yatırımcıların beklentile­ri arasındaki denge dikkatli kurulmalı. Ayrı­ca sürecin şeffaf, izlenebilir ve öngörülebilir olması hayati önem taşıyor. Bu yalnızca SPK izahnamesi düzeyinde değil; mahalle toplan­tılarından proje web sayfasına kadar her dü­zeyde hissedilmeli. Kentsel dönüşüm gibi çok boyutlu bir sürecin sadece fiziksel değil, ay­nı zamanda duygusal bir süreç olduğunu da unutmamak gerekir. Bu nedenle yatırımcının güveni, sadece getiriden değil, süreç deneyi­minden de beslenmeli.

Dönüşüme de evrilebilir

Bu model aynı zamanda Türkiye’nin uzun zamandır tartıştığı ancak kurumsal olarak ha­yata geçiremediği “gayrimenkul bankacılığı” vizyonunun da küçük bir nüvesini içinde ba­rındırıyor. Eğer başarılı olur ve yaygınlaşırsa, ilerleyen dönemlerde gayrimenkul teminat­lı menkul kıymetler, dönüşüm tahvilleri veya kira getirisi bazlı tahvil ihracı gibi yeni nesil ürünlerin de önünü açabilir.

Sonuç olarak, gayrimenkul sertifikası mo­deli doğru anlatılır ve istikrarlı biçimde uy­gulanırsa, sadece bireysel yatırımcıyı değil, kentsel dönüşüm süreçlerini de dönüştüre­cek bir araca evrilebilir. Bu kez dönüşümün kapısını çalan sadece müteahhit olmayabilir. Anahtar, belki de cebinde sertifikası olan her vatandaşın elindedir.