Kiralık konut piyasasında Penrose Merdiveni (Vol.ıı): Döngü kırılıyor mu?

Kiralık konut piyasasında uzun süredir devam eden dengesizlik, yalnızca fiyat dinamikleriyle değil, aynı zamanda yapısal çıkmazlarla da kendini gösteriyor. 2023 yılı Kasım ayındaki bir yazımda bu süreci, Pen­rose Merdiveni benzetmesiyle tanımlamış­tım: Hep bir adım ileri gidiyor gibi görünüp aslında aynı noktaya geri döndüğümüz bir kısır döngü.

Bugün gelinen noktada bu döngü teknik bir düzlemde kırılmaya çalışılıyor: Kayıt dı­şı kira gelirleri tespit ediliyor, hesap hare­ketleri üzerinden analiz yapılıyor, beyanna­me vermeyen mülk sahiplerine cezai işlem­ler başlatılıyor. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in Ağustos 2024’te yaptığı açıklamalar, bu yönde atılmış somut adımla­rı ortaya koymuştu. Kira gelirini beyan etme­yen yaklaşık 700 bin mükellef tespit edildi­ğini ve bunlarla ilgili cezalı işlem yapılacağı­nı açıklamıştı.

Ayrıca Sayın Şimşek’in Mayıs 2025’teki “bu sene ilk defa 473 bin kişi be­yanname verdi; matrahta yüzde 115’lik bir artış var” açıklaması da en azından kira pi­yasasında “kayıtlılık” ekseninde yeni bir sü­recin başladığını bize gösterdi. Ancak bu ge­lişmeleri salt teknik bir başarı olarak değer­lendirmek yetersiz olur. Asıl mesele, bu vergi odaklı düzenlemenin yapısal reforma dönü­şüp dönüşemeyeceğidir.

Bakan Şimşek’in Mayıs 2025’teki bir di­ğer değerlendirmesi ise, konut arzına yöne­likti. Sayın Şimşek’in “Konut çok kritik. Şu an itibarıyla 201 bin deprem konutu teslim edildi yerinde dönüşüm dahil olmak üze­re 2023’e oranla bu sene sonu itibarıyla 561 bin konut devreye girmiş olacak” söylemi ko­nut arzının arttığı yönünde yorumlandı.

An­cak TÜİK’in yapı izin istatistikleri bu tespi­ti doğrulamıyor. 2024 yılında ruhsat veri­len daire sayısı, bir önceki yıla göre yaklaşık %11,9 azaldı. Özel sektör üreticileri, yük­sek inşaat maliyetleri, artan finansman yü­kü ve sınırlı talep nedeniyle geri çekildi. TO­Kİ’nin sosyal konut üretimi ise değerli bir katkı sunmakla birlikte, hem hacimsel hem mekânsal yaygınlık açısından arz baskısını dengeleyebilecek ölçekte değil.

Bu noktada, 14 Kasım 2023 tarihli yazımda vurguladı­ğım gibi, konut piyasasının döngüsel sorun­larına kalıcı çözüm üretmeden yalnızca arz miktarına odaklanmak, yanıltıcı bir iyimser­lik yaratabilir. Peki bu ortamda kira artışları dizginlenebilir mi? IMF’nin 2025 sonu için Türkiye’ye yönelik %31’lik TÜFE tahmini, geçmiş yıllardaki enflasyon şoklarına kıyas­la daha makul görünse de, TÜFE sepetinin “konut” kaleminde baz etkisinin hâlâ güçlü olduğu unutulmamalı. Kiralar artık daha ya­vaş artıyor olabilir, ama önceki yıllarda yaşa­nan sıçramanın yarattığı tahribat henüz ona­rılmış değil. Reel anlamda erişilebilirlik so­runu devam ediyor.

Bu noktada yatırımcı davranışını da yeni­den düşünmek gerekiyor. Kira gelirinin ka­yıt altına alınması, mülk sahipleri açısından yeni maliyet kalemleri doğuruyor. Özellikle belirsizlik ortamında bu durum, konut ya­tırımının cazibesini azaltabilir. Bu nedenle yalnızca denetleyici değil, aynı zamanda teş­vik edici politikalar geliştirilmesi şart. Gay­rimenkul Yatırım Fonları ile kira gelirleri­nin kurumsallaştırılması, kamu-özel ortak­lığıyla geliştirilecek sosyal kiralık konutlar ve uzun vadeli yatırımcıyı destekleyen vergi düzenlemeleri artık ertelenemez.

Penrose Merdiveni benzetmesini ilk kul­landığımda şu soruyu ortaya koymuştum: “Kiracılar sürekli artan kiraları öderken zor­lanıyor; ev sahipleri ise reel olarak aslında daha az kazanıyor çünkü enflasyon kira geli­rini eritiyor; Devlet ise geçici çözümler (ör­neğin %25 tavan) getirerek yapısal müda­haleden kaçınıyor. Öyleyse bu sistem kimin yararına işliyor?”. Bu soru, piyasanın tüm ak­törlerini zorlayan ama kimseye sürdürülebi­lir fayda sağlamayan bir döngüye işaret edi­yordu. Bugün o döngü hâlâ varlığını koruyor, ancak artık bu yapının işlemediği konusunda toplumsal ve kurumsal bir farkındalık oluş­muş durumda.

Sonuç olarak, vergi denetimiyle başlayan bu yeni aşama önemlidir ama yeterli değil­dir. Piyasa kayıt altına alınırken, arz tarafı hâlâ kırılgan; yatırımcı hâlâ temkinli; kiracı hâlâ korunaksız. Çözüm, bu üç aktörü denge­leyen bir yapı inşa etmekte. “Penrose Merdi­veni”nden çıkmanın yolu, döngüyü teşhis et­mekle kalmayıp yönü değiştirecek yeni bir merdiven tasarlamaktan geçiyor.