Konut değil de gayrimenkul desek ne olurdu?

30 Mayıs 2025’te yayımlanan ve tasarruf finans­man şirketlerinin faaliyet çerçevesini yeniden şe­killendiren yönetmelik, sektörün uzun süredir sahada uyguladığı bazı esnek modelleri teknik olarak imkân­sız hale getirdi.

Özellikle tasarruf birikiminin kulla­nılabilmesi için “konut veya çatılı işyeri” niteliğinde bir taşınmaz üzerine ipotek kurulması zorunluluğu, ilk bakışta daha güçlü teminat yapıları oluşturma­yı amaçlıyor gibi görünse de, bu düzenleme sahada­ki gerçekliğe tam olarak karşılık gelmiyor. Gerçekte, tasarruf sistemine dâhil olan önemli bir kitle mevcut durumda bir konutun tamamına erişebilecek düzeyde birikim oluşturamıyor.

Ortalama birikim seviyeleri yaklaşık 1 milyon TL civarında seyrederken, bu mik­tar çoğu zaman konut bedelinin ancak belirli bir kıs­mını karşılayabiliyor. Bu durumda, geçmişte uygula­nan bazı alternatif çözümler - örneğin arsa payı edi­nimi ya da kademeli mülkiyet modelleri - sistemin sürekliliği açısından büyük önem taşıyordu. Ancak yeni düzenleme, ipotek tesisinin yalnızca konut ve ça­tılı işyerine yapılabileceğini şart koşarak bu alanı ka­patmış oldu. Oysa burada çok basit ama etkili bir öne­ri üzerinde düşünmek gerekiyor…

Mevzuat, sadece “gayrimenkul” ifadesini kullansaydı ne olurdu?

Bu küçük gibi görünen kavramsal değişiklik, siste­min doğasını değiştirmeden arsa gibi taşınmazların da teminat kapsamına alınmasına imkân verebilirdi. Böylece tasarruf finansmanı modeli içinde biriken kaynaklar, yine reel sektöre ve gayrimenkul yatırımı­na yönlenebilir; hem müşteri memnuniyeti hem de sektör içi fon döngüsü korunmuş olurdu. Bu nokta­da risk yönetimi açısından istenen güvenceler, tapu­ya işlenecek rehinler, satılamaz şerhleri ve geri alım hakları gibi pek çok enstrümanla yine sağlanabilirdi.

Unutmamak gerekir ki, gayrimenkul sadece barınma değil, aynı zamanda yatırım ve tasarruf aracıdır. Arsa, bu denklemde çoğu zaman konuttan daha düşük be­dellerle erişilebilir bir yatırım alanı sunar. Bu nedenle sistemin yatırım bacağına da alan açmak, tasarruf fi­nansman sistemini çok daha kapsayıcı hale getirebi­lir. Özellikle büyük şehirlerin çeperlerinde veya yeni gelişen bölgelerde ve Anadolu’da arsa edinimi üzerin­den başlayan bir yatırım yolculuğu, zamanla konuta evrilen bir modelin temelini oluşturabilir.

Bugün gel­diğimiz noktada, tasarrufun hareket edebilmesi için ya müşterinin tek başına bir konut alabilecek mali ye­terliliğe ulaşması gerekiyor ya da mevcut mevzuatın izin verdiği sınırlar içinde “yeni” modeller geliştir­mek gerekiyor. Örneğin; konut tapusunun 8–10 fark­lı müşteriye hisseli şekilde devredilmesi, hem hukuki hem operasyonel açıdan yönetilmesi güç bir yapı ya­ratıyor.

Bu noktada ne tasarruf finansman şirketi, ne de gayrimenkul geliştirici şirket tek başına çözüm ürete­bilir. Daha köklü, yapıcı ve gerçekçi bir bakış açısına ihtiyaç var. Önerim:

-Eğer amaç gerçekten sistemi teminatlı hale ge­tirmekse, tapuda rehin kurulabilen her taşınmaz bu kapsamda değerlendirilebilmeli.

-Arsa payı da bir gayrimenkuldür ve onun üzerine de rehin kurulabilir.

-Tapuya işlenecek özel şerhlerle, mülkiyet devri değil, kullanım veya yatırım amaçlı sınırlamalar geti­rilebilir.

Tasarruf finansman modellerinin sermaye piyasası ile buluşması şart…

Aynı düzenlemede dikkat çeken bir diğer nokta ise, tasarrufların yalnızca fiziki taşınmazlara yönlendi­rilmesini zorunlu kılan yaklaşım. Oysa günümüzde gayrimenkul yatırımı sadece bina ya da arsa alımıy­la sınırlı değil. Gayrimenkule dayalı sermaye piya­sası araçla-özellikle proje bazlı gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul sertifikaları-bu alanda güç­lü alternatifler olarak karşımızda duruyor.

Örneğin, bir müşteri adına yapılan tahsisatın, konut yatırımı­na odaklı bir proje GYF’ye aktarılması ve kalan bor­cun teminatı olarak bu fon paylarının rehnedilmesi mümkün olabilseydi, sistem hem daha esnek hem de çok daha ölçeklenebilir bir yapıya kavuşurdu. Aynı şe­kilde, gayrimenkul sertifikaları aracılığıyla küçük ya­tırım tutarlarının belirli projelere yönlendirilmesi ve bu sertifikaların da teminat kabul edilebilmesi, siste­me yeni bir esneklik ve erişilebilirlik katmanı ekleye­bilirdi. Böylece, daha düşük birikim düzeyine sahip bireylerin de sisteme dahil olması sağlanır; tasarruf­lar, doğrudan reel ekonomiye yönelmiş olurdu.

Özetle, mevzuat bu alanı da içine alacak şekilde yeniden dü­şünülmeli. Sonuçta, gerçekçi çözümleri konuşacak­sak, hem kelimelerin etkilerini doğru şekilde değer­lendirmeli hem de bugünün yatırım enstrümanlarını ve davranışlarını dikkate alan bir yaklaşıma artık ce­saretle geçmeliyiz.