Konut kredisinden konut finansmanına: 20 yıllık bir arayışın hikayesi

Gayrimenkul finansmanı alanında ilk yazı­mı 2005 yılında kaleme almıştım. Turyap’ın Emlak Pazarı dergisi vardı. O dönem kamuoyun­da sıkça tartışılan ve henüz yasalaşmamış olan ipotekli konut finansmanı sistemi, yaygın bili­nen adıyla mortgage, Türkiye için yeni bir döne­min habercisi olarak sunuluyordu.

Sadece krediyi anlatmadığım bu yazıda; siste­min sürdürülebilirliği için gerekli olan ekosis­tem unsurlarını vurgulamıştım, gayrimenkul değerleme kuruluşlarından ipotek finans ku­ruluşlarına, sigorta mekanizmalarından men­kul kıymetleştirme altyapısına kadar bütüncül bir yapıya ihtiyacımız olduğuna dikkat çekmiş­tim, sonrasında ise ilgili yasa (5582 sayılı Ko­nut Finansmanı Kanunu) Mart 2007’de yürür­lüğe girdi.

Bugün bu yazının üzerinden yaklaşık 20 yıl geçti. Geride kalan dönemde nelerin hayata geçi­rilebildiğini, nelerin eksik kaldığını ve bugün bi­zi nasıl yeni arayışlara ittiğini tartışmak, sektör belleği açısından oldukça değerli diye düşünüyo­rum, biraz da tarihe not düşmek istedim açıkçası.

Mortgage beklentisi ve gerçekler (2005–2010)

2007 yılında yasalaşan ve konut finansmanına yeni bir soluk getireceği umulan mortgage siste­mi, o dönem kamuoyunda "kira öder gibi ev sahi­bi olmak" fikriyle benimsenmişti. Düşük faizli, uzun vadeli, sabit taksitli kredi imkânı orta gelir grubunu konuta yaklaştıracak bir model olarak görülüyordu. Ancak mortgage yasasının çıkışıy­la eşzamanlı olarak 2008 küresel finans krizinin patlak vermesi, algıyı tersine çevirdi. Mortgage sistemine adını veren ABD'deki finansal siste­min çökmesi, Türkiye'de de kavrama mesafeli yaklaşılmasına neden oldu.

Buna rağmen, bu dönemde konut kredisi kul­lanımı önemli ölçüde arttı. Bankalar bu alanda uzmanlaştı. Ancak mortgage sisteminin bel ke­miği olan menkul kıymetleştirme mekanizması, yani kredi alacaklarının sermaye piyasası aracı­lığıyla yatırımcılara sunulması, bir türlü hayata geçirilemedi.

Kredilerde derinleşme (2010–2020)

Bu on yıllık dönem, kredi bakiyesi açısından çarpıcı büyümelere sahne oldu. Konut kredileri, hanehalkının borçlanma portföyü içinde önemli bir paya ulaştı. Vadeler 10 yıla kadar uzadı, faizler dönemsel olarak rekabetçi seviyelere indi.

Ancak bu dönemde de sistemin dayandığı kre­di-finansman modeli çok aktörlü değil, tek mer­kezli işledi. Bankalar, krediyi kendi bilançoların­dan karşılayarak risk taşıdılar. Fonlayan aktör­ler çeşitlenmedi, menkul kıymetleştirme yine gündeme gelemedi. Sermaye piyasaları ile gayri­menkul finansmanının entegrasyonu eksik kaldı.

Yeni arayışlar, yeni yönler (2020–2025)

Pandemiyle birlikte yaşanan parasal genleş­me, 2021 sonrasında enflasyonist ortamı bera­berinde getirdi. Türkiye'de hem faiz politikala­rı hem konut fiyatları eşzamanlı artış gösterdi. Özellikle BDDK’nın 2023 Ağustos ayındaki kredi sıkılaştırıcı tedbirleri ile kredilere erişim zorlaş­tı, kredi-talep dengesi bozuldu. Ancak bu yeni dö­nemde farklı modeller öne çıkmaya başladı:

-Tasarruf finansman şirketleri yeniden dü­zenlenerek sektörde konumlandı,

-Aşamalı konut edinimine yönelik uygula­malar ile tanışıldı,

-Gayrimenkul yatırım fonları hacimsel ola­rak önemli bir aktör haline geldi, proje gayrimen­kul yatırım fonu uygulaması başladı,

-Gayrimenkul sertifikası uygulaması yeni­den hayat buldu.

Konut edinimi artık sadece krediyle değil, fon­la, ortaklıkla, sertifika ile de düşünülür hale geldi.

Eksik kalanlar ve yeni fırsat alanları

Kendi akademik ve piyasa gözlemlerimde 20 yılda konut finansmanında ciddi deneyim bi­rikti. Ancak 2005 yılındaki ilk yazımda çizdiğim tablonun tam anlamıyla gerçekleştiğini söyle­mek zor:

-Menkul kıymetleştirme tam anlamıyla uy­gulanamadı,

-İkincil piyasa derinleşemedi,

-Kamu öncülü kredi modelleri yüzeyde kaldı,

-Kurumsal yatırımcı için çekici bir model ge­lişmedi.

Ama şu da açık: Bugün artık “konut kredisi” de­ğil, “konut finansmanı sistemi” konuşuyoruz. Bu bile başlı başına bir ilerleme. Finansman, artık sadece bankaların verdiği kredi değil; içinde fon da var, ortaklık modeli de, yeni dijital platformlar da, kamusal destekler de… Ama en önemlisi şu: Sadece krediyle değil, iyi kurgulanmış sistemler­le büyüyebilecek bir yapıya ihtiyacımız var. Ben bunu 20 yıl önce umutla dile getirmiştim; bugün­se aynı umudu, ama çok daha somut deneyimler­le yeniden yazıyorum…