Konut piyasalarına ilişkin beklentim

Gecen yıl bu zamanlarda konutta fiyat artışının ve kira değerlerinin hızlı bir şekilde devam edeceğine yönelik beklentilerimi gerekçeleri ile açıklamıştım. Bu bir yıllık dönem içerisinde beklenildiği üzere satış fiyatlarında ve kiralarda hızlı bir yükseliş söz konusu oldu. Bugün açıklanan TCMB Mart ayı konut fiyat endeksi verileri de bunu teyit eder nitelikte.

Geçtiğimiz gün açıklanan verilere göre, konut fiyatlarındaki yıllık artış ülke geneli için %132 düzeyine erişmiş durumda; Sahibinden ve BETAM tarafından hazırlanan rapora göre ise, konut kiralarındaki yıllık yükseliş yüzde 157 düzeyinde. (Not: Tabii ki bu durum konuta finansal erişilebilirlik sorununu da karşımıza getirmiştir; bu konu hakkında da çok sayıda Dünya Gazetesi’nde yazı yazmış, erişilebilirlik sorununun çözümü için önerilerimi sıralamıştım.)

Konut piyasasında durgunluk başlangıcı…

TÜİK tarafından geçen hafta açıklanan Nisan ayı konut satış rakamları ise bize mevcut durumda konut piyasasında geçmiş dönemlere kıyasla bir durgunluğun başladığını gösteriyor. Türkiye genelinde konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %35,6; ipotekli konut satışları ise yine geçen yılın aynı ayına göre %32,0 azalış göstermiş durumda. Yabancılara yapılan konut satışlarında da benzer bir durum söz konusu.

İleriye doğru baktığımızda ise ekonominin önümüzdeki dönemde yavaşlayacağı gerçeğini ve kurun yukarı yönlü eğilimini dikkate aldığımızda, bu ortamda özellikle hem özel sektör borçlanma araçlarında getirinin %40-%50 düzeyine çıkması hem de mevduat tarafında şimdilik %30 düzeyindeki oranların söz konusu olması, özellikle nakit bazlı alım yapanlar açısından konutun önümüzdeki dönemde bir finansal tercih olmaktan çıkabileceğini bize gösteriyor.

18 Mayıs itibariyle bankaların sunmuş oldukları konut kredi faiz oranları ortalamasına baktığımızda ise aylık ortalama faiz %3,20; yıllık bileşik karşılığı yüzde 45 düzeyinde. Bu durum ipotekli alımlarda ciddi bir yavaşlama getirecektir. Ki zaten, TÜİK konut satış istatistiklerine baktığımızda da ipotekli konut satışlarında ciddi bir azalışın söz konusu olduğunu görüyoruz.

Diğer taraftan, MINTLAB tarafından derlenen “Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da konut kredisi aylık taksitlerinin miktarı hane halkı net harcanabilir gelirinin %61’i oranına gelmiş durumda. “Konut Satın Alma Gücü Endeks” verisine göre, İstanbul’da endeks değeri eşik değer olan 100’ün altında 54 puan olarak ölçülmüş.

Hane halkı konut satın alma gücü önceki aya kıyasla %8 oranında; geçen yılın aynı ayına göre ise %49 oranında azalmış. Benzer durum konut fiyatlarının hane ortalama harcanabilir geliri ile kıyasladığımızda da karşımıza çıkıyor. “Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 5,24 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün üzerinde yer almaya devam etmiştir.

Fiyatların geri gelmesi zor ama artış hızı yavaşlayacaktır…

Yılın geri kalanında konut tarafında daha durgun bir yılın beklendiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Kastettiğim fiyatların düşmesinden ziyade, artış hızının yavaşlaması yönünde aslında. Arsa arzının sınırlı, üretim maliyetlerinin arttığı bir ortamda fiyatların geri gelmesini beklemek yanıltıcı olabilir. Yaz dönemi için piyasanın hareketlenmesi anlamında ise konutta yeni bir kampanya görürsek şaşırmamak da gerekir... Ancak özellikle finansal erişilebilirlik açısından etkili olur mu, orası tartışmalı... Dolayısıyla sağlıklı çözüm için geçen haftaki yazımda belirttiğim bütüncül çözümlerin düşünülmesi gerektiği söylenebilir.