Konut piyasasını yanlış mı ölçüyoruz?

 Son haftalarda konuta erişimi farklı tarafla­rından ele almaya gayret ediyorum. Finans­manı, orta sınıfın değişen konut ihtiyacını, uy­gun fiyatlı konutun nasıl üretilebileceğini ve son olarak kiralık sosyal konutu konuştuk. Hala ak­lıma takılan bir soru var aslında.

Konuta erişi­min gerçekten iyileşip iyileşmediğini nasıl ölçe­ceğiz? 2025 yılında Türkiye'de 1,7 milyon konut satıldı, 2026 yılının ilk 8 ayında ise konut satış­ları 1 milyon adedin üzerinde yer aldı. İlk 8 ayda­ki satışların yaklaşık %70'i ikinci el konutlardan oluştu. Kredili satışların toplam satışlar içinde­ki payı %14 seviyesinde kaldı. Piyasa oldukça ha­reketliydi ama bu hareketliliğin önemli bölümü mevcut konut stokunun el değiştirmesiyle ger­çekleşti.

Satış ile erişim aynı değil

Ev sahipliği verileri satış ve erişim arasındaki ayrımı daha görünür hale getiriyor. Türkiye'de ev sahipliği oranı 2006 yılında %60,8 iken 2025'te %57,1'e geriledi. Aynı dönemde kiracıların ora­nı %23,5'ten %27'ye yükseldi. Dar gelirli hane­lerde değişim daha belirgin. Ev sahipliği oranı %59,3'ten %48,7'ye gerilerken kiracılık %25'ten %34'e çıktı. Dolayısıyla yüksek satış rakamı­nı doğrudan konuta erişimin iyileştiği şeklin­de yorumlamak mümkün değil. Satışlar artsa da özellikle düşük ve orta gelir grubundaki hanele­rin satın alma kapasitesi aynı anda gerileyebilir. Açıkçası konut piyasasındaki erişilebilirlik tar­tışmasının biraz daha bu tarafa yönelmesi gerek­tiğini düşünüyorum. Kaç konut satıldığı kadar, o konutu kimin hangi gelir ve hangi finansman im­kanlarıyla alabildiğini de bilmemiz gerekiyor.

Erişilebilirliği ölçebiliriz

Bir hanenin konuta erişimini belirleyen üç te­mel unsur var: kullanılabilir geliri, sahip oldu­ğu özkaynak ve mevcut finansman koşulların­da ulaşabileceği borçlanma kapasitesi. Bu üçü­nü birlikte değerlendirdiğimizde hanenin konut için kullanabileceği ödeme kapasitesine ulaşıyo­ruz. Bunu da bulunduğu bölgedeki gerçek konut fiyatıyla karşılaştırıyoruz.

Konuta erişilebilirlik = hanehalkı ödeme kapasitesi / konut fiyatı

Burada Türkiye ortalaması üzerinden tek bir oran hesaplamayı da yeterli görmüyorum. Ben­ce yüzde 20’lik dilimlerdeki beş gelir grubu için ayrı ayrı bu göstergenin izlenmesini gerekir. Her gelir grubunda aylık kullanılabilir hane gelirinin %30'unun konut ödemesine ayrıldığı bir temel senaryo, %40'ının ayrıldığı bir stres senaryosu kurulabilir. Vade, finansman maliyeti, kredi-de­ğer oranı ve hanenin özkaynağı hesaba katıldı­ğında erişilebilecek azami konut değeri ortaya çıkar. Son aşamada bu değer, aynı bölgedeki ger­çekleşen konut fiyatıyla karşılaştırılır.

Hangi konut, hangi gelire?

Erişilebilirlik yalnız finansmanla da ilgili de­ğildir. Üretilen konutun niteliği ve fiyatı ile o bölgede yaşayan hanelerin gelir yapısının birbi­rine ne kadar uyduğu da önemlidir.

İstanbul bunun iyi bir örneği. Örneğin KO­NUTDER’in yaptığı çalışmada İstanbul'un 2025-2034 döneminde yaklaşık 1,22 milyon ye­ni konuta, yıllık ortalama yaklaşık 122 bin ko­nuta ihtiyacı bulunduğu görülüyor. Buna karşı­lık güncellenmiş yapı izin verilerine göre 2021- 2025 döneminde İstanbul'da yıllık ortalama yaklaşık 99 bin konut için iskan alınmış durum­da. Üstelik bu rakamın içinde kentsel dönüşüm nedeniyle mevcut konutların yerine yapılan ko­nutlar da bulunuyor.

Dolayısıyla net ilave arz bundan daha düşük olabilir. Fakat yalnız bu açı­ğı kapatmak da yeterli olmayacak. Yılda ihtiyaç kadar konut üretip bunları hanehalkının ödeme kapasitesinin üzerinde fiyatlarsak, kağıt üzerin­de arz açığını azaltırken erişilebilirlik sorununu devam ettirmiş oluruz. Son haftalarda daha kü­çük ama nitelikli konutu, kamu-özel sektör or­taklığını ve kiralık sosyal konutu konuşmamızın nedeni de buydu. Her gelir grubuna aynı konut ve aynı finansman modeliyle ulaşamayız.

Yeni bir gösterge

Bu nedenle satış, fiyat, ruhsat ve iskan göster­gelerinin yanına artık düzenli bir Konuta Erişi­lebilirlik Endeksi eklenmesini öneriyorum.

Üstelik tek bir Türkiye ortalamasından söz etmiyorum. Gelir grupları ve şehirler itibarıyla, İstanbul gibi büyük piyasalarda mümkünse ilçe bazında hesaplanan bir yapıdan söz ediyorum. Hane geliri, özkaynak, finansman maliyeti ve gerçekleşen konut fiyatı aynı hesapta buluşmalı.

Böyle bir gösterge politika tasarımını da de­ğiştirir. İlk kez konut alacaklara verilecek deste­ğin hangi gelir grubunda gerçekten karşılık bu­lacağını, faiz değişikliklerinin erişilebilirliği ne ölçüde etkilediğini, sosyal konutun hangi grup­lara yönelmesi gerektiğini veya hangi şehirlerde kiralık konut politikasına daha fazla ihtiyaç bu­lunduğunu daha sağlıklı görebiliriz.