Gayrimenkul yatırım fonlarında çok yatırımcı büyük fon anlamına gelir mi?

Son birkaç gündür TEFAS'ta işlem gören gayrimenkul yatırım fonlarını biraz daha dikkatli inceleme fırsatı buldum. Doğal olarak öncelikle yatırımcı sayılarına bakmak istedim.

Tahmin ederim ki fon tercihlerinde birçok ya­tırımcı da önce aynı veriye bakıyordur. Çünkü finans dünyasında kalabalık çoğu zaman güven duygusu oluşturuyor. Bir fonu ne kadar çok kişi tercih ediyorsa, o fonun da o kadar büyük ve iyi performans sağladığı düşünülür.

İlk izlenim

Özellikle gayrimenkul yatırım fonları (GYF) tarafındaki TEFAS verileri bu alışkanlığımızı sorgulamayı gerektiriyor. Örneğin, yalnızca 1 ya­tırımcısı bulunan yaklaşık 13,2 milyar TL büyük­lüğünde bir gayrimenkul yatırım fonu var. He­men altında yine tek yatırımcıyla yaklaşık 12,1 milyar TL büyüklüğe ulaşmış başka bir fon yer alıyor. Benzer şekilde veri yapısı içerisinde sade­ce 2 yatırımcıya sahip yaklaşık 4,7 milyar TL bü­yüklüğünde fonlar da dikkat çekiyor. Buna kar­şılık yüzlerce yatırımcısı bulunan bazı fonların toplam portföy büyüklüğü bu seviyelerin oldukça altında kalmış durumda.

Belirttiğim gibi, salt finans ve portföy yönetimi mantığıyla bakıldığında, yatırımcı sayısı arttıkça fon büyüklüğünün de artması beklenir. İlk bek­lenti de doğal olarak bu yöndedir. Ancak Türki­ye'deki GYFlere baktığımızda aynı tabloyla kar­şılaşmıyoruz. TEFAS verileri, yatırımcı sayısıyla fon büyüklüğü arasında her zaman doğrusal bir ilişki kurulamayacağını açıkça gösteriyor.

Verinin anlattığı

Aslında finans literatürü de bu tabloya yabancı değil. Davranışsal finans alanındaki çalışmalar, yatırımcıların karar verirken çoğu zaman başka­larının tercihlerini de dikkate aldığını ortaya ko­yuyor. Bir fonun yatırımcı sayısının yüksek olma­sı, yatırımcıların önemli bir bölümü tarafından kaliteye ilişkin olumlu bir sinyal olarak algılana­biliyor.

Finans literatüründe Sinyal Teorisi ola­rak bilinen yaklaşım da yatırımcıların bazı gös­tergeleri kalite işareti olarak değerlendirdiğini ortaya koyuyor. Benzer şekilde bilgi şelalesi (in­formation cascade) yaklaşımı ise yatırımcıların zaman zaman diğer yatırımcıların kararlarını re­ferans alarak hareket ettiğini açıklıyor. Başka bir ifadeyle yatırımcı bazen yalnızca fonun özellik­lerine değil, diğer yatırımcıların davranışlarına da bakarak, onları taklit ederek karar verebiliyor.

Ancak gayrimenkul yatırım fonlarında bu me­kanizma her zaman aynı şekilde işlemiyor. Çün­kü bütün fonlar aynı amaçla kurulmuş yapılar de­ğil. Bazıları mümkün olduğunca geniş yatırımcı kitlesine (açık uçlu fonlar) ulaşmayı hedeflerken, bazıları daha kuruluş aşamasında sınırlı sayıda yatırımcı (kapalı uçlu fonlar) için tasarlanıyor. Amaç her zaman yeni yatırımcı kazanmak olma­yabiliyor.

Belirli gayrimenkullerin tek bir fon ça­tısı altında yönetilmesi, aile varlıklarının daha etkin planlanması, kuşaklar arası servet aktarı­mının kolaylaştırılması veya kurumsal yatırım­cıların uzun vadeli yatırım stratejileri de bu fon­ların kuruluş gerekçeleri arasında yer alabiliyor. Böyle olunca yatırımcı sayısıyla fon büyüklüğü arasındaki ilişkinin klasik portföy yönetimi man­tığından farklılaşması da kaçınılmaz hale geliyor.

Uluslararası piyasalarda nitelikli yatırımcılara yönelik özel gayrimenkul fonları değerlendirilir­ken de yatırımcı sayısından çok yönetilen varlı­ğın niteliği, yatırım stratejisi ve oluşturulan de­ğer dikkate alınıyor.

Rakamın ötesi

TEFAS verileri bize finansal piyasalarda aynı rakamın, farklı ürünlerde aynı anlamı taşımaya­bileceğini gösteriyor. Gayrimenkul yatırım fonla­rı bunun en güncel örneklerinden biri. Bu neden­le yatırımcı sayısını tek başına bir başarı ölçütü olarak görmek yanıltıcı olabilir. Hatta bazı fonlar açısından düşük yatırımcı sayısı, zayıflığın değil, fonun kuruluş amacının doğal bir sonucu olarak da karşımıza çıkabiliyor.

Bence bundan sonra gayrimenkul yatırım fon­larını değerlendirirken bakış açımızı biraz de­ğiştirmemiz gerekiyor. İlk sorumuz “Bu fonda kaç yatırımcı var?” olmamalı. Önce fonun kim­ler için kurulduğunu, yatırım komitesinin kim­lerden oluştuğunu, nasıl bir portföy yönettiğini, hangi yatırım stratejisini benimsediğini ve nasıl bir değer üretmeyi hedeflediğini anlamamız ge­rekiyor. Yatırımcı sayısı elbette önemli bir veri.

Ancak tek başına yeterli değil. Bu yazıda yalnızca yatırımcı sayısına odaklandık. Oysa aynı TEFAS verileri, fon büyüklüğünden portföy dağılımına, getiriden değerleme yöntemlerine kadar üzerin­de konuşulması gereken çok daha fazla ipucu ba­rındırıyor. Önümüzdeki haftalarda aynı veri se­tine farklı açılardan bakmaya devam edeceğim. Belki de o zaman, gayrimenkul yatırım fonlarını değerlendirirken uzun süredir yanlış sorular sor­duğumuzu daha net göreceğiz.