Konut kredisinde üç yılın ardından

24 Ağustos 2023’te alınan iki BDDK kararı konut finansmanında yeni bir dönemi baş­lattı. Üzerinde kendisinin, eşinin ya da 18 ya­şından küçük çocuğunun en az bir konutu bu­lunanlara kullandırılacak yeni konut kredile­rinin risk ağırlığı %150’ye çıkarıldı. Aynı gün azami kredi değer oranı da %75 azaltıldı. Ban­kanın sermaye yükü arttı, alıcının koyması ge­reken peşinat büyüdü. İkinci ve sonraki konut alımlarında kredi kullanmak belirgin biçimde zorlaştı. Şahsi fikrim, buradaki amaç kredinin bir kaldıraç olarak kullanımını kısıtlamak, ar­zın sınırlı olduğu bir ortamda talebi daraltmak ve bu yolla enflasyonla mücadele programını desteklemekti. Aradan üç yıl geçti.

2023 yılı öncesi son 3 yıllık dönemde ipo­tekli satışların ortalama payı %25 düzeyin­deydi. 2023’te 1,33 milyon konut satıldı, ipo­tekli satışların payı %14,3’tü. Düzenlemenin tam yıl etkisinin görüldüğü 2024’te toplam sa­tış 1,55 milyon adet olurken ipotekli satışların payı %10,8’e geriledi. 2025’te toplam satış 1,76 milyon adede çıktı ama ipotekli satışların payı %14,1 oldu. Temmuz 2026’da 123 bin 603 ko­nut satıldı. Bunun yaklaşık %19’u ipotekliydi. Ocak-temmuz döneminde toplam satış 823 bin 119 adede, ipotekli satışların payı ise yeniden %20 düzeyine ulaştı.

Görüldüğü üzere, sıkılaştırıcı tedbirlerin et­kisine bağlı olarak aradan geçen üç yılda kre­di kanalı daraldı ama konut talebi aynı ölçüde azalmadı. 2024 ve 2025’te satışlar artmaya de­vam etti. Talep başka kaynaklara yöneldi.

Ocak 2026 ayarı

29 Ocak 2026’da BDDK kredi değer oranla­rını yeniden düzenledi. Birinci el ve ikinci el ayrımı kaldırıldı. Konutun değeri ile enerji sı­nıfı daha belirleyici hale geldi. Değeri 5 mil­yon TL’ye kadar olan konutlarda azami kre­di oranı A ve B enerji sınıfında %90, C sınıfın­da %80, diğer sınıflarda %70 olarak belirlendi. Konut değeri yükseldikçe oranlar düşüyor. Ai­lede halihazırda konut varsa 2023’te getirilen %75 azaltım ise devam ediyor. Bu kararı genel bir kredi gevşemesi olarak görmemek gerekti­ğini zaten önceki yazılarımda da belirtmiştim.

İlk konutunu alacaklara, daha düşük değerli ve enerji verimliliği yüksek konutlara alan açıldı. İkinci ve sonraki konutlarda yüksek özkaynak şartı korundu. İlk konutunu alan biri, 5 milyon TL değerindeki A ya da B enerji sınıfı bir ko­nut için “teorik olarak” 4,5 milyon TL’ye kadar kredi kullanabiliyor. Aynı konut ailede ikin­ci tapu olacaksa azami kredi 1 milyon 125 bin TL’ye düşüyor. 2026’da ipotekli satış payının yeniden %20’nin üzerine çıkmasını bu deği­şiklikten bağımsız okuyamayız. Yıl içerisinde ipotekli satışların payı yükseldi. Kredi yeniden hareketleniyor, fakat herkese ve her konuta ay­nı ölçüde değil.

Talep neden sürüyor?

TCMB’nin Mayıs 2026 Finansal İstikrar Ra­poru, bankacılık sistemi üzerinden kullandırı­lan konut kredilerinin reel olarak uzun dönem ortalamasının altında kaldığını gösteriyor. Ay­nı dönemde tasarruf finansman şirketlerinin konut finansmanındaki payı yaklaşık %10’a ulaştı. Banka kredisinin bıraktığı boşluğun bir bölümü bu alana taşındı desek yanlış olmaya­caktır. Aradan geçen bu üç yıllık zaman dili­minde kredi maliyeti de talebin yönünü değiş­tirdi. 2023’ün ikinci çeyreğinde 100 metreka­relik ortalama bir konut yaklaşık 2,4 milyon TL iken bugün neredeyse 4,8 milyon TL’ye çık­tı. Konut bedelinin yarısının 120 ay vadeyle fi­nanse edildiği varsayımında aylık taksit 22,8 bin TL’den 73,6 bin TL’ye yükseldi. Krediyle alan için ciddi bir nakit açığı oluşuyor. Yeter­li özkaynağı bulunan yatırımcı ise kira getirisi­ne, reel fiyat düzeltmesine ve uzun vadeli değer artışına bakarak piyasada kalıyor.

BDDK’nın kredi sıkılaştırıcı tedbirlerinin uygulamaya girdiği üç yılın sonunda kredi sı­kılaştırmasının etkili olduğunu düşünüyorum. İkinci ve sonraki konutlarda kaldıraç ciddi bi­çimde sınırlandı. Fakat talep ortadan kalkma­dı. Daha yüksek özkaynağa, şirket vadelerine ve tasarruf finansmanına yöneldi. Ocak 2026 kararı kredi politikasını daha seçici hale getir­di. İlk konut ile yatırım amaçlı sonraki konut ayrıldı.

Enerji verimliliği finansmanın içine girdi. Yine de kredi değer oranını yükseltmek tek başına erişim sağlamıyor. Aylık taksit ha­ne gelirinin çok üzerindeyse yüksek oran ka­ğıt üzerinde kalıyor. Bundan sonrası için ise fa­iz indirimlerinden ya da genel bir kredi kam­panyasından çok, ilk konutunu alacak hanelere yönelik gelirle uyumlu, uzun vadeli ve nitelikli konut üretimine bağlı bir finansman modelini konuşmamız gerekiyor. Ne kadar kredi kullan­dırıldığından önce, o krediyi kimin gerçekten kullanabildiğine bakmak gerekiyor.