Malezya’dan konuta erişilebilirlik dersi: Bizde eksik olan ne?

Konut erişilebilirliği, yalnızca bir barın­ma meselesi değil; aynı zamanda sos­yo-ekonomik eşitsizliklerin, gelir dağılımın­daki adaletsizliklerin ve kamu politikasın­daki tercihlerin doğrudan çıktısıdır. Bugün Malezya’nın son 65 yıla yayılan konut politi­kası evrimine baktığımızda, Türkiye’deki aç­mazlarımızı daha net görmemiz mümkün.

1957’de bağımsızlığını kazanan Malezya’da ilk konut hamlesi, yoksul kesimlere yöne­lik düşük maliyetli konut üretimiyle başladı. Devlet, kent merkezlerinde doğrudan üretici rolünü üstlenirken, özel sektör orta ve üst ge­lir gruplarına yönlendirildi. Bu ayrım, aslın­da karma modelin ilk nüvelerinden biriydi. 1980’lere gelindiğinde artan gecekondu ve çöküntü alanları sorunuyla kamu daha faz­la müdahil olmaya başladı. 1998’de başlatı­lan “People’s Housing Programme (PHP)” ile hem kiralık hem de satılık kamu konutu üre­timi yeniden gündeme alındı. Ancak asıl dik­kat çekici dönem, 2012 sonrası yaşandı.

Bugün Malezya’da yürürlükte olan 11 ayrı erişilebilir konut programı, farklı gelir grup­larını ve farklı yaşam evrelerini hedefliyor. Orta gelir grubu için tasarlanan PR1MA gibi projelerde satış fiyatı 100 bin MYR’den (yak­laşık 950 bin TL) başlıyor ve maksimum 400 bin MYR’ye kadar çıkıyor. Ancak yalnızca fi­yat değil, erişim kriterleri de dikkat çekici bi­çimde tasarlanmış: İlk evini alacaklara önce­lik veriliyor, kiraya vermek veya 10 yıl için­de satmak yasak. Aynı şekilde, “MyDeposit” programı ev almak isteyen ancak peşinat bi­riktirmekte zorlananlara 30 bin MYR’ye ka­dar doğrudan devlet katkısı sağlıyor.

Öte yandan “Rumah Transit” gibi uygula­malar, 18-30 yaş arasındaki genç evli çiftle­re geçici konut desteği vererek kent yaşamı­na adım atmalarını kolaylaştırıyor. “My First Home Scheme” modeli ise 35 yaş altı genç­lere %100 banka kredisi sağlanmasını teşvik ediyor. Kimi programlarda B40 ve M40 gi­bi gelir gruplarına göre ayrım yapılıyor, kimi projelerde ise konut geliştirme süreci doğru­dan özel sektörle paylaşılmış durumda.

Peki biz ne yapabiliriz?

Türkiye’de uzun yıllardır konut erişimi denince akla sadece TOKİ geliyor. Ancak bu model artık birçok açıdan yetersiz kalıyor. Oysa biz de Malezya’dan şu dersleri çıkar­tabiliriz: Program Bazlı Ayrıştırma: Herkes için tek tip sosyal konut yerine, gençler, yeni evliler, düşük gelir grupları, orta gelir grubu ve memurlar gibi farklı hedef gruplara özel modeller kurgulanmalı. Her bir grup için fi­yat, destek biçimi ve hak sahipliği süresi farklılaştırılmalı. Kademeli Sahiplik ve Kira Destekli Modeller: “Önce kirala, sonra sahip ol” ya da “kısmi mülkiyet” modelleri Türki­ye’de hâlâ tartışılmıyor. Oysa artan maliyet­ler karşısında bu modeller hem hane hem ka­mu bütçesini korur.

Kiralık Konut Arzını Artırıcı Uygulamalar: Malezya örneğinde iki ayrı düzeyde kiralık konut uygulaması yürütülüyor. İlki, “PPR – Kiralık” programı ile çok düşük gelirli hane­lere kamu tarafından doğrudan tahsis edilen, sembolik kira bedelli sosyal konutlar. Bu ko­nutlar, yalnızca barınma değil; aynı zaman­da sosyal koruma işlevi görüyor.

İkincisi ise “Rumah Transit” modeli: 18–30 yaş arası evli genç çiftlere kent merkezine yakın, düşük ki­ralı geçici konut tahsisi sağlanıyor. Süre 2–3 yıl ile sınırlı ve bu süre zarfında ev alımına hazırlık yapılması bekleniyor. Türkiye’de ise sosyal kiralık konut stoku yok denecek dü­zeyde. TOKİ’nin üretim modeli yalnızca satı­şa dayalı çalışıyor. Oysa artan maliyetler, ko­nut sahipliğini geciktiriyor; gençler ve düşük gelirli gruplar için kira destekli, geçici veya uzun vadeli sosyal konut modelleri bir zo­runluluk haline geliyor. Geliştirilecek kiralık sosyal konut projeleri, hem barınma krizine doğrudan müdahale edebilir hem de piyasa­daki kira enflasyonunu dengeleyici etki yara­tabilir.

Kamu-Özel İşbirliği ile Konut Üretimi: TO­Kİ’nin tek üretici olduğu yapı artık sürdürü­lebilir değil. Özel sektörün sosyal konut üre­timine dahil edilmesi, ancak bunun net teş­viklerle desteklenmesi gerekiyor. Malezya, bu konuda ciddi regülasyonlar ile ilerliyor.

Sonuç olarak, Türkiye’de “herkese tek mo­del” dönemi kapanmalı. Artık çoklu hedef grubu içeren, farklılaşmış, esnek ve bölgesel ihtiyaçlara göre kurgulanmış bir “Konut Eri­şimi Ekosistemi” tasarlanmalı. Malezya ör­neği, bu konuda yalnızca ilham değil; somut yapı taşları da sunuyor.