Mayıs ayı, emlak vergisi beyan ve ödeme dönemi

Maliklerin serveti üzerinden alınan emlak vergisi, mükel­lef sayısı itibarıyla en eski ve en ge­niş kapsamlı vergi olup, özel mülki­yet hakkının bulunduğu tüm ülke­lerde uygulanmaktadır. Ticari bir faaliyeti bulunsun ya da bulunma­sın, hemen her taşınmaz sahibinin Mayıs ve Kasım aylarında iki tak­sit halinde ödemek zorunda olduğu bir vergidir.

Kamunun gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisi, yerel yöne­timler için de önemli bir gelir kay­nağıdır. Ancak uygulamada, va­tandaşlar emlak vergisi konusunu takipte gerekli özeni göstermedik­leri için önemli sayılabilecek ceza­larla karşılaşabilmektedirler. Em­lak Vergisi Rehberi, Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından her yıl güncellenerek yayımlanmaktadır.

Vergi değeri

Bina, arsa ve araziler için ver­gi değeri; Vergi Usul Kanunu’nun (VUK), asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonları ile Çevre, Şe­hircilik ve İklim Değişikliği Bakan­lığı tarafından müştereken tespit ve ilan edilen bedeldir.

Tespit edilen vergi değeri, VUK hükümleri uyarınca aynı yıl için belirlenen yeniden değerleme ora­nının yarısı oranında artırılarak bulunur. Buna göre, 2025 yılı vergi değerleri, bu yıla ait yeniden değer­leme oranının yarısı olan %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) oranında artırılarak hesapla­nacaktır.

Vergi oranları, tarh ve tahakkuku

-Meskenlerde binde 1

-Diğer binalarda binde 2

-Arazide binde 1

-Arsalarda binde 3

Vergi oranları, büyük­şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulan­maktadır. Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye ta­rafından dört yılda bir ol­mak üzere, takdir işlem­lerinin yapıldığı yılı takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak tarh edilir.

Verginin ödeme zamanı

Emlak sahipleri, ilk alımda be­yan vermişlerse daha sonra yeni­den beyanname vermelerine ge­rek yoktur. Belediyece tarh edilen emlak vergisinin birinci taksi­ti Mayıs ayında, ikinci taksiti ise Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte, gayrimenkulün ka­yıtlı olduğu belediyeye ödene­bilir. Verginin zamanında öden­memesi hâlinde, 6183 sayılı Ka­nuna göre her ay için ayrı ayrı uygulanmak üzere gecikme zam­mı tahsil edilir.

Vergiden muaf olanlar

-Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m2’yi geçmeyen tek meske­ni olanlar veya bu meskenin in­tifa hakkına sahip bulunan en­gelliler,

-Hiçbir geliri olmadığını bel­geleyenler,

Gelirleri yalnızca kanunla ku­rulan sosyal güvenlik kurumla­rından aldıkları emekli, dul, ye­tim, ölüm ve malûliyet aylıkla­rından ibaret olanlar,

-Gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri,

Emlak vergisinden muaftır.

Yeni Taşınmazlarda vergi durumu

Yeni taşınmaz alındığında, ilk yıl emlak vergisi ödenmez. An­cak bu yıl için emlak bildirimi yapılması zorunludur. Vergi öde­me yükümlülüğü, edinilen yılı takip eden yıldan itibaren başlar. Örneğin, 2024’te ev alanlar 2024 için emlak vergisi ödemez; ancak 2025 yılı için vergi ödeye­ceklerdir.

Değerli konut vergisi

2025 yılında uygulanacak olan değerli konut vergisinin alt sını­rı, 2024 yılı için belirlenen ye­niden değerleme oranının yarısı (%21,965) oranında artırılarak 15.709.000 TL olarak belirlen­miştir. Buna göre;

-15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olan­lar (bu tutar dahil): 15.709.000 TL’yi aşan kısım için binde 3

-23.564.000 TL ile 31.421.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil): 23.564.000 TL’si için 23.565 TL, fazlası için binde 6

-31.421.000 TL’den fazla olanlar: 31.421.000 TL’si için 70.707 TL, fazlası için binde 10

2025 yılı sonunda belirlene­cek yeniden değerleme oranının yarısı uygulanarak tespit edile­cek vergi değeri, eğer 15.709.000 TL’yi aşarsa, 2026 yılının 20 Şu­bat tarihine kadar “Değerli Ko­nut Vergisi Beyanı” verilmesi

gerekecektir.

Deprem bölgesindeki durum

Merkez üssü Kahramanma­raş olan deprem nedeniyle, Em­lak Vergisi Kanunu’nun 9. mad­desi uyarınca, oturulması ve kul­lanılması yasaklanan binalar için 2023 ve sonraki yıllarda emlak vergisi alınmayacaktır. Bu yasak kalktığında vergi tahsiline yeni­den başlanır.

Bu hüküm sadece 6 Şubat 2023 depreminin etkilediği yerlerle sı­nırlı değildir; benzer durumlar tüm ülke için geçerlidir. Dolayı­sıyla, bu istisnanın uygulanabil­mesi için illaki büyük çaplı bir deprem olması gerekmez.

Emlak vergisi üzerine bir analiz

Mevcut mevzuat, kurumlar ara­sı koordinasyon eksikliği ve ver­giye tabi taşınmazların dinamik olarak izlenememesi gibi sistem­sel eksiklikler nedeniyle, taşın­mazların güncel ve gerçek değer­lerinin belirlenememesine yol açmakta ve bu da emlak vergisi kayıplarına neden olmaktadır.

Vergi değerlemesinde karşıla­şılan en önemli sorun, taşınmaz­ların gerçekçi ve doğru değerle­rinin tespit edilememesidir. Dört yılda bir yapılan genel değerleme süreci, ekonomik gelişmelere gö­re güncellenmediği için, vergilen­dirme adaleti zedelenmektedir.

Emlak vergisi, devletin genel vergi gelirleri içinde büyük bir paya sahip olmamakla birlikte, yerel yönetimler için vazgeçilmez bir gelir kaynağıdır. Ancak değer­leme sürecindeki adaletsizlikler hem vatandaşların güvenini ze­delemekte hem de uygulamada sıkıntılara yol açmaktadır.