Pay sahibi ol, konut sahibi ol

Türkiye’de uzun yıllardır konut finansma­nına yönelik tartışmalar hep erişim soru­nu üzerinden yürütüldü. Oysa asıl sorulması gereken konu şu: “Tam mülkiyet dışında başka sahiplik modelleri neden hiç tartışılmıyor?”

Yakın zamanda Tasarruf Finansman Yönet­meliği’nde yapılan değişiklikle konut dışı gay­rimenkullerin finansmanına getirilen sınır­lamalar, özellikle küçük birikim sahiplerinin yatırım tercihlerini ciddi biçimde kısıtladı. O yazımda sormuştum: “Konut değil de gayri­menkul desek ne olurdu?” Şimdi ise soruyu bi­raz daha derinleştirmek gerekiyor: “Tam mül­kiyet değil de paylı mülkiyet desek ne olurdu?”

Bugün yalnızca konutun değil, gayrimenkul mülkiyetinin yapısının da yeniden tartışılması gerekiyor. Dünya genelinde fractional owners­hip, shared ownership, co-ownership gibi kav­ramlarla hem daha geniş kitlelere erişim sağ­lanıyor hem de yatırım formu yeniden tanım­lanıyor. Türkiye’de ise hâlâ “ya tam sahip ol ya hiç olma” ikilemi geçerli.

Farklı mülkiyet yapıları

İngiltere’deki Shared Ownership Scheme, gelir seviyesi düşük bireylerin %25-%75 ora­nında pay sahibi olup kalan kısım için kira benzeri bir bedel ödemesini sağlıyor.

ABD’de fractional ownership, özellikle ikinci konut pazarında kullanılıyor; bireyler yılın belirli dönemlerinde kullanabilecekleri oranda pay satın alıyor. Singapur’da ise devlet destekli or­tak sahiplik modelleriyle gençlerin ilk ev sa­hibi olması kolaylaştırılıyor. Ortak yönleri şu: Tam sahiplik zorunluluğu yok, kullanıcı bütçe­si kadarına sahip olur, kalanına kira veya başka finansal araçlarla erişir.

Dünya örneklerinde, mülkiyet esnetiliyor, sahiplik modelleri çeşit­leniyor; finansman araçları kişiselleştiriliyor, gelir düzeyine göre aşamalı sahiplik modelle­ri kurgulanıyor; yatırımcı–kullanıcı rolleri net ayrılıyor ve birlikte çalışabilir hale getiriliyor. Türkiye’de ise, tam tapuya sahip olmayan ki­şi hâlâ ev sahibi olarak görülmüyor; alternatif sahiplik modelleri mevzuatta tanımlanmadığı için finansman yapıları da tek boyutlu kalıyor; tasarruf finansman şirketleri yalnızca tasarruf toplama ve finansman süreçlerinde rol alıyor, mülkiyet model tasarımında aktif değiller.

Tasarruf finansman şirketleri ne yapmalı?

Bugün tasarruf finansman şirketleri için yayımlanan 30 Mayıs 2025 tarihli yönetmelik ilk bakışta daha güçlü teminat yapıları oluş­turmayı hedefliyor gibi görünse de bu düzen­leme, sahadaki gerçekliğe tam olarak karşılık gelmiyor.

Çünkü tasarruf sistemine dahil olan önem­li bir kitle, mevcut gelir ve birikim seviyesiy­le bir konutun tamamına sahip olabilecek bü­yüklükte bir tasarruf oluşturamıyor. Bu kitle­nin erişebileceği alan daha çok paylı mülkiyet, arsa yatırımları veya daha küçük ölçekli gayri­menkuller iken, yönetmelik bu esnekliği dışla­mış durumda.

Doğru bir kurgu ile tasarruf finansman şir­ketleri yalnızca finansör değil, yeni mülkiyet modellerinin geliştiricisi haline gelmeli; gayri­menkul yatırım fonları ve tasarruf finansman şirketleri arasında paylı mülkiyet temelli yeni ürünler geliştirilmeli…

Diğer taraftan, mevzuatta paylı mülkiyet, kullanım hakkı ve finansman hakkı net tanım­lanmalı; kamu desteği özellikle ilk ev sahibi olacak gençler, dar gelir grupları ve bölgesel kalkınma projelerinde bu modellerin kullanı­mını teşvik etmeli.

Ayrıca unutulmamalı ki, paylı mülkiyet yal­nızca bireysel kullanıcının kademeli alımıyla sınırlı kalmamalı; bir taşınmaz baştan itiba­ren birden fazla yatırımcıya paylı şekilde tah­sis edilebilir. Bu yatırımcılar, kullanım hakkı müşteriye ait olmak üzere, taşınmazın mülki­yetinde farklı oranlarda yer alabilir. Böylece tasarruf finansman şirketleri, sadece bireysel tasarruf havuzlarını değil, aynı zamanda çok­lu yatırımcı yapısını yöneten bir platform işle­vi de üstlenebilir.

Günümüz konuta erişilebilirlik sorununun olduğu ortamda finansman modelleri çeşitlen­dirilmeden konut edinimi kolaylaştırılamaz. Ama asıl mesele, mülkiyet yapısını yeniden ta­sarlamakta. Bugünün ekonomik gerçekliğinde tam tapuya ulaşmak birçok kişi için mümkün değil. O zaman yalnızca finansman modelle­ri değil, mülkiyet modelleri de yeniden tasar­lanmalı.

Tasarruf finansman şirketleri için büyüme­nin yeni alanı tam da burada başlıyor: “Yalnız­ca neyin değil, nasıl sahip olunduğunu yeniden tanımlamak.”