Proje GYF’ler: Yatırım aracı mı, finansman umudu mu?

17 Temmuz 2024 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte Proje Gayrimen­kul Yatırım Fonları’nın (Proje GYF) doğru­dan projelere yatırım yapabilmesinin yolu açıldı. Bu düzenleme, gayrimenkul yatırım fonlarının geleneksel sınırlarının ötesine ge­çerek hem sektördeki finansman ihtiyacına cevap vermesi hem de yatırımcıya alternatif bir getiri imkânı sunması bakımından olduk­ça önemliydi.

Aradan geçen yaklaşık bir yıllık süreçte, Proje GYF’lerin hem sayı hem de bü­yüklük açısından gösterdiği artış, düzenleme­nin sektörde ciddi bir karşılık bulduğunu gös­teriyor. Mayıs 2025 tarihi itibarıyla Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) verilerine göre ise, kuruluş izni alınan Proje GYF sayısı 42’ye ulaştı. Aynı tarih itibarıyla toplam GYF sayı­sının 258 olduğu dikkate alındığında, Proje GYF’lerin toplam içindeki payı %17 civarın­da seyrediyor.

Daha da önemlisi, toplam GYF büyüklüğünün 160 milyar TL’ye ulaştığı or­tamda, Proje GYF’lerin büyüklüğü 34 milyar TL seviyesine çıkmış durumda. Bu, yaklaşık %21’lik bir paya tekabül ediyor. Önümüzdeki 3 ay içinde bu rakamın 50 milyar TL düzeyine ulaşması da olasılıklar dahilinde.

İlk bakışta bu gelişme umut verici: Hem kurumsal hem bireysel yatırımcılar için ye­ni bir yatırım kanalı ortaya çıkmış, hem de sektördeki projelere kaynak aktarımı için alternatif bir finansman aracı oluşturulmuş gibi duruyor. Ancak işin biraz daha derini­ne indiğimizde, yapısal bir sorunun belirme­ye başladığını gözlemliyoruz: Proje GYF’ler, gerçekten birer yatırım aracı mı? Yoksa ge­liştiricilerin yarım kalan projelerine kaynak aradığı bir tür “özel fonlama havuzu” mu?

Buradaki temel ayrım, fonların kuruluş mantığında yatıyor. Proje GYF’lerin, yatırım­cılardan toplanan fonları özenle seçilmiş, fi­zibilitesi yapılmış, getirisi potansiyel olarak yüksek ve sürdürülebilir projelere yönlendir­mesi beklenir. Bu yatırım kararları, bağımsız yatırım komiteleri tarafından alınır ve her bir fon, kamuya açık olarak faaliyetlerini şef­faf şekilde yürütmekle yükümlüdür. Böylece, yatırımcı bilgilendirilmiş, analiz edilmiş ve yönetilmiş risklerle karşı karşıya kalır.

İki önemli risk bulunuyor

Ancak mevcut durumda, fonların zaman zaman bu çerçevenin dışına çıktığını görü­yoruz. Özellikle bazı geliştiricilerin, ellerin­deki finansman zorluğu yaşayan projeleri bi­rer Proje GYF çatısı altına alarak, doğrudan fon içinden kaynak bulma yoluna gittikleri örnekler dikkat çekici hale gelmeye başladı. Bu yaklaşımda GYF’nin yatırımcı için geti­ri yaratan bir araç olması hedefinden sapıla­rak, proje finansmanının ana omurgası hali­ne gelmesi söz konusu oluyor.

Bu durumun iki yönlü bir riski var. Birincisi, yatırımcının fonun neye yatırım yaptığı konu­sunda şeffaf ve teknik bilgiye dayalı bir tablo­ya ulaşmakta zorlanması. İkincisi ise, gelişti­ricinin Proje GYF'yi, sanki banka kredisi veya proje ortağı yerine koyarak, sadece bir nakit kaynağı olarak kullanması. Oysa GYF sistemi; sermaye piyasalarının dinamizmi, yatırımcı­nın korunması ve profesyonel portföy yöneti­mi ilkeleri üzerine kurulmuştur.

Sektörde Proje GYF’lerin “finansman ara­cı mı, yatırım aracı mı?” ikilemiyle karşı kar­şıya olduğu aşikâr. Bu ikilemin çözümü ise hem düzenleyici otoritenin daha sıkı ve net çerçeve koymasından, hem de portföy yöne­tim şirketlerinin fon kurma süreçlerinde da­ha yatırımcı odaklı bir perspektifle hareket etmesinden geçiyor.

Önemli olan büyümenin niteliği

Mevcutta var olan olumlu örneklerin kalı­cı bir sisteme dönüşebilmesi için, Proje GY­F'lerin gerçekten "yatırımcı için değer yara­tan" bir model olduğunun tescillenmesi ge­rekiyor. Bu da ancak yatırım komitelerinin bağımsızlığı, proje seçiminde teknik analiz­lerin ön planda olması, yatırımcı bilgilendir­melerinin şeffaflığı ve getirilerin tutarlılı­ğıyla sağlanabilir.

Sonuç olarak, Proje GYF’lerin büyüme­si tek başına bir başarı göstergesi değildir. Önemli olan, bu büyümenin niteliğidir. Ku­rumsal yatırımcılar için getirisi olan, birey­sel yatırımcıyı koruyan ve sektöre uzun va­deli değer katan bir yapı tesis edilmeden, sa­yıların artması finansal mimaride derinlik oluşturmayacaktır. Bu yüzden temel soruyu tekrar sormakta fayda var: Proje GYF’ler, ya­tırımcı için bir fırsat mı, yoksa geliştirici için geçici bir çıkış yolu mu?