Umarım konuta erişilebilirlik için sadece kredi mekanizması işletilmez

Geçtiğimiz günlerde Sayın Prof. Dr. Şenol Babuşcu’nun X/Twitter platformundaki paylaşımında ‘ilk kez ev sahibi olacaklar için kamu bankalarının aylık yüzde1,20 faizli ve 15 yıl vadeli konut kredisi kampanyasına hazırlandığına’ ilişkin bir bilgi notu söz konusuydu.

Bu konuda Merkez Bankası ve BDDK’nın çalışma yaptığına dair haberleri de okuduk (Kaynak: Merkez Bankası ve BDDK çalışıyor: Yeni konut kredisi geliyor! – Banka Dünyası (bankadunyasi.com)). Doğruluğunu zaman gösterecek tabi ki ama en sonda yazacağımı en başta belirterek yazıya giriş yapmak istiyorum; umarım konut piyasaları özelinde kampanya olacaksa, bu şekliyle başlamaz. Ya da sadece talep tarafına hareket katmak isteyen bir kampanya olmaz ya da sadece kredi mekanizması kullanılarak konut piyasasında bir hareketlilik yaratılmak istenmez.

Geçmiş dönem kredi kampanyaları…

Daha önceki yazılarımda geçmiş konut kredi kampanyalarının yarattığı bozucu etkiden enflasyon ortamında konutun satın alma gücünü koruyan bir finansal enstrümana dönüşmesine, yabancıların mülk alımlarının dolaylı etkisine, 2018 yılından sonra arzın olmadığı ortamda hızla artan konut fiyatlarının bozduğu piyasa dinamiklerine pek çok gerekçeyi detaylandırmıştım.

Ancak bugün düşünülen olası kampanyanın bir benzerini biz aslında geçmiş dönemde de yapmıştık: Örneğin, pandeminin hemen başında önce kredi kullanım oranlarının arttırılması, sonrasında Haziran 2020’de (Kaynak: https://www.aa.com.tr/tr/ analiz/kamu-bankalarindan-tarihin-en-dusuk-konut-kredi-faiz-hamlesi/1860874) tarihin en düşük faizli konut kredi kampanyasını gerçekleştirmiştik. Aylık yüzde 0,64 faizli 12 ay geri ödemesiz ve 15 yıl vadeli olarak planlanan kampanya ile birlikte 190 bin üzerinde konut satışı gerçekleştirilmiş (ki en yüksek aylık satış adetlerinden birinin yakalanması söz konusu oldu), konutların 104 bini ise krediyle satılmıştı.

Hatta Temmuz 2020’de ise aylık satış adedi 230 bin civarındaydı. Devamında ise, piyasa dengeleri maalesef hızlı bozuldu. Kredi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte konut fiyatları arttı. 2019 Mayıs - 2020 Nisan döneminde konut fiyatlarındaki artış yüzde 15,52 olurken, 2020 Mayıs - 2021 Nisan dönemindeki artış yüzde 28,49 olarak gerçekleşti. Çünkü üretim yoktu, var olan stok eridi ve canlı talep dengeleri hızlı bozdu. Bugünkü barınma sorunun öncül nedenlerini o dönemlerden başlayarak aramak gerekir aslında.

Bende bunları detaylıca yazmaya çalışmıştım. Tarih tekerrür etmez umarım ve yeni olası kampanya ile bir benzerini yeniden yaşamayız. Bilinen bir gerçek, etkin işleyen bir konut finansman piyasası bir taraftan kredi arz eden kurumların piyasadaki sürekliliğini sağlamayı amaçlarken, diğer yandan da kredi geri ödemelerinin devamlılığının sağlanmasına yönelik bir denge sağlamak durumundadır.

Sağlıklı bir piyasada, konut alımına ilişkin konut kredilerinin sağlanması; verilen kredilerin anapara, faiz ve diğer hizmet bedellerinin belirlenmesi; konut kredilerinin menkul kıymete dönüştürülerek kurumlara yeni krediler için uzun vadeli fon sağlanması; ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerin sigortalanması, derecelendirilmesi ve yönetilmesi gibi fonksiyonlar yer alır.

Oysaki bizde banka fon kaynaklarının yetersizliği ve yabancı dış kaynak ihtiyacının bulunması; banka fon kaynaklarının vadelerinin kısalığı ve vade uyumsuzluğu riski; piyasa volatilitesinin uzun vadeli konut kredisi fiyatlamasını zorlaştırması; konut finansmanının makroekonomik istikrar göstergelerine ve diğer dış değişkenlere bağımlı olması; özel sektör bankalarında konut kredisi verme iştahının düşük kalması; kamu kaynaklı konut finansman paketlerinin, kamu bankaları üzerinde finansal risk oluşturması ve bu durumun tüm finansal sektör için sistemik risk yaratması gibi nedenler konut kredi mekanizmamızın yapısal sorunları olarak karşımıza çıkmakta ve etkin bir konut finansman piyasasını oluşturmamıza engel olmaktadır.

Peki çözüm nedir?

Konut finansmanının çok büyük ölçekte konut kredileri ile karşılanmasının finansal açıdan sürdürülebilir olmadığı zaten görülüyor. Dolayısıyla, konut piyasasına yönelik anlık talep yaratmaksızın, hem kredi mekanizmasının yapısal sorunlarını çözerek hem de sermaye piyasası araçlarını daha etkin kullanarak sürdürülebilir bir yapı oluşturmamız gerekiyor.

Konut kredilerinin menkul kıymetleştirme sürecinin teşvik edilmesi, kiralık konut üretiminin desteklenmesi, gayrimenkul yatırım fonlarının bireysel emeklilik sistemiyle entegre edilmesi, konutu yatırım aracı yapmayı zorlaştırıcı vergisel düzenlemelerin hayata geçirilmesi, konut niteliğinde üretilen ve fakat amacı dışında (büro vb.) kullanılan konutların boşaltılarak amaca uygun şekilde kullanılmasının teşvik edilmesi, döviz kuru geçişkenliğini azaltıcı şekilde üretimde ithal ikame ürün kullanımının sağlanması, yabancılara konut satışlarının konut fiyatlarını yukarı yönlü artırmasına neden olan dolayı etkisini ortadan kaldırmak anlamında bazı ülkelerde (Portekiz vb.) olduğu gibi, il, bölge ve tutar bazında oransal sınırlandırma yapılması; tüm alım-satım işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu ve etkin denetim için değer haritalarının oluşturulması gerekir.

Bu tür çözümler orta ve uzun vadede piyasayı daha sağlıklı hale getirir. Çözüm bekleyen yapısal sorunların olduğu bu ortamda, konut kredi kampanyaları ile sektörü canlandırmak anlık olumlu etki yaratır ama sonrası yine bir sorun yumağına bizi ulaştırır. Bunu da unutmamak gerekir…