Yeniden sahne alan gayrimenkul sertifikası: daha geniş, daha kapsayıcı, daha kamusal

15 Ekim 1989’da Resmî Gazete’de yayımlana­rak yürürlüğe giren “Konut Sertifikaları Uy­gulama Yönetmeliği” ile birlikte ilk uygulama İstanbul Halkalı 1. Etap Toplu Konut Projesi’n­de denenmiş olsa da, kavramın daha kapsayıcı ve sermaye piyasalarına entegre edilmiş hali olan “Gayrimenkul Sertifikası” ile esas olarak 2017 yılında tanışmış olduk.

O dönemde amaç, küçük yatırımcıların da büyük konut projelerine erişimini sağlayacak yeni nesil bir finansal model geliştirmekti. Ser­maye Piyasası Kurulu onayıyla hayata geçen bu yapı, menkul kıymetlerin konut birikimine dönüşmesini hedefliyor; yatırımcıya ister ye­terli sertifika biriktirerek doğrudan daire sa­hibi olma, isterse alım-satım yoluyla getiri elde etme imkânı sunuyordu. Ancak uygulama pra­tiği, teorideki heyecanın gerisinde kaldı.

Proje­nin kapsadığı konut sayısı sınırlıydı, yatırımcı profilinin beklentileriyle ürün yapısı arasında uyumsuzluklar oldu. Gayrimenkul gibi “doku­nulabilir” bir yatırım aracının menkul kıymet­leşmiş versiyonu, kamuoyunda yeterince kar­şılık bulmadı. Tüm tanıtım çabalarına rağmen ürün yaygın bir yatırım aracı hâline gelemedi. Ürünün Borsa İstanbul’da işlem görmesi tek­nik açıdan önemli bir likidite avantajı sağlasa da, yatırımcı davranışı düzeyinde bu olanak yeterince karşılık bulamadı.

Ve yeniden gayrimenkul sertifikası…

Şimdi, aynı model yeniden gündemde. Üs­telik bu kez çok daha büyük bir ölçek, çok daha kurumsal bir yapı ve çok daha net bir vizyonla. Emlak Konut GYO’nun TOKİ ile yaptığı yeni iş birliği protokolü kapsamında, İstanbul Ba­şakşehir’deki geniş bir proje alanı üzerinde ge­liştirilecek konutlar için yeniden gayrimenkul sertifikası ihracı planlanıyor. Bu kez proje kap­samı oldukça geniş ölçekte olacak. Bu durum, artık konunun bir pilot uygulamadan çıkarak yapısal bir model önerisine dönüştüğünü gös­teriyor. Ülkemizdeki konuta erişim politikaları bakımından da dikkate değer bir gelişme.

Yeni modelde dikkat çeken en önemli fark­lardan biri, klasik “müteahhit geliştirici” an­layışı yerine, işi üstlenen yüklenici firmalar üzerinden yürütülen daha sistematik ve denet­lenebilir bir üretim yapısının benimsenmesi. TOKİ de bu kez sadece arsa sağlayan değil, sü­recin yönlendirici ve dengeleyici kamusal aktö­rü olarak aktif rol üstleniyor. Bu yaklaşım, yatı­rımcı açısından güveni, proje açısından ise sür­dürülebilirliği artıracak.

Bu modelin Emlak Konut GYO özelindeki etkilerine bakıldığında, birkaç başlık öne çı­kıyor. İlk olarak, satış kanalı genişliyor. Küçük yatırımcıların dâhil olması talep tabanını bü­yütürken, bu ürün özellikle durağan piyasa ko­şullarında satış süresini kısaltabilir. Sertifika­ların borsada işlem görmesi, düşük likiditeli bir varlık sınıfı olan konutu menkul kıymet for­matına taşıyarak yatırımcıya yeni bir alterna­tif sunuyor.

Emlak Konut GYO’nun finansal tablolar açı­sından bakıldığında, sertifikaya konu bağımsız bölümler artık sadece stok değil, nakit akışına katkı sağlayan birer ön satış kalemine dönüşü­yor. Bu da hem stok devir hızını artırabilir hem de tahsilat riskini azaltabilir. Kârlılık boyutun­da ise fiyatlama esnekliği nedeniyle birim satış gelirleri kısmen düşebilir. Ancak erken nakit girişi sayesinde finansman ihtiyacı azalır, do­layısıyla finansman giderleri de düşer. Proje döngüsünün hızlanması, öz sermaye kârlılığı­na olumlu katkı sağlayabilir. Kısacası, modelin hem satış hem bilanço hem de kârlılık tarafında Emlak Konut GYO’ya dengeli bir değer yaratma potansiyeli bulunuyor.

Yatırımcının perspektifinden bakıldığında ise gayrimenkul gibi görece düşük likiditeli bir varlık sınıfı, bu modelle menkul kıymetleşti­rilmiş oluyor. Küçük yatırımcıların doğrudan erişebileceği, borsa üzerinden likit şekilde alı­nıp satılabilen bir yapı sunulması; hem yatırım evrenini genişletecek hem de sektörel finansal­laşmaya katkı sağlayacaktır.

Dikkat…

Ancak burada küçük bir hatırlatma yapmak­ta fayda var. Gayrimenkul sertifikası, her ne kadar sonunda bir mülkiyet hakkına dönüşe­bilecek olsa da, teknik olarak hâlâ bir sermaye piyasası aracı. Ve Türkiye’de konut denildiğin­de yatırımcı sadece kâğıt üzerinde bir hak gör­mek istemez; tapusunu elde tutmak, ona do­kunmak, içine girmek, penceresinden dışarı bakmak ister.

2017’de yapılan tanıtım ve reklam faaliyet­leri bu psikolojik eşiği aşmaya yetmemişti. Bu nedenle, yeni modelde kamusal anlatım dili, fi­nansal okuryazarlık düzeyleri ve yatırımcı psi­kolojisi çok daha dikkatli yönetilmeli. Belki de bu kez fark yaratacak olan şey, bu teknik yapıya eşlik edecek güçlü bir anlatı, sabırlı bir rehber­lik ve toplumla kurulacak samimi bir bağ ola­caktır. Zira yatırım, yalnızca veriye değil; his­sedilen güvene ve aidiyet duygusuna da yapılır.