Konutta reel maliyetler ve fiyatlar

TÜİK, geçen hafta yüzde 80’i konut kesimin­den oluşan mayıs ayı inşaat maliyet endek­si istatistiklerini açıkladı. Aylık artış yüzde 0,9. Yıllık artış ise yüzde 22,4. TÜİK’in “İkamet amaçlı binalar” dediği konut kesiminde ar­tış yüzde 22,7 yani fark etmiyor. Maliyet en­deksinin yaklaşık yüzde 80’inini ‘malzeme’ yüzde 20’sini ‘işçilik’ oluşturuyor. Yıllık ar­tış malzemede yüzde 17,8 işçilikte yüzde 31,4. Görüldüğü gibi maliyet artışı malzeme fiyat­larının düşük seyretmesi nedeniyle enflasyo­nun çok altında kalıyor. Bu nedenle inşaat ma­liyeti reel olarak uzunca bir süredir düşüşte. İnşaat maliyetlerinde son yıllarda muazzam bir dalgalanma yaşandı. Kısaca hatırlatmakta yarar var. İnşaat maliyet endeksi, 2021 sonba­harından itibaren giderek artan bir hızla artı­şa geçti ve yükselmekte olan enflasyonun üze­rinde seyretti. Zirveyi oluşturan Eylül 2022’de yani bir yıl sonra yıllık artış yüzde 120’ye ulaş­mış, reel maliyet artışı çok ağır bir yük haline gelmişti. Bu tarihten itibaren maliyet artışı iv­me kaybetmeye başladı ama Temmuz 2024’e kadar fark azalsa da maliyet artışı enflasyonun üzerinde kalmaya devam etti. Haziranda yüzde 66 olan yıllık artış, temmuzda yüzde 46’ya sert bir iniş yaptıktan sonra her ay azaldı ve nihayet Mayıs 2025’te yüzde 22,4’e kadar geriledi.

Bu 10 ay aynı zamanda reel maliyetlerin hız­la azaldığı dönemdir. İnşaat maliyeti reel sevi­ye itibarıyla Eylül 2021 ve Mayıs 2025 karşı­laştırıldığında farkın yüzde 11 ile sınırlı kaldığı görülmektedir. Bu fark da ortalama işçilik ma­liyetlerindeki yüksek artışın eseridir. Vasıflı iş gücü tedarikinde yaşanan güçlükler bu kesim­de ücretleri ciddi ölçüde artırdığından ortala­ma ücret yükselmiştir.* Bu dönemde toplam maliyet endeksi 6 kat artarken işçilik maliyet endeksinde artış 8 kattır.

Konut fiyatlarında yükseliş ve düşüş

Konut üretim maliyetlerindeki bu dalgalan­ma doğal olarak konut fiyatlarını önemli ölçüde etkilemiştir. TCMB konut fiyat serisi 2022’den itibaren reel fiyatların hızla yükselmeye başla­dığını gösteriyor. Ortalama konut fiyatını 2017 Eylül seviyesine yani sektörün büyük türbü­lansa girmeden önceki seviyesine endeksler­sek (Eylül 2017=100), Haziran 2023’te endek­sin 212’ye ulaştığını görüyoruz. Endeksin Ocak 2022’de sadece 118 seviyesinde olduğu dikkate alındığında 1,5 yılda ortalama konutun reel fi­yatı neredeyse iki katına çıkıyor. Sahibinden. com verisi de bu muazzam artışı teyit ediyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplum­sal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) bu ve­ri ile her ay yayınladığı konut piyasası görü­nümü raporuna göre reel fiyat endeksi (Eylül 2017=100) Haziran 2023’te 214. Bu zirveden itibaren konut reel fiyatları düşüşe geçiyor. Re­el fiyat endeksi Mayıs 2025’te TCMB verisinde 177’ye sahibinden.com verisinde 156’ya kadar gerilemiş durumda. Bu noktada merak edilece­ğini düşünerek üç büyük ilde konut fiyatlarının durumuna kısaca değinmek istiyorum. Kullan­dığımız rakamlar Türkiye geneline ilişkin oy­sa ilden ile önemli farklılıklar mevcut. BETAM aylık konut piyasası raporlarında Türkiye’nin yanı sıra üç büyük ili de yakından takip ediyor. Bu raporlarda reel fiyatta en büyük düşüşün İs­tanbul’da en az düşüşün ise Ankara’da gerçek­leştiğini, İzmir’in arada yer aldığını görülüyor. Bu gelişmenin ortalama konut fiyatında İstan­bul ile Ankara arasındaki 1’e 2 gibi farkı önemli ölçüde azalttığını da not düşeyim.

Konut reel fiyatlarında düşüş devam eder mi?

Yanıtımı baştan verip gerekçelerimi son­ra açıklayayım. Devam edeceğini sanmıyo­rum. Önce iki gözlemi ya da olguyu paylaşayım. TCMB verisinde reel fiyat düşüşü son aylarda durağanlaşmış durumda hatta yukarı yönlü bir eğilim var gibi. Reel fiyat endeksi Ekim 2024’te 174 ile dip seviyesini görmüştü. Mayısta 177 oldu. Sahibinden.com verisinde endeks ekim­de 159, mayısta 156. İkinci gözlem, maliyet seviyesinin aksine reel fiyat seviyesi 2021 sonbaharının yüzde 60-70 gibi üzerinde bir se­viyede yatay seyre geçmiş olmasıdır. Sonuç ola­rak ortalama konut günümüzde kabaca 4 yıl ön­cesine göre çok daha pahalıdır ve bu kalıcı bir olgu gibi görünmektedir. Bu gözlemler, konut reel fiyatının düşüş döneminde reel maliyetler­deki düşüşten kısmen etkilendiğini gösteriyor. Bunun iki nedeni olabilir. Birincisi, konut ma­liyetinin malzeme ve işçiliğin yanı sıra bir diğer önemli unsuru olan arsa fiyatları -kısaca rant-artmış olabilir. Ne yazık ki bu konuda istatisti­ki bilgi mevcut değil. İkinci neden, arza kıyas­la yüksek talep olabilir. Konutun nispi fiyatının ve faizlerin yüksek olduğu koşullarda güçlü ta­lep olası değil ama arzın yetersiz olması pekâlâ mümkün.

*Daha kapsamlı bilgi için ‘İnşaat sektörü ve işgücü dinamikleri’ başlıklı BETAM raporuna bakılabilir.