Gayrimenkul piyasasında kopan linklerin tekrar kurulması gerek

Bütçe harcamalarına para yet­miyor. Ocak- Ağustos arasın­daki dokuz aylık dönemde biri­kimli kamunun harcama miktarı neredeyse 9 trilyon TL’ye ulaştı. Aynı dönemde gelirler ise 7,5 tril­yon TL civarında kaldı. Diğer bir deyişle 1 trilyon TL açığımız var. Bunun ilerleyen günlerde daha da artacağı bekleniyor. Açığın ise da­ha çok vergi gelirleri toplanarak kapanması düşünülüyor.

Kamunun bu harcama iştahını karşılamak için büyük miktarlar­da gelire ihtiyacı var. Büyük ölçü­de özel kesim ve hanehalklarının kendi harcamalarından fedakâr­lık etmeleri gerekecek. Tabi bu noktada bahsi geçen “fedakârlık­ların” ne için yapıldığının sorgu­lanmaya başlaması yerinde olur.

Zaten dokuz aylık dönemdeki bütçe açığının kontrol edilmesin­de vergi gelirlerindeki artışların rolü büyük. Maliye Bakanlığı ver­gi sisteminde reform yapacağız diye diye, ancak vergi oran­larını arttırabildi. Gerçek re­formların yapılması ise bir başka bahara kaldı.

Artırılan vergilerden biri de emlak vergileri oldu. Ka­muoyu tüm yaz boyunca bu vergilerdeki “fahiş” artışları tartıştı durdu.

İdare öncelikle uzun yıl­lardır gayrimenkul edinim­lerdeki rayiç bellerin güncel­lenmesi ve “gerçek” bedellerin dikkate alınarak ödenecek vergi­lerin tahakkuk edilmesini hedef­ledi. Daha önceleri, özellikle alım satımında tapu işlemleri yapılır­ken, konutların gerçek değerinin altında beyan edilmesi yaygın bir uygulamaydı.

Ancak gayrimen­kul sektöründe son yıllarda yaşa­nan gelişmeler gayrimenkullerin piyasa değerlerinde ciddi artışla­ra neden olurken, bu değer artış­larının vergilenmesi hiçbir şekil­de gündeme getirilemedi. Bu yolla gayrimenkullerin artan değerle­rin üzerinden devlet tarafından “vergilendirilmemiş” bir servet birikimi gayrimenkul sahiplerine sağlanmış oluyordu. Özellikle çok fazla gayrimenkulü olanlar bakı­mından bu uygulama ciddi ve bir o kadar da haksız servet birikimi­ne yol açıyordu.

Zaten ülkemizde bu ve benzeri yollarla yapılan servet aktarımla­rı oldukça yaygın bir uygulama­dır. Ortaya çıkan haksızlığın ser­vet sahipleri tarafından bile ka­bul edilmesi o kadar zordur ki… O kadar alışılmıştır ki… Elde edilen vergilendirilmemiş ek servet kamuoyunun geniş bir kesimi için bir hak olarak gö­rülmeye başlanmıştır.

Servet bir stok, vergi ise bir akımdır

İlkesel olarak ekonomi yö­netiminin yapmaya çalıştığı­na itiraz edebilmek mümkün değildir. Ama bugüne kadar siyasi endişeler sebebiyle yapıla­mayan doğru bir uygulama olma­sına rağmen, ülkedeki geniş bir çoğunluğun gelirleri baskılanmış­ken, zamanlaması bakımından yapılması yanlıştır.

Düşünsenize…Bugün dar gelir­li olarak tanımlanacak, ya da bu­günkü ekonomik şartlarında orta gelirli olarak düşünebileceğimiz hanehalkları eskiden edindikle­ri gayrimenkullerin ya da atadan miras yoluyla geçmiş bir evin ar­tan piyasa değeri onları ek ser­vet sahibi olmalarına neden ol­muş olabilir.

Ama bu durum onla­rın sahip oldukları gelir akımları üzerine bir etki yapmayabilir. Di­ğer bir deyişle o elde ettikleri dü­şünülen değer artışı gayrimenkul elde çıkartılmadığı sürece, fiziki olarak gerçekleşmiş olmayacak­tır. Ama o güncel değere bağlı ola­rak hesaplanacak olan vergi bu­gün bu hanehalklarının gelirle­rinden yapacakları bir harcama akımına dönüşecektir.

Hele de bu insanlar emekliyse ve emekli maaşları ile bu vergile­ri ödeyeceklerse, emlak vergisine tabi gayrimenkul değerlerindeki artışları o düşük gelirleriyle öde­yebilmeleri iyice zorlaşacaktır.

Aynı durum orta gelirli konut sahipleri içinde geçerli. Bu insan­ların gelirlerinde artış oranları enflasyonun altında kalan oran­larla sınırlandırılmışken, hem vergi oranlarının artması, hem de vergiye tabi konutun rayiç değer­lerinin yukarıya doğru güncellen­mesi sonucunda ciddi miktarda bir parayı vergi olarak ödemek zo­runda kalacaklardır.

Doğrudur… Uygulanan ekono­mik politikaların sonucunda or­taya çıkan değer artışları konut sahiplerinin servetlerinin artma­sına neden olmuştur. Bunun ver­gilenmesi gerekir.

Ekonomide kopan bağlardan biri de gayrimenkulde

Ama aynı zamanda konut edi­nim maliyetinin ülkedeki ortala­ma gelir düzeyiyle olan bağının da gözetilmesi gerekir. Maale­sef bu bağ günümüz koşullarında kopmuştur.

Bence asıl sorun burada giz­li. Özellikle ekonomi yönetimleri büyüme sağlamak ve kendi des­tekçisi olan gruplara mali kaynak aktarmak için yaptıkları uygula­malar gayrimenkul sektörünün ekonomideki konumunun değiş­mesine neden olmuştur. Konut bir barınma aracı olmanın öte­sine geçerek, ekonomik riskle­ri “hedge” etmenin güzel bir yolu olan bir finansal araç olarak talep edilmeye başlanmıştır. Aynı bor­sada işlem gören bir hisse senedi gibi, değerinin ve bir yatırım ara­cı olarak talebinin artması temin edilmeye çalışılmıştır.

Elbette bu durum ülke genelin­deki gayrimenkul fiyatlarını yuka­rıya çekmiş, ülkedeki mevcut gelir düzeyi konut edinimini zorlaştır­mıştır (hatta imkânsız hale getir­miştir). Bu durumun kaçınılmaz bir sonucu da kiraların artması şek­linde görülmüştür. Gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden alınıp-sa­tılmasıyla, ödenecek olan vergileri barınma amaçlı konut edinen va­tandaşılar için ciddi bir maliyet un­suru haline getirilmiştir.

GSYİH içindeki payı %10’lara ulaşmış gayrimenkul faaliyetle­rinin ülkenin ekonomik büyüme­sine önemli katkıda bulunan bir sektör haline gelmesi de gayri­menkul fiyatlarındaki şişkinliğin bir nedeni olarak görülebilir.

Artık bir barınma krizine dö­nüşmüş olan bu sorunun çözü­mü için ciddi bir düzenlemeye ihtiyaç olduğu kesin. Ancak tek başına bu yeterli olmayacaktır. Ülkenin neredeyse yetmiş yıldır ihmal edilen barınma sorununu giderecek yeni politikalara ihti­yacı vardır. Bu politikaların ön­celikli hedefi ise gayrimenkul fi­yatlarıyla ülkedeki gelir düzey­leri arasındaki dengenin tekrar kurulmasıdır. Bu yapılamadığı sürece Maliye Bakanlığının yap­mayı düşündüğü gibi uygulama­ların kamuoyunun muhalefetiyle karşılaşması kaçınılmazdır.