Jeopolitik riskler konut piyasasını nasıl etkiliyor?

“Ortadoğu’da yaşanan bir savaş, İstan­bul’da ev almak isteyen bir aileyi ger­çekten etkiler mi?” Yazıma bu defa böyle bir so­ruyla başlamak istedim. Çünkü Mart ayından bu yana yaşanan gelişmeler, coğrafi olarak kıs­men uzağımızda gördüğümüz olayların ekono­mik etkilerini ne kadar yakından hissettiğimizi yeniden hatırlattı. Ortadoğu’daki çatışmalar, petrol fiyatları, uluslararası ticaret yolların­daki sorunlar ve ABD Merkez Bankası’nın faiz artırımı... Bütün bu gelişmelerin Türkiye eko­nomisine, dolayısıyla konut piyasasına uzanan etkileri var.

Ortadoğu’daki çatışmaların enerji piyasala­rına yansıması özellikle önemli. Hürmüz Bo­ğazı ve Kızıldeniz gibi kritik geçiş noktaların­da yaşanabilecek aksamalar, petrol fiyatlarının yanında navlun ve sigorta maliyetlerini de etki­liyor. Türkiye enerji ithalatçısı bir ülke. Petrol fiyatındaki yükseliş yalnızca akaryakıt gider­lerini artırmıyor. İnşaat malzemelerinin üre­timinden şantiyelerde kullanılan ekipmanlara, taşımacılıktan ithal ara mallara kadar geniş bir maliyet zinciri söz konusu. Üstelik uzun süreli konut projelerinde başlangıçta öngörülen mali­yetlerle tamamlanma aşamasında karşılaşılan maliyetler arasındaki fark büyüyebiliyor. Bu da yeni yatırımların fizibilitesini zorlaştırıyor.

Küresel para politikası da aynı tablonun bir parçası. FED’in eylül ayında 25 baz puanlık fa­iz artırımı, enflasyonla mücadelenin küresel ölçekte henüz tamamlanmadığını hatırlattı. Elbette ABD’deki faiz artışı Türkiye’deki ko­nut kredilerine doğrudan aynı oranda yansımı­yor. Ancak küresel fonlama maliyetleri, serma­ye hareketleri ve döviz kuru beklentileri üze­rinden finansman koşullarını etkileyebiliyor. Enerji fiyatlarının enflasyon üzerindeki bas­kısı da eklendiğinde, Türkiye’de faiz indirim­lerinin zamanlaması daha önemli hale geliyor.

Kur gelişmelerini de yalnızca doların kaç lira olduğuna bakarak değerlendirmemek ge­rekiyor. Ekim ortasında dolar/TL’nin 49,5 seviyelerine ulaşması, ithal girdiler açısın­dan maliyet baskısını gündemde tutuyor. Bu­na karşılık konut fiyatlarının döviz bazında­ki seyri farklı bir değerlendirme gerektiriyor. Kur artışı konut fiyatlarındaki yükselişin ge­risinde kaldığında Türkiye’deki gayrimenkul­ler yabancı yatırımcı açısından pahalılaşabi­liyor. Jeopolitik riskler ve yatırımcı güveni de bu tercihlerde etkili.

TÜİK’in eylül verileri piyasadaki ayrışmayı gösteriyor. Türkiye genelinde 142 bin 390 ko­nut satıldı. Geçen yılın aynı ayına göre %9,3 ge­rileme var. İlk el satışlar %3,9 artarken ikinci el satışlar %15,3 azaldı. Ocak-Eylül döneminde toplam satışlar %7,2 gerilemesine rağmen ipo­tekli satışlar %24,7 arttı. Krediyle yapılan iş­lemlerde toparlanma görülüyor, ancak ipotek­li satışların toplam içindeki payı eylül ayında yalnızca %16,4. Finansman kanalında hareket­lenme olsa da talebin geneline yayılmış bir güç­lenmeden söz etmek zor.

Konut fiyatları tarafında ise üzerinde ayrıca durmamız gereken bir gelişme var. TCMB’nin eylül ayı Konut Fiyat Endeksi yıllık %22,3 ar­tarken reel olarak %5,7 geriledi. İstanbul’daki nominal artış %26,8 ile Türkiye ortalamasının üzerinde. Mevcut konut stokunun reel fiyatları gerilerken yeni konut üretiminde enerji, mal­zeme ve finansman maliyetlerinin baskı oluş­turmaya devam etmesi önemli bir çelişki yara­tıyor. Geliştiricilerin yatırım kararlarında da­ha seçici davranması, orta vadede arzın ihtiyaç duyulan ölçüde artmasını zorlaştırabilir.

Rusya-Ukrayna savaşının Karadeniz’deki tahıl taşımacılığına yönelik riskleri de unutul­mamalı. Gıda fiyatları üzerindeki olası baskı, hane halkının zorunlu harcamalarını artırarak konut için ayrılabilecek tasarrufu sınırlıyor. Özellikle orta gelir grubunun konuta erişimin­de bu etkiyi göz ardı edemeyiz. Daha önceki ya­zılarımda üzerinde durduğum erişilebilirlik sorunu, artık yalnızca konut fiyatları ve kre­di faizleriyle açıklanamayacak kadar geniş bir ekonomik çerçeveye sahip.

Benzer şekilde sanayi üretimi ve istihdamın gelişimi de konut talebinin geleceğini belirli­yor. Üretim ekonomisinde gelirlerin sürdürü­lebilir biçimde artmadığı, finansman maliyet­lerinin yüksek kaldığı bir ortamda konut tale­binin kalıcı olarak güçlenmesi kolay değil.

Bir süredir konut piyasasında arz, talep, fi­nansman ve erişilebilirlik sorunlarını ele al­maya çalışıyorum. Ancak bunları değerlendi­rirken petrol fiyatlarını, küresel ticaret yol­larını, FED’in kararlarını ve döviz kurunu da izlemek zorundayız. Çünkü konut üretim ma­liyetleri yükselirken hane halkının satın alma gücü aynı hızda artmıyor. Bu ayrışma devam ederse bugün satışlarda gördüğümüz zayıflığın ilerleyen dönemde yeni konut arzına da yansı­ması mümkün. Ortadoğu’daki bir gelişmenin İstanbul’da ev almak isteyen ailenin bütçesine kadar uzanması artık şaşırtıcı değil.