Kentsel dönüşümde güvence mimarisi

İstanbul dönüşümü, dünyanın en büyük kentsel risk projelerin­den biri.

Yüz binlerce bağımsız bölümün, milyarlarca liralık finansmanın, binlerce müteahhidin ve milyon­larca insanın aynı risk ekosistemi içinde yer aldığı devasa bir dönü­şümden söz ediyoruz.

Türkiye’nin deprem gerçeği, özellikle İstanbul ve Marmara söz konusu olduğunda yalnızca bir ya­pı güvenliği meselesi değil; aynı za­manda finansman, sigorta, şehircilik ve toplumsal dayanıklılık meselesi.

Finansmana erişim dönüşümün önündeki en büyük engellerden bi­ri. Bu nedenle kentsel dönüşüm için açıklanan kredi kampanyaları ve fi­nansman modelleri önemli bir adım.

Ancak konuya yalnızca kredi veya inşaat perspektifinden bakmak ye­terli kalmayabilir. Kentsel dönüşüm aynı zamanda bir risk yönetimi ve gü­vence mimarisi projesi olarak değer­lendirilmeli.

Bugün tabloya baktığımızda, mü­teahhidin projeyi tamamlayamama­sı riskine karşı bina tamamlama si­gortası (BTS) veya banka teminatı; inşaat sürecinde İnşaat All Risks ve sorumluluk sigortaları; teslim son­rasında ise zorunlu deprem sigorta­sı (ZDS) ve konut sigortaları devreye giriyor. Bu çözümler tek tek mevcut, ancak asıl önemli olan bunların bir güvence zinciri olarak birlikte çalışıp çalışmadığı.

İstanbul ve Marmara gibi yüksek deprem riski taşıyan bir bölgede, kentsel dönüşümün inşaat ve finans­manla birlikte, sigorta ve risk yöneti­mini birlikte ele alması gerekiyor.

Çünkü protection gap yani koru­ma açığı tam da burada ortaya çıkı­yor. Yıkımdan başlayan, deprem, sel gibi afetlerden inşaat esnasındaki risklere, yarım kalma ihtimalinden üçüncü kişilere verilebilecek zarar­lara, DASK ve konut sigortalarının sürekliliğinden finansal güvencele­re kadar uzanan bu zincirin halkaları birlikte düşünülmediğinde, koruma açığı büyümeye devam ediyor.

Bu güvence mimarisinin önünde bazı yapısal başlıklar bulunuyor.

Uzun yıllardır kentsel dönüşü­mün önemli araçlarından biri olarak gösterilen bina tamamlama sigorta­sında (BTS), damga vergisi ve harç yükleri birçok projede sigorta te­melli çözümlerin önüne geçmeye de­vam ediyor. Proje finansmanlı dönü­şümlerde vergi muafiyeti bulunsa da münferit dönüşümlerde aynı avan­tajlar bulunmuyor. Banka ve sigorta teminatlarının aynı vergisel zemin­de değerlendirilmesi, sigorta çözüm­lerinin yaygınlaşmasını destekleye­bilir. Dönüşüm sürecinin kendisi de önemli bir risk dönemi. Birçok pro­jede İnşaat All Risks ile işveren ve üçüncü şahıs sorumluluk sigortaları olması gereken düzeyde kullanılmı­yor. Şantiye yangınları, iş kazaları ve üçüncü şahıs zararları yalnızca mü­teahhitleri değil, hak sahiplerini, kre­di verenleri ve proje finansmanını da etkileyebiliyor.

Uzun süredir gündemde olan ya­pı denetim sorumluluk sigortası­nın hayata geçmesi, dönüşümde sigortanın denetleyici ve kalite­yi teşvik eden fonksiyonunu daha görünür hale getirebilir.

Hayat sigortaları önemli bir fi­nansal güvence olduğu halde çoğu zaman bir ihtiyaçtan çok, kredinin zorunlu bir unsuru olarak algılanı­yor. Kentsel dönüşüm yalnızca eski binayı yenilemek değil, yeni binanın riskini de doğru yönetmek demek. Ancak sistemin temel taşı ZDS’de si­gortalılık hâlâ istenen seviyede değil, konut sigortalarında ise koruma açı­ğı çok daha büyük. Bu da milyonlarca insanın yeni binalarda yaşarken eski risk alışkanlıklarını sürdürdüğünü gösteriyor.

Son dönemde sigorta sektöründe proje finansmanı içeren dönüşüm kampanyalarıyla birlikte, kentsel dö­nüşümün finansman, sigorta ve ko­ruma açığı boyutlarını birlikte ele alan daha kapsamlı bir yol haritası üzerinde çalışıldığı görülüyor. Sektör otoritesinin de yakından takip ettiği bu süreç, risk yönetimi ve sigortanın dönüşüm modelindeki rolünün daha görünür hale gelmesine katkı sağla­yabilir.

Türk sigorta sektörü, reasürans kapasitesi, teknik bilgi birikimi ve uzman insan kaynağıyla bu dönü­şümün ihtiyaç duyacağı çözümleri üretebilecek yetkinliğe sahip. Asıl fırsat, bu kapasiteyi ve sigortanın riskleri görünür kılan denetleyici fonksiyonunu dönüşüm modelinin ayrılmaz bir parçası haline getire­bilmekte yatıyor.