Konut üretimi doludizgin

Türkiye ekonomisinde GSYH artışının çok düşük kaldığı bir ortamda inşaat sektörü di­ğer sektörlere adeta nazire yaparcasına büyük bir canlılık sergiliyor. Geçen hafta TÜİK Hazi­ran ayının İnşaat Üretim Endeksi (2021=100) rakamlarını açıkladı. Endeks son bir yılda 110,6’dan 137,7’ye yükselmiş; artış yüzde 24,5. İnşaat sektörünün çok büyük kısmını oluşturan “bina” rakamlarına odaklanırsak ki esas olarak konutlardan oluşuyor, üretim endeksi yüzde 26 artışla 124,5’den 157,4’e ciddi bir sıçrama yap­mış durumda. Mayıs-Haziran aylarında biri­kimli üretim artışı ise yüzde 9,1. Yani yavaşlama emaresi yok.

İstihdamda gelişmelerin de üretim endeksin­de görülen güçlü artışla tutarlı olduğu görülüyor. Yine geçen hafta yayınlanan Ücretli Çalışan İsta­tistiklerine göre son bir yılda toplam ücretli is­tihdam artışı yüzde 2 olurken inşaatta artış yüz­de 8,2, binada yüzde 9,3. Kısacası, konut üretimi doludizgin gidiyor. Sevinmeli miyiz yoksa geçmi­şi hatırlayıp endişelenmeli miyiz?

Konut üretiminin yeri ve yakın geçmişi

Her ne kadar konut üretimi GSYH içinde yüz­de 5-6 seviyesinde nispeten küçük bir paya sa­hip olsa da imalat sanayinden pek çok farklı gir­di kullandığından ekonomik büyümede önemli bir role sahiptir. Fransızlar “si le bâtiment va tout va” derler. “Bina iyi gidiyorsa her şey iyi gi­der” şeklinde çevirebiliriz. Arz ve talep dengesi gözetliyorsa çok yerinde bir deyim. Ama gözetil­miyorsa, özellikle bina yani konut üretimi fazla­sıyla iyi gidiyorsa kriz kapıda demektir. Ve biz bunu yaşadık.

2010’lu yıllarda konut üretimi 2018’e kadar hızla arttı. Bu dönemde makroekonomik koşul­lar çok cazipti. Konut kredi faizleri yüzde 10-15, reel faiz de yüzde 5 civarında seyrediyordu. Ha­liyle ipotekli satışlar da yüksek bir paya (yüz­de30-45) sahipti. Konut reel fiyatları da önce yavaş ardından oldukça hızlı bir şekilde arttı­lar. 2017 yılında ortalama konutun reel fiyatı 2010’a kıyasla yüzde 25 daha yüksekti. Dolayı­sıyla konut üretimini kamçılayan bir ortam söz konusuydu. Yapı izinlerinin bu dönemde iki ka­tına çıktığını görüyoruz. İstihdam da 2010 ilk üç ayından 2018 ilk üç ayına 1,5 kattan fazla arttı. İnşaatın GSYH içindeki payı da yüzde 8 gibi ola­ğan üstü yüksek bir düzeye ulaştı.

Bu koşullarda arz talepten daha hızlı artma­ya başlayınca satılık konut stoku şiştikçe şişti ve sonunda balon patladı. Bina üretim endeksi Ocak 2018’de 138 ile istihdam da 2018 ilk çeyrekte 2 milyon 167 bin ile zirve yapmıştılar. Sonra hız­la düşüşe geçtiler. İlk dip Ocak 2019’da görüldü (Endeks 86,8). İnşaat sektörü çalışan sayısı da yüzde 22,4 kayıpla 1 milyon 682 bine düştü. İkin­ci dip COVID-19 sırasında Mayıs 2020’de endek­sin 79,8’e inmesiyle gerçekleşti. Çalışan sayısı da 2020’nin ikinci üç ayında 1 milyon 328 bine geri­ledi.* 2018-2019 döneminde ekonomik büyüme­nin yüzde 2’nin altında kaldığını da hatırlatayım.

Yeni bir balon oluşur mu?

Arz talep dengesi bozulduğunda konut sektö­rünün ne kadar büyük dalgalanmaya teşne ol­duğunu görüyoruz. Halen doludizgin giden ko­nut sektöründe yine bir balon ardından da ciddi bir daralma yaşanır mı? Bu soruya yanıt vermek için elimde yeterince veri şimdilik yok. Ama ko­nut kesiminde bugün gelinen noktayı 2018’in başındaki durum ile karşılaştırarak balon konu­sunu tartışabiliriz.

Önce konutta Haziran 2025’te ulaşılan seviye­yi 2018 başındaki zirveye kıyasla saptayalım. Zir­vede üretim endeksi 138 idi Haziran 2025’te 157,4. Yüzde 14 daha yukarıda. Zirvede istihdam 2 mil­yon 167 bindi. 2025 ikinci çeyrekte kaç bilmiyoruz (bugün açıklanacak) ama 2025 ilk çeyreği biliyo­ruz: 2 milyon 142 bin. Ücretli çalışan sayısındaki yüksek artışı dikkate alırsak istihdamda da zirve­nin üzerine çıkıldığını rahatlıkla söyleyebiliriz.

2010-2017 dönemi, ekonomik büyümenin çok yüksek (yüzde 7 civarı) olması sonucu hanelerin gelir artışlarının yüksek olduğu bir dönemdi. Da­hası yukarda not ettiğimiz gibi reel faizler düşük ve istikrarlıydı. Geleceği dair iyimserlik hâkimdi. Hatırlatmama gerek yok, bugün bu olumlu unsur­ların tam aksi geçerli. Salt bu unsurları dikkate alırsak konut kesiminde satılamayan konut stok­larının biriktiğini dolayısıyla yeni bir balonun oluşmakta olduğunu düşünmemiz gerekmez mi?

Bu soruya yanıtım şimdilik olumsuz. Birkaç nedenle... Birincisi, üretilen konutların önemli bir kısmı 6 Şubat depreminde yıkılanların yeri­ne yapılanlar. Diğer kısmı depremden sonra az da olsa hız kazanan kentsel dönüşüm konutları. Bu iki kategoride talep sorunu yok. Piyasada satışa çıkarılan konut sayısının miktarını bilmiyorum ama gözlemlerim bunların çoğunluğunun yüksek gelirli kesime hitap eden lüks konutlardan oluş­tuğu şeklinde. Biliyoruz ki geniş orta gelirli ke­simin konut alacak gücü yok. Ama yüksek gelirli kesim alabilir. Üstelik reel konut fiyatları da yak­laşık 1,5 yıldır düşüşte. Yüksek gelirli kesim için konut kredi kullanmaya ihtiyaç duymadan cazip bir yatırım alanı.

Kısacası, günümüzde piyasa arz edilen konut sayısının 2017’ye kıyasla bir hayli düşük kaldığını tahmin ediyorum. Dolayısıyla şimdilik bir balon tehdidinin gündemde olmadığını düşünüyorum.

-Türkiye’de inşaat sektörünün kapsamlı bir analizi için “İnşaat Sektörü ve İşgücü Dinamikle­ri: Türkiye 2024” başlıklı Betam araştırma rapo­runa bakılabilir.