Gayrimenkul fonları stres testinden geçti
Merkez Bankası’ndan beklenen faiz indirim kararı geldi. 24 Temmuz’daki Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısında politika faizi 300 baz puan düşürülerek yüzde 43’e çekildi.
Faiz indi mi, yatırımcı hemen düşünmeye başlar: “Peki şimdi ne yapacağız?” Tam da bu noktadayız. Yüksek faiz dönemi yavaş yavaş yerini indirimlere bırakıyor. Genel beklenti faiz indirimlerinin gelecek toplantılarda devam edeceği yönünde. Yıl sonuna kadar faiz indirimi devam eder, yüzde 30-35 bandına gelir diyenlerin sayısı oldukça fazla. Üstelik küresel ya da yerel büyük bir kriz yaşanmazsa, bu gevşeme sürecinin 2026’da da devam etmesi sürpriz olmayacak.
Peki yatırımcı ne yapacak?
Faizler düştüğünde ilk akla gelen elbette borsa olur. Ancak borsa, çalkantılı bir deniz gibidir. Büyük kazançların yanında büyük kayıplar da mümkün. Yani riski yüksek. Klasik Türk yatırımcısının vazgeçilmezi gayrimenkul desen orda da başka bir sorun var: Erişilebilirlik. Fiyatlar öyle bir noktaya geldi ki, elinde birikimi olan bile artık “Bir ev alayım da kiraya veririm” diyemiyor kolay kolay. Ayrıca likit değil. Yani istediğiniz zaman satıp, nakde dönemiyorsunuz. Üstelik getirisi son dönemde enflasyonun altında. Belirsizliklerin yatırım aracı altın ise tarihi zirvesinde. Mevduat desen hem faiz cazibesini yitiriyor hem de stopaj yüzde 17.5’e çktı.
Profesyoneller yönetiyor
Ama bir yol daha var: Gayrimenkul yatırım fonlarını (GYF)…
Hemen “O da nereden çıktı?” demeyin. Aslında GYF’ler, girişim sermayesi yatırım fonlarıyla (GSYF) birlikte 2014’te Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlendi ve hayatımıza girdi. GYF’lerin sunduğu model basit ama etkili: Doğrudan bir taşınmaz almıyorsunuz, ama onun gelirine ve değer artışına ortak oluyorsunuz. Yani sermayenizle bir AVM’ye, bir konut projesine ya da bir ofis binasına paydaş oluyorsunuz.
Üstelik tüm bunlar profesyonel fon yöneticileri tarafından yürütülüyor ve SPK denetiminde. GYF’leri anlatırken, aynı zamanda sermaye piyasalarımızdaki bu yeni yatırım modelinin stres testinden nasıl başarıyla geçtiğinin güzel bir örneğini de paylaşmak istiyorum. Bursa’nın merkezindeki 85 bin metrekare kiralanabilir alana sahip Downtown AVM, Türkiye’nin en büyük karma projelerinden biri. Downtown AVM’nin kiralanabilir alanı ise size yukarda bahsettiğim GYF’lerin en büyüğü olan Downtown AVM GYF’nin varlık portföyünde bulunuyor. RePie Portföy tarafından yönetilen bu fon, Türkiye’nin en çok yatırımcıya sahip GYF’si durumda.
Ocak 2023’te ilk ihracı yapılan Downtown AVM GYF, 2024 yıl sonu itibarıyla yüzde 193.9’luk getiri sağladı. Üstelik yatırımcının kazancı sadece değer artışıyla sınırlı değil. Fonun elde ettiği kira gelirleri, temettü olarak yatırımcılara dağıtılıyor. Yani fon büyüyor, siz de kazanıyorsunuz. Kabaca 500 bin TL yatıran biri, yılda ortalama 50 bin TL kira geliri elde ediyor.
Buraya kadar her şey normal. Ancak gayrimenkulde dolaylı ortaklık modeli olan bu yeni yatırım aracının stres testi burada başlıyor. Haziran ayında Downtown AVM’nin yüklenicisi olan Atış Yapı, konkordato ilan etti. Normal şartlarda yatırımcının paniklemesi, mağdur haberlerinin çıkması beklenirdi. Ama bunların hiçbiri olmadı. Neden? Çünkü, AVM’nin tapusu ve yönetimi doğrudan yatırımcıların yatırım yaptıkları fona ait. Yani AVM’nin sahibi RePie Portföy’ün yönettiği bu GYF. AVM çalışmaya devam ediyor. Kiracılar yerinde. Gelir akışı sürüyor. Fon düzenli olarak 6 ayda bir bağımsız değerleme firmaları tarafından raporlanıyor. Şeffaf, denetimli, disiplinli bir sistem.
Son 5 yılın en çok kazandıranları
GYF’ler uzun vadeli fonlar. Bu perspektiften son 5 yılda TEFAS verilerine göre en çok değer kazanan GYF’lere bakarsak, ilk sırada Albaraka Portföy’ün yatırımcısına yüzde 781 bin 943 kazandıran Metropol GYF’si yer alıyor. İkinci sırada ise Tera Portföy’ün değeri 5 yılda yüzde 569 bin175 artan Alfa Konut Katılım GYF’si geliyor. Üçüncü sırada yer alan RePie Portföy’ün Milenyum GYF’si ise, 5 yılda yatırımcısına yüzde 103 bin 353 kazandırmış durumda. Sonuç olarak, yatırımcı için sağlam ama erişilmesi güç bir alan olan gayrimenkul artık daha ulaşılabilir. GYF’ler sayesinde, büyük sermaye gerektirmeden profesyonel şekilde işleyen bir yapının parçası oluyorsunuz. Ne kiracıyla uğraşmanız gerekiyor, ne tapu işlemleriyle. Ama gelirinden pay alıyorsunuz. Hem de strese girmeden…
