Gayrimenkul sektörünün sermaye piyasalarıyla barışması şart

Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO'su Burak Kutluğ, Türk inşaat sektörünün mevcut modellerle sürdürülemez olduğunu belirtiyor. Sektörün tıkandığını, konuta erişimin zorlaştığını vurgulayan Kutluğ, çözümün finansal piyasalarla entegrasyonda ve kiralık konut gibi yenilikçi modellerde yattığını dile getiriyor.

Türk gayrimenkul sektörü, son dönemde yaşanan dal­galanmalar ve artan mali­yetlerle zorlu bir dönemden geçi­yor. Sektör temsilcileri, bu durumu aşmanın yolunun finansal piyasa­larla entegrasyondan ve yenilik­çi modellerden geçtiğini vurgulu­yor. Ağaoğlu Şirketler Grubu CE­O'su ve aynı zamanda GYODER Başkan Yardımcısı, KONUTDER Yönetim Kurulu Üyesi Burak Kut­luğ, sektörün artık eski alışkanlık­larıyla devam edemeyeceğinin al­tını çizdi.

Kutluğ, "Yaşanan dalga­lanmalar, alım gücünün azalması, sektörün kalabalıklaşması, arsa ve inşaat maliyetlerinin, iş gücü ma­liyetlerinin artması gibi çok sayı­da başlık var. Bu nedenlerle gayri­menkul sektörü, geliştirme tara­fında tıkandı" ifadelerini kullandı. Kutluğ'a göre, sektörün lokomotifi olan B ve C segment, yani beyaz ya­ka ve küçük esnaf kesimi artık ev alacak durumda değil. Bu durum, Türkiye'de geliştiricilik faaliyet­lerinin sona ermesi anlamına ge­liyor.

Kutluğ, artık erişilebilir ko­nutlara ve devletin yapacağı TOKİ modellerine ihtiyaç duyulduğunu ya da gelir kutuplaşmasından do­layı sadece en üst segmente çalışıl­dığını belirtti. Kutluğ, Türkiye'de gayrimenkul sektörünün sadece bireyin alımıyla değil, sermaye pi­yasalarının da işin içine dahil edil­mesiyle büyüyebileceğini düşünü­yor. "Artık finansal piyasalarla ba­rışarak hareket edilmesi gereken bir dönemdeyiz" diyen Kutluğ, bu entegrasyonun sektöre yeni bir so­luk getireceğine inanıyor.

GYO'lar gerçek dönemine giriyor, GYF'ler potansiyel taşıyor

Gayrimenkul yatırım ortaklık­larının (GYO) sektördeki rolüne de değinen Kutluğ, SPK'nın geçen yıl yaptığı düzenlemeyi önemli bu­luyor. SPK'nın GYO'ların vergisel avantajını azaltmasına rağmen te­mettü dağıtılması durumunda ver­gi dilimini yüzde 10’a çekmesinin GYO’ların gerçek dönemine girme­sini ve varlık sebebini kazanmasını sağladığını ifade eden Kutluğ, "Tür­kiye, gayrimenkulde dünyadaki en önemli geliştiricilerden biri.

Mu­azzam markalarımız var, çok güç­lü kaslara sahibiz ve bölgemizde de söz sahibiyiz. Bu gücümüzü kaybet­memek için sermaye piyasalarında, finans dünyasında yeni modellere geçmemiz gerekiyor" dedi. Kutluğ, gayrimenkulün finansal oyuncula­rın elinde aşırı türevleştirildiğini ve finansal piyasalarla gayrimen­kul oyuncularının barışmak zorun­da olduklarını vurguladı.

GYO'lar kadar önemli bir diğer enstrüma­nın da gayrimenkul yatırım fonla­rı (GYF) ve proje gayrimenkul yatı­rım fonları olduğunu belirten Kut­luğ, "Henüz 3-4 milyar TL'lik bir portföy oluştu, potansiyeli büyük" bilgisini paylaştı. SPK'nın eksik­leri düzeltme konusunda çalışma­lar yaptığını, bireysel yatırımcılar menkulleştirdiğinde gayrimenkul yatırım fonları adlı yeni bir enstrü­man çıktığını ifade etti.

Konuta erişim için "Kiralık Konut Modeli" önerisi

İnsanların konuta erişimini ar­tırmak için yeni yöntemler bulun­ması gerektiğini dile getiren Kut­luğ, GYODER olarak "kiralık konut modelini" önerdiklerini yineledi. Bu modelde, Türkiye'de, özellikle İstanbul'da inşaatların en büyük girdisini oluşturan arsa maliyeti­nin (bazı bölgelerde yüzde 80'lere varan oranlar) yüksekliği göz önü­ne alınıyor.

Kutluğ, "Devlet yani ka­mu arsayı koyuyor, inşaatı müteah­hit yapıyor. Aynı yapı – işlet - dev­ret modelinde olduğu gibi sektör finanse eder. Mülkiyet devlete ka­lır ve kiralama yapar. Kiralayan da kirasını düzgün bir şekilde öder ise devlet konjonktürün müsaade et­tiği yerde satın alma hakkını verir. Böylece mülkiyet kazanılmış olur" şeklinde modelin işleyişini anlattı.

Gayrimenkul sektöründe ar­zın durması halinde tekrar başla­masının büyük zaman alacağını ve bu seviyeye asla gelinemeyeceğini vurgulayan Kutluğ, geliştiricilerin karşılaştığı bürokratik süreçlerin sadeleştirilmesi gerektiğinin de al­tını çizdi. Sık sık yaşanan ruhsat ip­tallerinin sektörde büyük mağduri­yetler yarattığını ifade eden Kutluğ , "Bir geliştirici ruhsatı alıyor, inşa­ata başlıyor sonra iptal ediliyor. Sa­dece gelir kaybı, sermaye kaybı de­ğil; yatırımcı mağdur oluyor, müş­teri mağdur oluyor, taşeron mağdur oluyor, ilgili paydaşların hepsi mağ­dur. Kazanan kimse yok” dedi.

GYO halka arzı için plan 2026’nın ilk çeyreği

Ağaoğlu’nun ikinci halka arzı GYO olacak. Ticari gayrimenkul portföy­lerinin bir bölümünü Ağaoğlu Av­rasya Gayrimenkul Yatırım Ortak­lığı’na dönüştürdüklerini belirten Kutluğ, “Bu yılın son çeyreği ya da gelecek yılın ilk çeyreğinde halka arzını gerçekleştirmeyi hedefliyo­ruz. Tüm mal varlığımızı koymadık ama oldukça güçlü bir yapı oluş­turduk ve zamanla bu yapıya ekle­meler de yapacağız.

Şu anda 16-17 milyar TL’lik bir büyüklükten söz ediyoruz. Aslında biz gayrimen­kul geliştiricisiyiz ve bunu kalıcı hale getiriyoruz. Yani ikinci kuşak­ta, üçüncü kuşakta bu markanın devam etmesini sağlayacağız. Bu mıknatıs etkimiz de mevcut var­lıklardan gelen sermayeyi, onların akarlarını ve stoklarımızı nakde dönerek hem Türkiye'de hem de kısmen yurt dışında gayrimenkul geliştireceğiz” dedi.

Gelirde enerjinin payı yüzde 50’lere geldi

Ağaoğlu Şirketler Grubu hakkında da bilgi veren Burak Kutluğ, şirketin bir dönüşüm sürecinde olduğunu belirterek, varlıklarının bir kısmını yenilenebilir enerjiye yönlendirdiklerini, tarım ve teknolojide de büyüyeceklerini ifade etti.

Kutluğ, şirketin dönüşümü hakkında şu bilgileri verdi: “Ağaoğlu, 44 yıldır Türkiye'de gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteriyor. Bugüne kadar 7 milyon metrekarede 60 binden fazla konut üretti. Gayrimenkul, Türk kültüründe önemli bir yere sahip, bizler elle tutulabilen şeyleri severiz, “ahirette imam, dünyada mekan” gibi deyimlerimiz, atasözlerimiz var. Ağaoğlu, 2007'de yenilenebilir enerjiyi faaliyet alanlarının arasına dahil etti.

O dönemde Türkiye'de herkes hidroelektrik santrali yaparken biz rüzgarla başladık. 2007'den bugüne kadar 1000 megawatt'a yakın bir portföy geliştirdik. Bunların bir kısmı bugün farklı enerji gruplarının bünyesinde yer alıyor. Birkaç yıl önce yenilenebilir enerjiyi yeniden gündemimize aldık ve önemli adımlar attık. Bu iki sektörün dışında turizm ve yeni başladığımız tarım ile teknoloji geliyor. Şu anda gayrimenkul grup içinde varlık olarak yüzde 80-85 seviyelerinde ancak gelir açısından bakıldığında enerjinin payı yüzde 50'lere geldi.

Holding bünyesinde ciddi bir varlık birikimimiz var ancak son dönemde gayrimenkul tarafından geçen yıl biten Çekmeköy dışında projemiz yok. Biz bu süreçte varlık yönetimine geçtik. Varlık yönetimine geçerken de varlıklarımızın bir kısmını enerjiye kaydırdık. Her ne kadar gelirde enerjinin payı yüzde 50 olsa da varlık olarak da bu payı artıracağız.”

Enerjide sadece Türkiye'de değil Balkanlar'da da büyüyecek

Tatlıpınar Enerji’yi 115 MW'la halka arz ettiklerini ve halka arz gelirinin yüzde 90'ını şirkete enjekte ettiklerini belirten Kutluğ, enerjiyle ilgili hedeflerini şöyle anlattı: “Yaklaşık iki yılda 317 MW kapasiteye ulaştık. Bu kapasitenin sadece 21 MW’ı hidroelektrik, 78 MW'ı güneş, kalan da tamamen rüzgar. Kısa zamanda 350, üç yıl içinde de 1000 MW’a çıkacağız, bunu da rüzgar ve güneşle yapacağız ve tabii depolama alanında da olacağız.

Bu büyümeyi sadece Türkiye üzerinde de yapmak istemiyoruz. Ben Balkanlara çok inanıyorum. Avrupa üzerinde bizim gayrimenkulden gelen marka bilinirliğimizden var, bu da bir mıknatıs etkisi yaratıyor. Çok ciddi baktığımız ülkeler arasında Romanya, Macaristan, Karadağ, Makedonya var, buralarda şirketleşme aşamasındayız.

Önce projeleri oluşturuyoruz. İlgilendiğimiz bir diğer alan ise geleceğin yakıtları arasında yer alan yeşil hidrojen. Bu seviyeye gelmek için gerekli olan yatırım tutarı ise yaklaşık 500 milyon dolar. Geçen yıl bilançomuz TL bazında yüzde 50 büyüdü ama ben hormonlu büyümeye karşıyım, bize iyi büyüme lazım. Zaten 3 milyar dolar varlık büyüklüğünü yönetiyoruz. Bizim büyümemiz akıllı büyüme olmak zorunda.”

Meyve tarımına başladı

Ağaoğlu’nun odağında enerji, gıda, iklim krizi ve barınma var. Bu maksatla Milas'ta yaklaşık 1 milyon metrekarelik bir alanda meyve tarımına başlanmış. Kutluğ, “Henüz yolun başındayız, keçiboynuzu, mandalina ve avokado üretiyoruz, yaban mersinini de eklemeyi düşünüyoruz. Özellikle ithal ettiğimiz ürünlere yoğunlaşıyoruz ayrıca endüstriyel olabilecek marjlı ürünlere. Tarım tarafında önce olayı idrak ettikten sonra büyümeye planlıyoruz ama macera peşinde değiliz” yorumunu yaptı.

Grubun bir diğer odağı ise teknoloji. Burada da gayrimenkul teknolojisini tercih ettiklerini belirten Kutluğ, “Gayrimenkulün ödeme sistemiyle birleştiği özel bir alanı seçtik. Burada da daha önce fiziki olan spor salonlarımızı dijitalleştiriyoruz. Yeni bir alan, yeni bir proje üzerinde çalışmalarımızı sürdürüyoruz” dedi.