Konut fiyatlarında küresel ve yerel dinamikler

Konut fiyatlarının küresel olarak 2000’li yıllarda başlayan yükselişi devam ediyor. Konu hakkında The Economist dergisinde bir makale yayınlandı.

Makale konut fiyatlarında­ki artışın dinamikleri hakkında önemli ip uç­ları veriyor. Makalede yayınlanan fiyat grafiği 2000’in başında 65 seviyelerinde olan fiyat en­deksinin (2006=100) 2008 Küresel Krizi önce­sinde lokal zirvesine ulaştığını gösteriyor.

2013 yılına kadar yükseliş eğilimi göstermeyen ko­nut fiyatları sonrasında 2020 yılına kadar hız­lı bir yükseliş eğilimi sergiliyor. Bu dönem kü­resel ekonominin kriz sonrası normalleştiği dönem. Bir başka deyişle, 2013-2020 dönemi küresel ekonominin merkez bankalarının des­teği olmadan kendi ayakları üzerinde durmaya başladığı dönem olarak adlandırılabilir.

2020- 2022 dönemi pandemi dönemi. Bu dönem yine merkez bankalarının ekonomilere yoğun des­tek sağladığı dönemler. Bu dönemde çok düşük maliyet ile bankalara likidite sağlayan merkez bankaları varlık fiyatlarını da desteklemiş ol­dular. Ultra gevşek para politikalarının hem finansal varlık fiyatları hem de konut fiyatla­rı üzerinde küresel olarak etkisi pozitif oldu. 2020-2023 döneminde konut fiyatlarının artış hızı 2013-2020 döneminin üzerinde.

Yukarı yönlü hareketlilik

Küresel olarak artan enflasyon karşısında merkez bankaları sıkı para politikası uygula­maya başladı pandemi sonrasında. ABD mer­kez bankası FED’in tarihin en hızlı faiz artı­şını gerçekleştirdiğini gördük. Artan borçlan­ma maliyetleri küresel konut fiyatları artışının bir süreliğine hız kesmesine neden oldu. Fakat son dönemde küresel olarak konut fiyatlarının tekrar yukarı yönlü hareketlendiğini gözlemli­yoruz.

Artan konut fiyatlarının ardında birçok ekonomik ve sosyal nedenler var. Sosyal neden­lerden bir tanesi artan göç hareketleri. Dergide verilen bilgiye göre gelişmiş ülke nüfusunun %4’ü yabancı ülke doğumlulardan oluşmaya başlamış. Bu durum dünya ekonomisinde payı büyük olan ve göç alan ülkelerde konut fiyatla­rını artırırken göç veren ülkelerde konut fiyat­larının düşmesine ya da durağan seyretmesine neden oluyor.

Maaş artış hızı talebi destekliyor

Konut talebini destekleyen konulardan bir diğeri de ekonomik aktivitenin faiz artışları­na rağmen güçlü seyretmesi. Düşük işsizlik ve maaş artış hızlarının yüksek olması konut tale­bini yine destekliyor. Zannımızca konut fiyat­larını destekleyen faktörlerinden bir diğeri de diğer varlık fiyatlarındaki artış. Küresel hisse senedi fiyatlarındaki hareketleri takip ettiği­miz MSCI Küresel endeksi yıl başından günü­müze %9.8 artmış.

Gelişmekte olan ülkelerdeki hisse senedi fiyatı hareketlerini gösteren MS­CI gelişmekte olan ülkeler endeksi %4.1 artmış. Gelişmekte olan ülkelerde artış daha sınırlı ka­lırken gelişmiş ülke hisse senedi fiyatlarının ortalamada gelişmekte olan ülke fiyatlarının iki katından fazla arttığını gözlemliyoruz. Bu durumun yarattığı servet etkisinin zaman içe­rinde konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü et­kisi olması gayet doğal. Yıl başından günümüze altın fiyatlarında dolar bazında artış %18.5 se­viyesinde.

Bitcoin’in yıl başına göre fiyat artı­şı %50.4. Bu varlık türlerindeki fiyat artışları da zaman içerinde konut talebi yaratabiliyor ve konut fiyatlarında artışı beraberinde getiriyor. Türkiye’de konut fiyatı dinamiklerine döndü­ğümüzde BETAM’ın aylık konut piyasası rapo­ru bize önemli bilgiler sunuyor. Türkiye gene­li için konut fiyatlarının 2023 Haziran’dan beri reel olarak gerilediğini gözlemliyoruz. Bir baş­ka deyişle nominal konut fiyatı artışları enflas­yon oranının altında gerçekleşiyor. Türkiye ge­neli için geçerli olan bu durum üç büyük şehir için de geçerli. Mayıs ayı itibariyle İstanbul’da yıllık reel düşüş %22.8 olarak gerçekleşmiş. Reel konut fiyatları İzmir’de -%20, Ankara’da -%17 olmuş.

Talep göstergelerine baktığımızda 2023 so­nundan itibaren bir miktar artış olduğunu göz­lemliyoruz. Konut talebindeki sınırlı artışın küresel ekonomilerde olduğu gibi varlık fiyat­ları ile ilişkili olduğunu düşünüyoruz. TÜİK tarafından yayınlanan konut satış rakamları­na baktığımızda Ocak-Mayıs döneminde konut satışlarında düşüş %3.4. İpotekli konut satışla­rı %58.7 gerilemiş. Diğer konut satışları %12.6 artmış. Bu bağlamda, artan faizlerin konut ta­lebinde yarattığı aşağı yönlü etki sınırlı olmuş. Bunun nedenlerinden birisinin diğer varlık fi­yatlarındaki artış olduğunu düşünüyoruz.

Bizim tahminimiz yüksek faizlerin konut fi­yatları üzerindeki etkisinin 2024 yılı boyun­ca devam edeceği yönünde. Bir başka deyişle, 2024 yılı boyunca konut fiyatlarında reel de­ğer kaybı azalarak devam edebilir. Fakat 2025 yılında ertelenmiş iç talep, güvenli konut talebi ve düşen faiz ortamında konut fiyatlarında reel değerlenme ihtimalini yüksek görüyoruz.